Fincentrum a.s.
Investujeme.cz Investujeme.cz ČeskéReformy.cz ČeskéReformy.cz Bankaroku.cz Bankaroku.cz Investiceroku.czInvesticeroku.cz Investujeme.sk Investujeme.sk InvesticiaRoka.sk InvestíciaRoka.sk Ověření poradců Ověření poradců

Děkujeme našim partnerům:

logo fincentrum-mensi-nove ceska-bankovni-asociace logo-fctr-real-hypoindex

 


Nemovitosti s hypotékou prodává velká část Čechů se značným rizikem

Nemovitosti s hypotékou prodává velká část Čechů se značným rizikem

Stále více lidí, kteří si koupili nemovitost na hypotéku, začínají své nemovitosti také prodávat. A často, ne-li většinou, s velkým rizikem pro kupujícího nebo pro prodávajícího.

Velké ohrožení

Pokud prodáváte nemovitost, na kterou jste si vzali hypotéku (a vázne na ní tedy zástavní právo), a kupující chce koupi financovat částečně opět hypotékou, narazíte na problém: banka kupujícího bude požadovat, aby byly peníze z hypotéky kupujícího sloužící na splácení vaší hypotéky převedeny přímo do vaší banky. Banka kupujícího tedy nebude souhlasit s tím, aby byla část peněz z hypotéky kupujícího sloužící na úhradu vaší hypotéky převedena do úschovy a z úschovy do vaší banky. Banky k takovému postupu nutí zákonný požadavek, aby, zjednodušeně řečeno, poskytnutím hypotéky kupujícímu s jistotou došlo k výmazu zástavního práva souvisejícího s vaší hypotékou z katastru nemovitostí. A to se uvolněním peněz z hypotéky kupujícího do úschovy nestane.

Připadá vám to jako text plný nudných právních pojmů? Už další odstavec bude mnohem více strhující.

Požadavek banky kupujícího, potažmo zákona, aby byla část hypotéky sloužící na splácení hypotéky prodávajícího převedena přímo do banky prodávajícího, vede totiž k jednomu ze dvou uvedených postupů. A jeden z nich může být větším právním hororem než druhý.

„Čerpání na smlouvu budoucí kupní

První postup, pro který se vžil žargónový název „čerpání na smlouvu budoucí“, vypadá následovně. Nebude s ním ale asi souhlasit žádná banka:

  1. Uzavření rezervační dohody a úhrada rezervační zálohy.
  2. Uzavření smlouvy o smlouvě budoucí kupní.
  3. Složení vlastních peněz kupujícího do notářské nebo advokátní úschovy.
  4. Uzavření zástavní smlouvy prodávajícím a podání zástavní smlouvy – návrhu na vklad zástavního práva – do katastru nemovitostí.
  5. Uvolnění části vlastních prostředků kupujícího ve výši rozdílu zůstatku hypotéky prodávajícího a výše hypotéky poskytnuté kupujícímu, je-li zůstatek hypotéky prodávajícího vyšší.
  6. Uvolnění peněz z hypotéky kupujícího na splácení hypotéky prodávajícího.

Tím dospějeme do stavu, kdy kupující prodávajícímu z vlastních peněz a z vlastní hypotéky zaplatí hypotéku a prodávající mu pak může říct, že mu za to děkuje, ale že mu žádnou nemovitost neprodá. V takové situaci bude pozice kupujícího velice slabá – vyplývající jen ze závazků ze smlouvy o smlouvě budoucí kupní obou smluvních stran. A návrat věcí do původního stavu je velice složitý. Osobní finanční katastrofa kupujícího je na světě.

To banky naštěstí vědí, takže kupující do takové situace většinou nepustí.

„Čerpání na kupní smlouvu“

Banka kupujícího si proto většinou prosadí druhý scénář, který se žargónově vžil jako: „čerpání na kupní smlouvu“. Vše vypadá takto:

  1. Uzavření rezervační dohody a úhrada rezervační zálohy.
  2. Uzavření smlouvy o smlouvě budoucí kupní.
  3. Složení vlastních peněz kupujícího do notářské nebo advokátní úschovy.
  4. Uzavření zástavní smlouvy prodávajícím a podání zástavní smlouvy – návrhu na vklad zástavního práva – do katastru nemovitostí.
  5. Uvolnění části vlastních prostředků kupujícího ve výši rozdílu zůstatku hypotéky prodávajícího a výše hypotéky poskytnuté kupujícímu, je-li zůstatek hypotéky prodávajícího vyšší.
  6. Podpis kupní smlouvy.
  7. Podání kupní smlouvy tzv. návrh na vklad vlastnického práva – do katastru nemovitostí.

Tak. Tím máme na světě druhou finančně hororovou situaci. Za takového stavu může totiž přijít kupující za prodávajícím s tím, že mu děkuje za nemovitost, ale že mu žádné peníze z banky nepřevede. Za takové situace se může prodávající již jen zuby nehty snažit zastavit řízení o povolení vkladu vlastnictví na katastrálním úřadě – nejspíše tím, že podá co nejrychleji žalobu k soudu. I tak má ale ještě nejspíše před sebou dlouhou a drahou soudní při.

