Fincentrum a.s.
Investujeme.cz Investujeme.cz ČeskéReformy.cz ČeskéReformy.cz Bankaroku.cz Bankaroku.cz Investiceroku.czInvesticeroku.cz Investujeme.sk Investujeme.sk InvesticiaRoka.sk InvestíciaRoka.sk Ověření poradců Ověření poradců

Děkujeme našim partnerům:

logo fincentrum-mensi-nove ceska-bankovni-asociace logo-fctr-real-hypoindex

 


Nemovitosti s hypotékou prodává velká část Čechů se značným rizikem

Nemovitosti s hypotékou prodává velká část Čechů se značným rizikem

Stále více lidí, kteří si koupili nemovitost na hypotéku, začínají své nemovitosti také prodávat. A často, ne-li většinou, s velkým rizikem pro kupujícího nebo pro prodávajícího.

Velké ohrožení

Pokud prodáváte nemovitost, na kterou jste si vzali hypotéku (a vázne na ní tedy zástavní právo), a kupující chce koupi financovat částečně opět hypotékou, narazíte na problém: banka kupujícího bude požadovat, aby byly peníze z hypotéky kupujícího sloužící na splácení vaší hypotéky převedeny přímo do vaší banky. Banka kupujícího tedy nebude souhlasit s tím, aby byla část peněz z hypotéky kupujícího sloužící na úhradu vaší hypotéky převedena do úschovy a z úschovy do vaší banky. Banky k takovému postupu nutí zákonný požadavek, aby, zjednodušeně řečeno, poskytnutím hypotéky kupujícímu s jistotou došlo k výmazu zástavního práva souvisejícího s vaší hypotékou z katastru nemovitostí. A to se uvolněním peněz z hypotéky kupujícího do úschovy nestane.

Připadá vám to jako text plný nudných právních pojmů? Už další odstavec bude mnohem více strhující.

Požadavek banky kupujícího, potažmo zákona, aby byla část hypotéky sloužící na splácení hypotéky prodávajícího převedena přímo do banky prodávajícího, vede totiž k jednomu ze dvou uvedených postupů. A jeden z nich může být větším právním hororem než druhý.

„Čerpání na smlouvu budoucí kupní

První postup, pro který se vžil žargónový název „čerpání na smlouvu budoucí“, vypadá následovně. Nebude s ním ale asi souhlasit žádná banka:

  1. Uzavření rezervační dohody a úhrada rezervační zálohy.
  2. Uzavření smlouvy o smlouvě budoucí kupní.
  3. Složení vlastních peněz kupujícího do notářské nebo advokátní úschovy.
  4. Uzavření zástavní smlouvy prodávajícím a podání zástavní smlouvy – návrhu na vklad zástavního práva – do katastru nemovitostí.
  5. Uvolnění části vlastních prostředků kupujícího ve výši rozdílu zůstatku hypotéky prodávajícího a výše hypotéky poskytnuté kupujícímu, je-li zůstatek hypotéky prodávajícího vyšší.
  6. Uvolnění peněz z hypotéky kupujícího na splácení hypotéky prodávajícího.

Tím dospějeme do stavu, kdy kupující prodávajícímu z vlastních peněz a z vlastní hypotéky zaplatí hypotéku a prodávající mu pak může říct, že mu za to děkuje, ale že mu žádnou nemovitost neprodá. V takové situaci bude pozice kupujícího velice slabá – vyplývající jen ze závazků ze smlouvy o smlouvě budoucí kupní obou smluvních stran. A návrat věcí do původního stavu je velice složitý. Osobní finanční katastrofa kupujícího je na světě.

To banky naštěstí vědí, takže kupující do takové situace většinou nepustí.

„Čerpání na kupní smlouvu“

Banka kupujícího si proto většinou prosadí druhý scénář, který se žargónově vžil jako: „čerpání na kupní smlouvu“. Vše vypadá takto:

  1. Uzavření rezervační dohody a úhrada rezervační zálohy.
  2. Uzavření smlouvy o smlouvě budoucí kupní.
  3. Složení vlastních peněz kupujícího do notářské nebo advokátní úschovy.
  4. Uzavření zástavní smlouvy prodávajícím a podání zástavní smlouvy – návrhu na vklad zástavního práva – do katastru nemovitostí.
  5. Uvolnění části vlastních prostředků kupujícího ve výši rozdílu zůstatku hypotéky prodávajícího a výše hypotéky poskytnuté kupujícímu, je-li zůstatek hypotéky prodávajícího vyšší.
  6. Podpis kupní smlouvy.
  7. Podání kupní smlouvy tzv. návrh na vklad vlastnického práva – do katastru nemovitostí.

Tak. Tím máme na světě druhou finančně hororovou situaci. Za takového stavu může totiž přijít kupující za prodávajícím s tím, že mu děkuje za nemovitost, ale že mu žádné peníze z banky nepřevede. Za takové situace se může prodávající již jen zuby nehty snažit zastavit řízení o povolení vkladu vlastnictví na katastrálním úřadě – nejspíše tím, že podá co nejrychleji žalobu k soudu. I tak má ale ještě nejspíše před sebou dlouhou a drahou soudní při.

