Nemovitosti porážejí nemovitostní akcie

I když dnes, resp. posledních několik měsíců, investice do nemovitostí nepatří mezi velké terno, investoři, kteří uložili své prostředky do nemovitostních fondů, mohou být vcelku spokojeni. Kladný roční výnos je dnes spíš raritou, ale českým nemovitostním fondům se to povedlo.

Asi málokdo by očekával, že bude investice do nemovitostí začátkem letošního roku slavit mezi podílovými fondy úspěch. Zejména poté, co jsme byli v průběhu minulého roku svědky pádu jednoho z mála nemovitostních fondů, Realtia, který podle slov jeho vlastníků „doplatil na nepříznivý sentiment na světových realitních trzích, který se přenáší i do České republiky.“

Nesmíme si ale plést investice do nemovitostí a do nemovitostního sektoru. Rozdíly jsou totiž obrovské a dalo by se říci, že obě skupiny jsou přesně na opačných výkonnostních pólech.

V pondělí se nám pochválila Česká spořitelna se svým nemovitostním fondem, který dosahuje od svého založení poměrně zajímavou (na dnešní dobu spíše nadprůměrnou) výkonnost 6,25 %. Neméně je zajímavá výkonnost za rok 2008, která je 4,39 %. Podobně je na tom mladší a menší Realitní fond od společnosti Conseq, který od založení dosáhl výkonnosti 4,24 % a jeho roční výkonnost 3,67 %. Výkonnost je sice nižší, než bylo deklarovaných asi 6 až 7 % při vzniku těchto fondů, v každém případě ale nemovitostní fondy porazily ostatní fondy na celé čáře.

Po odečtení vstupních poplatků, které nepatří mezi nejnižší (Česká spořitelna 3 %, Conseq max. 3,5 %), se sice sníží roční i celková výkonnost, vždy se však udrží nad nulou, což je v prostředí, kde jsou ztráty v řádech desítek procent úplně běžné, skutečně výjimečné.

Nemovitostní fondy vydělávají z pronájmu nemovitostí, které vlastní, a v oboru komerčních nemovitostí ještě u nás, případně na Slovensku, nedošlo díky dlouhodobosti nájemných smluv k nějak výraznému poklesu. Rovněž ceny nemovitostí zatím nedosahují výrazných změn, jako je tomu na západ od naší hranice, a tak se mohou tyto fondy pochlubit vcelku dobrou výkonností.

Vždy ale platí, že minulá výkonnost není zárukou té budoucí a v případě, že by krize, a nejenom ta na trhu s nemovitostmi, ve velkém propukla i u nás, může to mít na výkonnost nemovitostních fondů neblahý vliv. Mírnou nevýhodu v tomto směru může mít menší fond společnosti Conseq, který má v portfoliu zatím pouze jednu nemovitost, zatímco ČS nemovitostní fond jich má už šest, včetně jedné na Slovensku.

Nemovitostní akcie jsou na dně

Dalším způsobem, jak se dá investovat do realitního sektoru, jsou akciové nebo smíšené fondy, které nakupují cenné papíry společností působících v tomto sektoru. I když jsou někdy mylně označované jako nemovitostní fondy, jde o typické podílové fondy, které investují do akcií nebo dluhopisů realitních nebo developerských společností apod.

Bohužel, výkonnost akciových nemovitostních fondů je v současné době hodně žalostná a s výkonností ČS nemovitostního fondu se nedá velmi srovnávat. Tyto fondy patří mezi domácími korunovými fondy nejprodělečnější podílové fondy a jejich ztráty dosahují v ročním zhodnocení několik desítek procent (ČSOB realitní mix -55,52 %, ČPI nemovitostních akcií -49,94 %, a KB Realitních společností -59,63 %), zejména díky špatné výkonnosti v posledních šesti měsících (ČSOB realitní mix -47,96 %, ČPI nemovitostních akcií -43,64 %, a KB Realitních společností -42,7 %).

Tyto fondy podstupují kromě rizika na samotném trhu s nemovitostmi také riziko akciové, což je v dnešní situaci skutečně pohroma, čehož je jejich výkonnost důkazem.

Důvodů jejich propadů je více, ale jedním z nejdůležitějších je skutečnost, že tyto fondy investují do akcií společností, které podnikají na trhu s nemovitostmi, a ty dnes nejsou mezi investory ve velké oblibě. Mnohé z nich mají kvůli krizi na nemovitostních trzích problémy s likviditou a velkým zadlužením a investoři se od nich odvracejí, protože je považují za nejistou investici.

Jen dvě domácí developerské společnosti ztratily za poslední dva roky většinu ze své hodnoty, kdy ORCO spadlo z hodnoty kolem 3 700 korun až ke 120 korunám za akcii a ECM se propadlo z hodnot kolem 2 000 korun ke dvou stovkám za akcii.

Dalším problémem těchto fondů je skutečnost, že, zejména ty korunové, vstoupily na trh vesměs v době, kdy byl trh na vrcholu, a tak dokázaly investory přesvědčovat o své výhodnosti poměrně krátkou dobu. ČSOB realitní mix tak od založení zaznamenal roční výkonnost -28,24 %, ČPI nemovitostních akcií -31,2 %, a KB Realitních společností -49,33 %.

Na druhé straně je ale možné, že právě teď je ta pravá doba k tomu, aby investoři začali uvažovat o možnosti investovat do těchto produktů, které sice zatím nijak nezáří, ale v budoucnu mohou být zajímavou alternativou k jiným akciovým sektorům.