EUR 25.305

USD 23.413

REPO sazba ČNB 5.75 %

Inflace 2.0 %

EUR 25.305

USD 23.413

Text: Tomáš Prčík

05. 06. 2012

0 komentářů

Nemovitosti s hypotékou prodává velká část Čechů se značným rizikem

 


 

Velké ohrožení

Pokud prodáváte nemovitost, na kterou jste si vzali hypotéku (a vázne na ní tedy zástavní právo), a kupující chce koupi financovat částečně opět hypotékou, narazíte na problém: banka kupujícího bude požadovat, aby byly peníze z hypotéky kupujícího sloužící na splácení vaší hypotéky převedeny přímo do vaší banky. Banka kupujícího tedy nebude souhlasit s tím, aby byla část peněz z hypotéky kupujícího sloužící na úhradu vaší hypotéky převedena do úschovy a z úschovy do vaší banky. Banky k takovému postupu nutí zákonný požadavek, aby, zjednodušeně řečeno, poskytnutím hypotéky kupujícímu s jistotou došlo k výmazu zástavního práva souvisejícího s vaší hypotékou z katastru nemovitostí. A to se uvolněním peněz z hypotéky kupujícího do úschovy nestane.

Připadá vám to jako text plný nudných právních pojmů? Už další odstavec bude mnohem více strhující.

Požadavek banky kupujícího, potažmo zákona, aby byla část hypotéky sloužící na splácení hypotéky prodávajícího převedena přímo do banky prodávajícího, vede totiž k jednomu ze dvou uvedených postupů. A jeden z nich může být větším právním hororem než druhý.

„Čerpání na smlouvu budoucí kupní

První postup, pro který se vžil žargónový název „čerpání na smlouvu budoucí“, vypadá následovně. Nebude s ním ale asi souhlasit žádná banka:

  1. Uzavření rezervační dohody a úhrada rezervační zálohy.
  2. Uzavření smlouvy o smlouvě budoucí kupní.
  3. Složení vlastních peněz kupujícího do notářské nebo advokátní úschovy.
  4. Uzavření zástavní smlouvy prodávajícím a podání zástavní smlouvy – návrhu na vklad zástavního práva – do katastru nemovitostí.
  5. Uvolnění části vlastních prostředků kupujícího ve výši rozdílu zůstatku hypotéky prodávajícího a výše hypotéky poskytnuté kupujícímu, je-li zůstatek hypotéky prodávajícího vyšší.
  6. Uvolnění peněz z hypotéky kupujícího na splácení hypotéky prodávajícího.

Tím dospějeme do stavu, kdy kupující prodávajícímu z vlastních peněz a z vlastní hypotéky zaplatí hypotéku a prodávající mu pak může říct, že mu za to děkuje, ale že mu žádnou nemovitost neprodá. V takové situaci bude pozice kupujícího velice slabá – vyplývající jen ze závazků ze smlouvy o smlouvě budoucí kupní obou smluvních stran. A návrat věcí do původního stavu je velice složitý. Osobní finanční katastrofa kupujícího je na světě.

REKLAMA

To banky naštěstí vědí, takže kupující do takové situace většinou nepustí.

„Čerpání na kupní smlouvu“

Banka kupujícího si proto většinou prosadí druhý scénář, který se žargónově vžil jako: „čerpání na kupní smlouvu“. Vše vypadá takto:

  1. Uzavření rezervační dohody a úhrada rezervační zálohy.
  2. Uzavření smlouvy o smlouvě budoucí kupní.
  3. Složení vlastních peněz kupujícího do notářské nebo advokátní úschovy.
  4. Uzavření zástavní smlouvy prodávajícím a podání zástavní smlouvy – návrhu na vklad zástavního práva – do katastru nemovitostí.
  5. Uvolnění části vlastních prostředků kupujícího ve výši rozdílu zůstatku hypotéky prodávajícího a výše hypotéky poskytnuté kupujícímu, je-li zůstatek hypotéky prodávajícího vyšší.
  6. Podpis kupní smlouvy.
  7. Podání kupní smlouvy tzv. návrh na vklad vlastnického práva – do katastru nemovitostí.