Punkáči by měli radost

Jak z toho všeho ven? Zde je návod:

  1. Uzavření rezervační dohody a úhrada rezervační zálohy.
  2. Uzavření smlouvy o smlouvě budoucí kupní.
  3. Složení vlastních peněz kupujícího do notářské nebo advokátní úschovy.
  4. Uzavření zástavní smlouvy prodávajícím a podání zástavní smlouvy – návrhu na vklad zástavního práva – do katastru nemovitostí.
  5. Uvolnění části vlastních prostředků kupujícího ve výši rozdílu zůstatku hypotéky prodávajícího a výše hypotéky poskytnuté kupujícímu, je-li zůstatek hypotéky prodávajícího vyšší.
  6. Podpis kupní smlouvy a návrhů na vklad vlastnického práva. Všechny smlouvy kromě jedné a všechny návrhy na vklad vlastnického práva zůstanou u advokáta nebo u notáře v úschově. Jedna kupní smlouva se vydá kupujícímu, resp. bance kupujícího.
  7. Uvolnění peněz z hypotéky kupujícího na splacení hypotéky prodávajícího.
  8. Podání kupní smlouvy a návrhu na vklad vlastnického práva do katastru nemovitostí advokátem nebo notářem.
  9. Uvolnění zbylých peněz z úschovy ve prospěch prodávajícího.
  10. Úhrada daně z převodu nemovitosti a další formální potřebné kontroly.

Dodejme, že je výše uvedený postup spíše improvizací ve smyslu punkového „do it yourself“. Jedná se však pravděpodobně o nejbezpečnější postup pro obě strany, který je u nás dnes běžně možný. Pokud banka kupujícího bezpodmínečně požaduje, aby byl před uvolněním peněz z hypotéky kupujícího podán návrh na vklad vlastnického práva, je celý proces nejspíše neřešitelný, aniž by se nedostal do nepřiměřené nevýhody prodávající.

Autor je majitelem společnosti Callido Finance

Nemovitosti s hypotékou prodává velká část Čechů se značným rizikem >> sdílejte na sociálních sítích

 
Reklama

 

 

Komentáře


K tomuto článku ještě nebyl přidán žádný komentář. Buďte první a okomentujte tento článek.

Přidejte komentář

* Pokud je obrázek nečitelný, nový načtete kliknutím na obrázek.
Pro přihlášené se kontrolní obrázek nezobrazuje. Přihlašte se či se zaregistrujte pokud ještě nemáte účet.
Opište text z obrázku: *

* Hvězdičkou jsou označeny povinné informace.


Články z Hypotéky

Zbyněk Drobiš | 27.05.2016 00:00 Nájemní vztahy: Obnovení nájmu bytu po jeho skončení

Nový občanský zákoník obsahuje ustanovení o automatickém obnovení nájmu bytu po jeho skončení. Jakým způsobem obnovení nájmu bytu zákon upravuje? Celá zpráva »

Komentářů: 0 / 0
Reklama
banner-investujeme-ceskych100

Petr Zámečník | 26.05.2016 00:00 Zdraží nový zákon o úvěru hypotéky?

Banky si v současnosti u hypotečních úvěrů účtují až nemravné poplatky za mimořádnou splátku. Stavební spořitelny své zajištěné klienty nechtějí pouštět již vůbec. To by mělo skončit s novým zákonem o úvěru. Hrozí tím zdražení hypoték? Celá zpráva »

Komentářů: 2 / 2 Poslední komentář: 27.05.2016 15:17

Jana Zámečníková | 24.05.2016 00:00 Vyberte správně vlastní bydlení. Představte si, jak budete žít za 10 let

Vlastní dům či byt má dnes již téměř 80 procent Čechů. S levnými hypotékami dalších lidí přibývá každým dnem. Výběr vlasního bydlení patří k nejdůležitějším životním rozhodnutí, lidé však při něm mnohdy chybují. Nejčastěji si nedokážou představit, kam bude jejich život směřovat za několik let. Celá zpráva »

Komentářů: 0 / 0

Petr Zámečník | 23.05.2016 00:00 Ceny bytů rostou… je konec krize, nebo začíná další?

