Neplatit do fondu oprav bytového domu? Cesta k exekuci otevřená

Suše by se dalo konstatovat, že události posledních měsíců spojené s postupným osekáváním nejrůznějších sociálních dávek mají zprostředkovaný dopad i na hospodaření společenství vlastníků bytových jednotek. Proč? Stále více společenství čelí problému, že někteří vlastníci bytů přestávají platit do fondu oprav či platit za teplo, elektřinu atd. odebíranou celým domem? Jaké nástroje má výbor stojící v čele společenství?

Dlužníci přichází s neuvěřitelnými báchorkami. Realita je jednoduchá a logická

Během svojí praxe ve výboru jednoho společenství vlastníků jednotek (SVJ) jsem se od dlužníků dozvěděl pár poměrně zajímavých postřehů, které svým obsahem připomínají spíše báchorky či mýty. Jeden z dlužníků mi po výzvě k uhrazení záloh sdělil, že jeho závazky vůči fondu oprav jsou nepostižitelné exekucí, neboť dle jeho vyjádření se stejně na baráku nic neopravuje, jelikož k tomu nedal souhlas. Další trefnou připomínkou jiného vlastníka bytu byl odkaz na čekání peněz z restitucí v pohraničí… další výmluvy nemá cenu uvádět.

Dle mých zkušeností je nejlepším postojem výboru SVJ rychlá a nekompromisní akce. Právě rychlé uplatnění pohledávky u soudu může být rozhodující pro získání alespoň částečného výnosu. Navíc je „de iure“ výbor povinen jednat s péčí řádného hospodáře a je odpovědný vůči všem členům za hospodaření – v tomto případě zejména vůči těm slušným a platícím, kteří fakticky dotují neplatiče. Ale pojďme po pořádku…

Pohledávka vůči SVJ je úplně jako každá jiná

Základním právním předpisem upravujícím vztahy v každém bytovém domě je Zákon o vlastnictví bytů. Ten mimo jiné jednoznačně upravuje vztah člena společenství a jednoznačně vymezuje jeho závazek podílet se na závazcích se správou domu. Zejména jde o fond oprav a jakékoli zálohy spojené s běžným provozem domu apod.

V podobném duchu jsou postaveny i stanovy konkrétního bytového domu. V této souvislosti a na základě zkušeností s neplatiči doporučuji formalizovat celý proces právě ve stanovách ve snaze jej co nejvíce urychlit. Výbor by měl mít ve stanovách uveden konkrétní postup, jak upomenout dlužníka a následně jak celou věc dotáhnout až k soudu.

Dluží-li někdo společenství vlastníků bytových jednotek, tak z pohledu právního jde o běžnou pohledávku. Tím mám na mysli to, že podobně jako z jiných dluhů je jediným východiskem dovést celou záležitost k získání exekučního titulu na majetek povinného.

Celý proces by se mohl rozdělit do následujících kroků, které považuji za osvědčené a vhodné. Po první upomínce naúčtovat dlužníkovi úroky z prodlení (opřít o stanovy). Dalším osvědčeným krokem by mělo být předložení uznání dluhu k podpisu dlužníkovi. Zde se určitě objeví logická námitka, že listinu v podobě uznání dluhu nám dlužník nepodepíše. Pravděpodobně ne, avšak celou záležitost tím připravujeme k budoucímu výkonu soudního rozhodnutí. A když nám dlužník uznání dluhu skutečně nepodepíše, tak lze konstatovat, že jsme vyčerpali jakékoli projevy dobré vůle jako výbor a veškerá snaha by měla směřovat k získání exekučního titulu na majetek povinného.

Soudy se zrychlily, avšak nemusí to stačit

Celou věc je nyní nutné předat soudu. Předpokládám, že výbor SVJ nebude mít problém doložit, že povinný skutečně dlužné peníze neplatil. Po formální stránce si myslím, že nebude problém prokázat oprávněnost našeho nároku. Soudní rozhodnutí na exekuci na majetek povinného by tedy mělo být dříve či později na světě. Pak nastupuje exekutor, který realizuje výkon rozhodnutí zpeněžením majetku povinného.

Zde se nabízí předpoklad, že povinný má přinejmenším byt, takže na nějakou pohledávku v řádech desetitisíců to bude bohatě stačit. Ano, to je pravda. Výbor společenství si je jist tím, že dlužník vlastní přinejmenším byt v jejich bytovém domě. Zpeněžení průměrného bytu by teoreticky měla být záležitost v řádech miliónů. Ale nemusí to být tak jednoduché…

Dlužník může být předlužen na mnoha frontách

Je třeba vzít v potaz fakt, že ve hře může být mnohem více věřitelů a někteří mohou být velcí a dokonce mít přednost. Proti SVJ může stát zejména fakt, že příslušný byt bude zatížen hypotékou se zástavním právem ve prospěch banky. Bude-li takový byt zatížen hypotékou, tak při vypořádání bude mít zástavní věřitel (hypoteční banky) před SVJ přednost. Kromě toho tam mohou být další věřitelé (nebankovní poskytovatelé půjček atd.), jejichž pohledávky budou třeba i postaveny na stejnou prioritu jako pohledávka SVJ, avšak při součtu pohledávek všech věřitelů se zjistí, že pohledávky budou uspokojeny pouze v nějakém poměru. To samozřejmě není dobré řešení pro žádného z věřitelů.

Vyčkávat se nevyplácí. Z vlastní zkušenosti vím, že hrozba exekuce na byt zafunguje na ty, co peníze mají, a platit z nějakého důvodu nechtějí. Ti, co nemají, stejně nezaplatí. Právě u nich se snažte zrychlit cestu k exekučnímu titulu, přestože konečný výtěžek je víc než nejistý.