Odpočet úroků z hypotéky? Nejpozději do Silvestra musí být nemovitost vaše!

Chcete optimalizovat daňovou povinnost za rok 2009? A zároveň na nic podstatného nezapomenout? Jaká jsou nejčastější opomenutí poplatníků, která často odhalí až konec března při podávání přiznání k dani z příjmů? I kolem daně z nemovitostí a odpočtu úroků z úvěrů na bydlení je spousta povinností!

Lidé, kteří koupili během roku 2009 nějakou nemovitost, mohou být z pohledu daně z nemovitostí klidní. Během roku 2009 není nutné činit žádný úkon směřující k vypořádání daně z nemovitosti. Daň z nemovitostí se platí na rok dopředu a základem daně jsou nemovitosti vlastněné k 1. 1. 2010. Pokud jste tudíž během roku 2009 pořídili nějakou nemovitost, tak vám nezbývá než během ledna 2010 podat daňové přiznání na rok 2010.

Ukončené dědické řízení až v roce 2009. Do tří měsíců podat přiznání a zaplatit daň

Pozor by si měli dát pouze ti poplatníci, kteří během roku 2009 zdědili nemovitost z titulu ukončeného dědického řízení zahájeného ještě v roce 2008. Jde sice o nepříliš častý případ, avšak pár poplatníků se do téhle situace dostat mohlo. Povinností dědice je podat daňové přiznání do konce třetího měsíce následujícího po měsíci, v němž nabylo rozhodnutí o ukončení dědictví právní moci. Platí přitom v tomto případě, že daňové přiznání se podává na zdaňovací období, které následuje po roce, v němž původní vlastník zemřel. Je tedy nutné počítat s poněkud jinou metodikou než v případě koupě nemovitosti, kdy se podává daňové přiznání až na následující rok po nabytí vlastnictví. U dědického řízení ukončeného rok po úmrtí zůstavitele musíme počítat s dřívějším podáním přiznání.

Pozor by si měli dát ti, kteří v nemovitosti začnou podnikat nebo ji pronajmou někomu, kdo v bytě začne uskutečňovat výdělečnou činnost. V takovém případě je nutné odvádět daň z nemovitostí ve stejné výši jako z nebytového prostoru. Pokud někdo během roku 2009 začal v předmětné nemovitosti podnikat, tak je povinen o tom informovat příslušný finanční úřad a vyšší daň zaplatit.

S rozestavěnými byty si hlavu nelamte

Mnoho lidí pořizujících si byt na hypotéku potřebuje bance ručit právě touto nemovitostí. Z toho titulu se tato nemovitost zapíše do katastru jako rozestavěná nemovitost. Jestliže jste zapsali takovou rozestavěnou nemovitost během roku 2009 do katastru a do 31. 12. 2009 není nemovitost zapsaná jako bytová jednotka, tak žádné přiznání k dani z nemovitosti podávat nebudete. Platí zásada, že daňové přiznání se v tomto případě podává až pro kalendářní rok následující po roce dokončení stavby (po kolaudaci).

U odpočtu úroků od základu daně si hlavně hlídejte vlastnický titul k poslednímu prosinci 2009

Zákon o dani z příjmů stále umožňuje odpočet úroků z úvěrů použitých na bytové potřeby. Nejčastěji si poplatníci berou hypotéky nebo úvěry ze stavebního spoření na nákup nemovitosti, její rekonstrukci apod. Většinou se poplatníci soustředí na vlastní okamžik sjednání a čerpání úvěru a méně se soustředí na další nutné okolnosti. Největší chybou je zapomenout na okamžik převodu vlastnického práva k nemovitosti na dlužníka. Kde se nejčastěji stává chyba?

Představme si poplatníka, který v letošním roce uzavře kupní smlouvu na byt a zároveň si na úhradu kupní smlouvy vezme úvěr ze stavebního spoření. Z nějakého důvodu ovšem podal návrh na vklad bytu do katastru nemovitostí až začátkem ledna 2010. Bohužel. V bytě sice koncem roku bydlel, zaplatil za něj, i stavební spořitelně platil splátky včetně úroků, avšak nesplnil podmínku paragrafu 15, odst. 4. Ten říká, že poplatník musí být alespoň k poslednímu dni ve zdaňovacím období vlastníkem nemovitosti. Rozhodující je skutečně institut vlastnictví a méně podstatný je aspekt skutečného bydlení. Pakliže splníte podmínku vlastnictví do konce roku 2009, tak nemusíte prokazovat, že jste tam skutečně trávili vánoční svátky nebo Silvestra.

Podobně přísný postup volí přitom finanční úřady i proti lidem, kteří se nestali vlastníky financované nemovitosti vinou někoho jiného. Mám na mysli například developery, kteří nesplnili v důsledku svého úpadku svoje smluvní povinnosti a nedokončili bytové jednotky ve stanovených termínech. Jejich klienti si na zálohy na výstavbu bytu vzali úvěr, avšak byt z titulu úpadku developera na ně nemohl být převeden. I v tomto případě správce daně odpočet neumožní.

Pozor na nemovitosti určené k rekreaci. Také máte smůlu, i když tam doopravdy bydlíte

Někteří lidé si berou úvěry na bydlení na výstavbu rekreačních objektů. Pro banku nebo stavební spořitelnu jako poskytovatele půjčky v tom není žádný problém. Pokud dostane adekvátní zástavu, tak bez jakýchkoli problémů půjčku poskytne. Bohužel zákon a ani správce daně nepovažuje výstavbu nebo rekonstrukci stavby určené k rekreaci za řešení bytové potřeby poplatníka a úroky jako odpočet od základu daně prostě netoleruje. Neobměkčíte je bohužel ani tím, že s vámi v objektu pro rekreaci bydlí celá rodina a ani faktem, že žádnou jinou nemovitost nemáte.

Co se týče úvěrů použitých na nákup pozemků, tak tam je nutné splnit podmínku, že jde o pozemek stavební. Na něm samozřejmě by měla v průběhu několika příštích let vyrůst stavba (pravděpodobně rodinný domek) určený k řešení bytových potřeb. Z takového pozemku převedeného na vás (opět přinejmenším do 31. 12. 2009) jako vlastníka můžete uplatnit odpočet bez ohledu na to, zda na něm v průběhu roku 2009 učiníte práce související s výstavbou domu nebo ne. Nemovitost určená k bydlení by ovšem měla na něm vyrůst v průběhu dalších čtyř let. Poplatník, který během následujících čtyř let stavbu určenou k bydlení na předmětném pozemku nepostaví, bude povinen odpočet dodanit – prostřednictvím dodatečného daňového přiznání, kde odečtené úroky zahrne do příjmů a zajistí jejich vypořádání.