Punkáči by měli radost

Jak z toho všeho ven? Zde je návod:

  1. Uzavření rezervační dohody a úhrada rezervační zálohy.
  2. Uzavření smlouvy o smlouvě budoucí kupní.
  3. Složení vlastních peněz kupujícího do notářské nebo advokátní úschovy.
  4. Uzavření zástavní smlouvy prodávajícím a podání zástavní smlouvy – návrhu na vklad zástavního práva – do katastru nemovitostí.
  5. Uvolnění části vlastních prostředků kupujícího ve výši rozdílu zůstatku hypotéky prodávajícího a výše hypotéky poskytnuté kupujícímu, je-li zůstatek hypotéky prodávajícího vyšší.
  6. Podpis kupní smlouvy a návrhů na vklad vlastnického práva. Všechny smlouvy kromě jedné a všechny návrhy na vklad vlastnického práva zůstanou u advokáta nebo u notáře v úschově. Jedna kupní smlouva se vydá kupujícímu, resp. bance kupujícího.
  7. Uvolnění peněz z hypotéky kupujícího na splacení hypotéky prodávajícího.
  8. Podání kupní smlouvy a návrhu na vklad vlastnického práva do katastru nemovitostí advokátem nebo notářem.
  9. Uvolnění zbylých peněz z úschovy ve prospěch prodávajícího.
  10. Úhrada daně z převodu nemovitosti a další formální potřebné kontroly.

Dodejme, že je výše uvedený postup spíše improvizací ve smyslu punkového „do it yourself“. Jedná se však pravděpodobně o nejbezpečnější postup pro obě strany, který je u nás dnes běžně možný. Pokud banka kupujícího bezpodmínečně požaduje, aby byl před uvolněním peněz z hypotéky kupujícího podán návrh na vklad vlastnického práva, je celý proces nejspíše neřešitelný, aniž by se nedostal do nepřiměřené nevýhody prodávající.

Autor je majitelem společnosti Callido Finance

Nemovitosti s hypotékou prodává velká část Čechů se značným rizikem >> sdílejte na sociálních sítích

 
Reklama

 

 

Komentáře


K tomuto článku ještě nebyl přidán žádný komentář. Buďte první a okomentujte tento článek.

Přidejte komentář

* Pokud je obrázek nečitelný, nový načtete kliknutím na obrázek.
Pro přihlášené se kontrolní obrázek nezobrazuje. Přihlašte se či se zaregistrujte pokud ještě nemáte účet.
Opište text z obrázku: *

* Hvězdičkou jsou označeny povinné informace.


Články z Hypotéky

Jana Zámečníková | 25.07.2016 00:00 Daň z nabytí přechází na kupujícího. Klesnou ceny nemovitostí?

Současná právní úprava dává stranám vybrat, zda daň z nabytí nemovitosti zaplatí kupující či prodávající. Daň přesto paradoxně většinou platí prodávající, který o nemovitost přichází, a kupující je ručitelem. Senát schválil novelu zákona o dani z nabytí nemovitosti, nově tak bude daň platit pouze kupující. Prodávajícím odpadne čtyřprocentní daňová povinnost. Promítne se tato změna do cen nemovitostí? Celá zpráva »

Komentářů: 0 / 0
Reklama
hypostroj

Jana Zámečníková | 22.07.2016 00:00 Žně zlodějů jsou v plném proudu. Nepodceňujte zabezpečení ani pojištění

Lidé si užívají v letních měsících volna u moře či na chalupě, příbytky nechávají bez dozoru a často i nezabezpečené. Zloděje ale na dovolené v této době rozhodně nenajdete. Počet vloupání v létě každoročně přibývá. Jak se co nejvíce vyvarovat nezvané návštěvě? Na co si dát pozor, aby vám pojišťovna případné škody proplatila?  Celá zpráva »

Komentářů: 0 / 0

Radovan Novotný | 21.07.2016 00:00 Hypotéky se záporným úročením už odstartovaly!

Chtěli byste, aby vám banka peníze za to, že u ní máte hypotéku, připisovala, místo abyste jí úroky platili? Ano, zní to pošetile, ale někteří majitelé domů v Dánsku již na tento způsob financování dosáhnou. Existují totiž hypotéky, které nabízí negativní úrokové sazby (pod nulou)! Celá zpráva »

Komentářů: 0 / 0

Monika Hrušová | 20.07.2016 00:00 Fincentrum Hypoindex červen 2016: Splátka hypotéky pod 5 tisíc korun? Žádný problém

Psát o rekordech na hypotečním trhu už je trochu zbytečné. Stejně další měsíc jsou zase čísla jiná a v roce 2016 pokaždé vyšší. Ne jinak tomu bylo i v červnu, kdy hypoteční úvěry znovu lámaly rekordy na všech frontách. Po půl roce to tak vypadá, že se znovu dočkáme rekordního celého roku. Nejprve se ale podíváme na červen v hypotečních číslech. Celá zpráva »

Komentářů: 0 / 0

Roman Klein | 19.07.2016 00:00 Mám záznam v registru. Je to problém?

