O nemovitostech jinak

Někdy se tomu říká efekt bohatství. Vzhledem k inflaci, což není ve skutečnosti vzestup hodnoty aktiv, ale pokles kupní síly měny, si řada lidí myslí, že jsou bohatší, protože hodnota jejich domu zdánlivě stoupá. Jak je to však ve skutečnosti?

Retailový investoři mají spojeno investování do nemovitostí především s pořízením vlastního bydlení. Případně pak s nákupem bytu a jeho pronájmem či investováním do fondu zaměřeného na akcie společností z nemovitostního sektoru či tzv. nemovitostního fondu, který investuje přímo do budov, které pronajímá.

Ať již se jedná o jakýkoli typ investora, celosvětová ekonomická krize na něj nějakým způsobem dopadla. Nicméně pojďme se na tento dopad podívat poněkud z jiného úhlu pohledu.

Většina lidí, které nějakým způsobem zasáhla krize v nemovitostech, jsou ti, kteří spoléhají, že trh s nemovitostmi bude stále stoupat a cena jejich domu se bude zvyšovat. Řada lidí si vypůjčila peníze proti hodnotě svého domu, jinými slovy řečeno si vzala hypotéku. Teď má jejich dům nižší hodnotu, než peníze, které dluží. A to nejenom v USA, jak by se mohlo zdát. Realitou je tento stav i v tuzemsku. Jenže dokud dlužník hypotéku splácí, banka příliš tuto problematiku neřeší.

Lidé nemají nad svými investicemi kontrolu a jsou vydáni na pospas trhu. Mnozí majitelé domů, kteří jsou ještě schopni splácet hypotéku, se trápí tím, že hodnota jejich domu klesla. Sledují, jak hodnota jejich domu po odečtení dluhů a hypoték pomalu mizí. Jakmile ceny bytů klesnou, mají mnozí majitelé domů pocit, že přišli o peníze.

Někdy se tomu říká efekt bohatství. Vzhledem k inflaci, což není ve skutečnosti vzestup hodnoty aktiv, ale pokles kupní síly měny, si řada lidí myslí, že jsou bohatší, protože hodnota jejich domu zdánlivě stoupá.

Efekt bohatství vychází z iluze o čistém jmění. Čisté jmění je hodnota vašeho majetku mínus vaše dluhy. Jakmile hodnota domu stoupne, většina lidí se domnívá, že stouplo i jejich čisté jmění. Čisté jmění je často odhad založený na názorech, nikoli na faktech. Hodnota domu je pouhý odhad. Jeho skutečnou cenu neznáte, dokud se dům neprodá. Tzn., že mnoho lidí klade příliš velký důraz na odhadní hodnotu svého domu, ale až po prodeji se dozví fakta o reálné ceně a reálné hodnotě.

Mnozí lidé si však už bohužel půjčili peníze proti údajné hodnotě svého domu (ručí svým domem), a pak dluží víc, než za kolik mohou dům prodat. Vzestup čistého jmění bývá často způsobený poklesem hodnoty měny. Hodnota domu nestoupá. Jen je ke koupi téhož domu zapotřebí více měny, protože vláda a centrální banka vlévají do systému stále více peněz, aby udržely hospodářství nad vodou a vytvářely příjemnou iluzi prosperity.

Existují dva důvody, proč investoři (do nemovitostí) investují: kapitálový zisk a tok peněz (cash flow).  Kapitálovým ziskem si míní zvýšení hodnoty aktiva. Nicméně toto zvýšení hodnoty může být způsobeno inflací a navíc je založeno na odhadu. Reálnou hodnotu kapitálového zisku (či ztráty) získáme, až investici prodáme. Když někdo např. koupí dům za 17 mil. Kč a doufá, že jej za nějaký čas prodá třeba za 20 mil. Kč, investuje kvůli kapitálovému zisku. Investování kvůli CF je investování kvůli příjmu. Logicky nám pak vyplývá, že investování kvůli CF je méně riskantní než investování kvůli kapitálovému zisku. Jsou samozřejmě i investoři, kteří investují jak kvůli kapitálovým ziskům, tak kvůli toku peněz. Investora investujícího do kapitálového zisku i CF, jako jediné kritérium návratnosti zajímá tok peněz, a to proto, že CF je jedinou návratností, která se dá reálně změřit (tedy pokud máme nějaké aktivum). 

Důvodem proč bankéři často požadují na nemovitost velké splátky, je prostě jen to, že nevěří v odhadovanou hodnotu. Při levnému věru a levných penězích vyletěly ceny za bydlení. Víc kupců (snadná dostupnost úvěru), znamenalo vyšší ceny. Jak ceny stouply, stouply i odhady nemovitostí. Mnozí lidé si brali půjčky na dům na základě nových odhadů. Koupili si pak nová auta, víkendové domy apod.  Pak se v balonu objevila trhlinka, malá dírka zvaná problém s rizikovými hypotékami. A bublina splaskla. V tom spočívá problém s využíváním názorů namísto faktů (CF) jako základu hodnocení. A neplatí to jen v případě nemovitostí, ale týká se to všech typů aktiv. Proto musíme při vyhledávání finančních informací vědět, je-li daná informace fakt nebo názor. Nerozumné jednání v oblasti financí bývá způsobeno mylným zaměňováním názorů za fakta.

Nikdy nepočítejte peníze, když sedíte u stolu. Jestliže někdo řekne: „Můj majetek činí…“ nebo „Můj dům byl oceněn“, tak je jasné, že je to člověk, který počítá své peníze, když ještě sedí u stolu. Důvodem, proč nepočítat peníze, když sedíte u stolu, je to, že dokud jste u stolu, peníze vám nepatří. Jakmile od stolu odejdete, peníze ve vaší kapse jsou vaše peníze a můžete je počítat. Dnes miliony pracujících majících důchodový účet počítají své peníze a sedí přitom u stolu.

Zastáváme však názor, že než začnete investovat, je vhodné se dozvědět o oblasti, do které hodláte investovat co nejvíce.