Tak. Tím máme na světě druhou finančně hororovou situaci. Za takového stavu může totiž přijít kupující za prodávajícím s tím, že mu děkuje za nemovitost, ale že mu žádné peníze z banky nepřevede. Za takové situace se může prodávající již jen zuby nehty snažit zastavit řízení o povolení vkladu vlastnictví na katastrálním úřadě – nejspíše tím, že podá co nejrychleji žalobu k soudu. I tak má ale ještě nejspíše před sebou dlouhou a drahou soudní při.

Punkáči by měli radost

Jak z toho všeho ven? Zde je návod:

REKLAMA

  1. Uzavření rezervační dohody a úhrada rezervační zálohy.
  2. Uzavření smlouvy o smlouvě budoucí kupní.
  3. Složení vlastních peněz kupujícího do notářské nebo advokátní úschovy.
  4. Uzavření zástavní smlouvy prodávajícím a podání zástavní smlouvy – návrhu na vklad zástavního práva – do katastru nemovitostí.
  5. Uvolnění části vlastních prostředků kupujícího ve výši rozdílu zůstatku hypotéky prodávajícího a výše hypotéky poskytnuté kupujícímu, je-li zůstatek hypotéky prodávajícího vyšší.
  6. Podpis kupní smlouvy a návrhů na vklad vlastnického práva. Všechny smlouvy kromě jedné a všechny návrhy na vklad vlastnického práva zůstanou u advokáta nebo u notáře v úschově. Jedna kupní smlouva se vydá kupujícímu, resp. bance kupujícího.
  7. Uvolnění peněz z hypotéky kupujícího na splacení hypotéky prodávajícího.
  8. Podání kupní smlouvy a návrhu na vklad vlastnického práva do katastru nemovitostí advokátem nebo notářem.
  9. Uvolnění zbylých peněz z úschovy ve prospěch prodávajícího.
  10. Úhrada daně z převodu nemovitosti a další formální potřebné kontroly.

Dodejme, že je výše uvedený postup spíše improvizací ve smyslu punkového „do it yourself“. Jedná se však pravděpodobně o nejbezpečnější postup pro obě strany, který je u nás dnes běžně možný. Pokud banka kupujícího bezpodmínečně požaduje, aby byl před uvolněním peněz z hypotéky kupujícího podán návrh na vklad vlastnického práva, je celý proces nejspíše neřešitelný, aniž by se nedostal do nepřiměřené nevýhody prodávající.

Autor je majitelem společnosti Callido Finance

Loading

Vstoupit do diskuze 0 komentářů

Vývoj Swiss Life Hypoindexu

%5.62 Aktuální výše Swiss Life Hypoindexu

6.34%

6.37%

6.27%

6.3%

6.32%

6.3%

6.24%

6.19%

6.1%

6.05%

6.01%

6.02%

5.96%

5.6%

5.62%
Historie vývoje


Související články

Obrat cyklu, příliv a odliv na realitních trzích

Co se týká cen nemovitostí, čeká se růst. Aktuální prognóza ČNB naznačuje od prvního čtvrtletí tohoto roku návrat meziročního tempa růstu cen rezidenčních nemovitostí do mírně kladných hodnot. Trh s hypotečními úvěry zažil v roce 2023 útlum, objem nových hypotečních úvěrů se snížil o čtvrtinu. Trend se změnil a ČNB očekává v roce 2024 oživení […]

Text: Radovan Novotný

Foto: Shutterstock

22. 03. 2024

Hypoteční trh se postupně zotavuje

Banky a stavební spořitelny poskytly domácnostem v únoru hypotéky v objemu téměř 16 miliard Kč. Objem poskytnutých hypoték tak meziměsíčně vzrostl o 21 %. Potvrzuje se pokračující zotavování hypotečního trhu po jeho zamrznutí v druhé polovině roku 2022. Vyplývá to z aktuálních dat ČBA Hypomonitoru.

Text: redakce hypoindex.cz

Foto: Shutterstock

20. 03. 2024


Diskuze k článku

Vaše e-mailová adresa nebude zveřejněna, vyžadované informace jsou označeny hvězdičkou.

Napsat komentář

Vaše e-mailová adresa nebude zveřejněna. Vyžadované informace jsou označeny *