Každý dlužník s bankovním či nebankovním úvěrem u seriózní instituce má záznam. Ale jen pro neplatiče je to problém. Jak se do kterého registru dostanete a jak si poradit s negativním záznamem? Celá zpráva »

Komentářů: 0 / 0

Další články »

Krátké zprávy z Hypotéky

22.07.2016 12:37 Česká spořitelna má zálusk na nejvyšší mrakodrap v Praze

REICO investiční společnost České spořitelny chce od skupiny PPF Petra Kellnera koupit nejvyšší pražský mrakodrap City Tower. Transakci by měl do měsíce schválit Úřad pro ochranu hospodářské soutěže (ÚOHS). Celá zpráva »

Komentářů: 0 / 0

20.07.2016 12:23 Majitelem bývalého kláštera na náměstí Republiky je slovenský miliardář

Účetní závěrka společnosti Eco-Invest ukázala, že bývalý klášter na pražském náměstí Republiky patří slovenskému miliardáři Milanovi Fil´ovi. Miliardář přitom vlastnictví oficiálně popíral.  Celá zpráva »

Komentářů: 0 / 0

19.07.2016 11:35 Hypotéky dostanou přísnější pravidla

V souvislosti s novým zákonem hodlá téměř čtvrtina bankéřů České národní banky zpřísnit pravidla pro vydávání hypoték. V praxi to znamená, že pro mnoho klientů se tak stane velmi obtížným hypotéku získat. Celá zpráva »

Komentářů: 0 / 0

18.07.2016 13:16 Na čtrnácti místech Prahy vyrostou mrakodrapy

Ve čtrnácti lokalitách v Praze vyrostou mrakodrapy až s 27 podlažími. S výstavbou mrakodrapů na Roztylech, Chodově, Rohanském ostrově, ve Vysočanech či Libni počítá návrh nového metropolitního územního plánu Prahy, který by měl platit od roku 2020. Celá zpráva »

Komentářů: 0 / 0

15.07.2016 12:42 Senát schválil novelu o dani z nemovitosti

Vláda přesunula platbu daně z nemovitosti nově na kupující stranu. Navrhované snížení daně ze čtyř na tři procenta novým návrhem již neprošlo. Novelu musí podepsat ještě prezident Miloš Zeman a bude platit od podzimu letošního roku. Celá zpráva »

Komentářů: 0 / 0

Další krátké zprávy »

Anketa

Ubytovali byste u sebe doma uprchlíky?

Ano. (1198)
 
Ne. (1491)
 
Nevím. (49)
 Celkem hlasovalo 2738 čtenářů

Nejčtenější články z Hypotéky za posledních 14 dní

Jana Zámečníková | 22.07.2016 00:00 Žně zlodějů jsou v plném proudu. Nepodceňujte zabezpečení ani pojištění

Lidé si užívají v letních měsících volna u moře či na chalupě, příbytky nechávají bez dozoru a často i nezabezpečené. Zloděje ale na dovolené v této době rozhodně nenajdete. Počet vloupání v létě každoročně přibývá. Jak se co nejvíce vyvarovat nezvané návštěvě? Na co si dát pozor, aby vám pojišťovna případné škody proplatila?  Celá zpráva »

Komentářů: 0 / 0

Jana Zámečníková | 14.07.2016 00:00 Markus Arnold: Měníme peníze v cihly

Společnost Arnold Investments pomáhá propojovat bohaté investory s institucionálními při prodeji nemovitostí. Majitel společnosti Arnold Investments Markus Arnold se podělil o zajímavé zkušenosti z realitního trhu ve Vídni, Praze, Bratislavě a Budapešti. Jaká další města mohou být zajímavou investiční příležitostí? Celá zpráva »

Komentářů: 0 / 0

Martin Rezek | 12.07.2016 00:00 Straní návrh zákona o půjčkách bohatým?

Dlouho připravovaný zákon o spotřebitelském úvěru bude v následujících týdnech schvalovat Senát. Avšak návrh zákona má nejen svá pro, ale i proti. Klienti, kteří byli doposud podrobováni lichvářským praktikám neseriózních podnikatelů, by se měli dočkat intenzivní zákonné ochrany ze strany státu i regulátora České národní banky. Celá zpráva »

Komentářů: 0 / 0

Jana Zámečníková | 15.07.2016 00:00 Trh nových bytů v ohrožení

Mohlo by se zdát, že si developeři mnou ruce nad prodeji nových bytů. Opak je ale pravdou. Nové byty se sice prodávají jak na běžícím páse, nabídka dostupných bytů se ale nebezpečně tenčí a nové projekty se neschvalují. Mají developeři plán B? Celá zpráva »

Komentářů: 0 / 0

Roman Klein | 19.07.2016 00:00 Mám záznam v registru. Je to problém?

Každý dlužník s bankovním či nebankovním úvěrem u seriózní instituce má záznam. Ale jen pro neplatiče je to problém. Jak se do kterého registru dostanete a jak si poradit s negativním záznamem? Celá zpráva »

Komentářů: 0 / 0

Další články »