Realizované ceny bytů rostou. Podporují je nízké sazby hypotečních úvěrů, oživující ekonomika… i strach z dalšího růstu cen. Blíží se další realitní bublina? Celá zpráva »

Komentářů: 0 / 0

Monika Hrušová | 20.05.2016 00:00 Čím dál víc lidí chce své vlastní bydlení. Na každý byt je ten správný čas

Průměrné úrokové sazby u hypotečních úvěrů lámou rekordy každý měsíc. Zájem o hypotéky, tedy o vlastní bydlení je veliký. Mít svou nemovitost, chtějí i lidé, kteří ještě do nedávna ani neuvažovali o tom, že by si byt na hypotéku mohli pořídit. Nemovitostí je na trhu pořád víc než dost, takže je z čeho vybírat. Jenže na každý byt je ten správný čas v jinou životní etapu. Celá zpráva »

Komentářů: 0 / 0

Další články »

Krátké zprávy z Hypotéky

27.05.2016 13:46 Praha konečně schválila stavební předpisy

Pražští radní dnes po mnohaměsíčních průtazích schválili novelu Pražských stavebních předpisů s účinností od 1. srpna. Spor o podobu předpisů trval více než dva roky. Skončí období nejistoty a chaosu? Celá zpráva »

Komentářů: 0 / 0

26.05.2016 10:01 Převod pozemku by mohl být opět osvobozen od DPH

Novelu zákona o osvobození platby DPH z převodu pozemku chtějí senátoři vrátit do původní podoby z loňského roka. Návrh již podpořila v prvním kole i Horní komora. Celá zpráva »

Komentářů: 0 / 0

25.05.2016 15:19 Dohoďte nemovitost k prodeji a získejte desetitisícovou provizi

Zásoby volných nemovitostí se tenčí. Ve snaze rozšířit své portfolio začaly některé realitní kanceláře nabízet odměny za tipy na nemovitosti k prodeji. Lidem vyplácejí část své provize i v řádech desítek tisíc korun. Celá zpráva »

Komentářů: 0 / 0

24.05.2016 16:29 Sankce za předčasné splacení hypotéky jsou na programu Sněmovny

Omezení sankcí za předčasné splacení hypotéky jde nyní do Sněmovny pod novým zákonem o spotřebitelském úvěru. Podle návrhu by sankce měly být 1 procento, maximálně však 50 tisíc korun. Celá zpráva »

Komentářů: 1 / 1 Poslední komentář: 24.05.2016 21:51

23.05.2016 11:39 Británie zkouší hypotéky pro seniory

Britská společnost Hodge Lifetime spustila pilotní projekt hypotéky pro seniory. Hypotéka 55+ posouvá věk dlužníka, do něhož musí úvěr splatit ze 70 na 95 let. Jiná společnost připravuje hypotéky splatné dokonce až do 120 let. Čeští senioři se zřejmě zatím podobného produktu nedočkají. Celá zpráva »

Komentářů: 0 / 0

Další krátké zprávy »

Anketa

Ubytovali byste u sebe doma uprchlíky?

Ano. (800)
 
Ne. (1315)
 
Nevím. (29)
 Celkem hlasovalo 2144 čtenářů

Nejčtenější články z Hypotéky za posledních 14 dní

Zbyněk Drobiš | 27.05.2016 00:00 Nájemní vztahy: Obnovení nájmu bytu po jeho skončení

Nový občanský zákoník obsahuje ustanovení o automatickém obnovení nájmu bytu po jeho skončení. Jakým způsobem obnovení nájmu bytu zákon upravuje? Celá zpráva »

Komentářů: 0 / 0

Jana Zámečníková | 16.05.2016 00:00 Boj developerů o pozici lídra neskončil

Developeři se přou o pozici lídra developerského trhu. Spor společnosti Ekospol a Central Group se dostal i k soudu, který rozhodl, že Ekospol patří stabilně k lídrům českého developerského trhu. Central Group se ale nehodlá vzdát bez boje a chce stavění „vzdušných zámků“ Ekospolu zastavit. Proč je pro developery pozice lídra tak důležitá? Celá zpráva »

Komentářů: 0 / 0

redakce | 17.05.2016 00:00 Martin Fojtík: Nedostatek bytů? Účelové hry developerů matou veřejnost

Z titulních stran novin a časopisů v posledních měsících se může zdát, že kdo již nemá vlastní bydlení, jen těžko ještě nějaké sežene. Informace o dramatickém převisu poptávky po bytech a domech nad jejich nabídkou jsou ale podle ředitele Fincentrum Reality Martina Fojtíka účelově vyvolávanou panikou vedoucí ke zvyšování cen na trhu. Celá zpráva »

Komentářů: 0 / 0

Petr Zámečník | 26.05.2016 00:00 Zdraží nový zákon o úvěru hypotéky?

Banky si v současnosti u hypotečních úvěrů účtují až nemravné poplatky za mimořádnou splátku. Stavební spořitelny své zajištěné klienty nechtějí pouštět již vůbec. To by mělo skončit s novým zákonem o úvěru. Hrozí tím zdražení hypoték? Celá zpráva »

Komentářů: 2 / 2 Poslední komentář: 01.01.1970 01:00

Jana Zámečníková | 24.05.2016 00:00 Vyberte správně vlastní bydlení. Představte si, jak budete žít za 10 let

Vlastní dům či byt má dnes již téměř 80 procent Čechů. S levnými hypotékami dalších lidí přibývá každým dnem. Výběr vlasního bydlení patří k nejdůležitějším životním rozhodnutí, lidé však při něm mnohdy chybují. Nejčastěji si nedokážou představit, kam bude jejich život směřovat za několik let. Celá zpráva »

Komentářů: 0 / 0

Další články »