Pomůže opravné daňové přiznání k hypotéce?
Podnikatelé (a jiné osoby samostatně výdělečně činné), kteří zvažují čerpání hypotéky, řeší dilema: Mají optimalizovat daně a zajistit si tím dostatek volných zdrojů na splácení hypotéky, nebo neuplatnit veškeré možné výdaje a zajistit si tím vyšší zisk a s ním vyšší bonitu pro získání hypotéky? Problém nemá snadné řešení a mnohdy tak vítězí kreativní účetnictví.
Základní problém není ani tak v přiznání či nepřiznání příjmů. V tomto ohledu podnikatelé nemají příliš volnosti a hrozící sankce za krácení daní jsou pro většinu podnikajících dostatečnou hrozbou. Otázka je na straně uplatnění či neuplatnění výdajů. A ani zde se nemusí jednat o daňové úniky. Za příklad poslouží způsob uplatnění výdajů.
Osoba samostatně výdělečně činná může do nákladů uplatnit buď skutečně vynaložené náklady, nebo náklady stanovené procentem z příjmů. První možnost (reálné náklady) má několik zásadních nevýhod – zvyšuje náklady (je třeba evidovat náklady, což mnohdy vede k najmutí účetní firmy) a …
… náklady některých oborů jsou výrazně nižší než náklady, jaké pro ně umožňuje stanovit procentem z příjmů zákon o dani z příjmů. Za příklad mohou posloužit umělecká řemesla. Podstatná část ceny výrobků uměleckých řemeslníků tvoří hodnota přidaná prací. Materiálové náklady a náklady na energie se dostávají do pozadí. Přesto mohou řemeslníci uplatnit výdajový paušál za loňský rok ve výši 80 % z příjmů. Jaký vztah to má k hypotéce?
Naprostá většina bank u osob samostatně výdělečně činných hodnotí bonitu na základě předložených daňových přiznání. Nezkoumá přitom, jaký způsob uplatnění výdajů podnikatel zvolil. Ani nemůže.
Předpokládejme, že skutečné výdaje řemeslníka jsou ve výši 20 % z jeho příjmů. Může ale uplatnit 80 % příjmů do výdajů. Pokud tak učiní, 60 % jeho příjmů nikdy nevydá, nezaplatí z nich daň ani sociální a zdravotní pojištění a tyto příjmy jsou jeho čistým příjmem. Banku to ale nezajímá… při uplatnění výdajů procentem z příjmů nemá ani možnost zjistit, jaké jsou skutečné výdaje podnikatele.
REKLAMA
Podnikatel stojí před dilematem, zda uplatnit výdaje procentem z příjmů a zdanit tak jen (v našem příkladu) 20 % příjmů, z nichž zaplatí též sociální a zdravotní pojištění, nebo zdanit 80 % příjmů. (Variantou, že nepřizná veškeré výdaje a tím si zvýší bonitu se nezabýváme, neboť takový přístup by narozdíl od předchozích ohrozil schopnost podnikatele hypotéku splácet.)
Opravné daňové přiznání… řešení?
Jeden z čtenářů Hypoindex.cz přišel se zajímavou myšlenkou: Podat daňové přiznání, které bude následně změněno opravným daňovým přiznáním. V prvním daňovém přiznání uplatní skutečné výdaje, čímž si zvýší daňovou povinnost, ale zároveň bonitu z pohledu banky. S tímto daňovým přiznáním bude vystupovat při žádosti o hypotéku. Následně ještě před 31. březnem podá opravné daňové přiznání, v němž uplatní výdaje procentem z příjmů a sníží si tak daňovou povinnost.
TIP: Podejte daňové přiznání on-line!
Naznačený postup má ale jeden zásadní nedostatek: Porušení smluvních podmínek banky. Klient se zavazuje při žádosti o hypotéku poskytnout bance správné, úplné a pravdivé údaje. Navíc na podobné záležitosti pamatuje i trestní zákoník (starý, i nový účinný od 1. ledna 2010):
(1) Kdo při sjednávání úvěrové smlouvy nebo při čerpání úvěru uvede nepravdivé nebo hrubě zkreslené údaje nebo podstatné údaje zamlčí, bude potrestán odnětím svobody až na dvě léta nebo zákazem činnosti.
A jak by se k takovému jednání stavěly banky? Mají vůbec možnost zjistit, že jejich klient změnil daňové přiznání?
"Banka v případě příjmů prokazovaných daňovým přiznáním požaduje předložení daňového přiznání minimálně za dvě předchozí zdaňovací období, čímž je eliminován výše uvedený postup. Následné hodnocení bonity klienta pak zohledňuje případný vývoj a stabilitu příjmů," uvedla Pavla Hávová z Hypoteční banky a dodala: "Dalším opatřením k omezení takového postupu je požadavek na doložení dokladu o zaplacení daně, který banka také standardně požaduje."
Komerční banka využívá i další nástroje posouzení bonity klienta vedle daňového přiznání. "KB kromě prověření příjmů v okamžiku podání žádosti používá i další nástroje k zjištění bonity dlužníka,které jsou součástí interních postupů a proto je nemůžeme komentovat," uvedla Marie Petrovová z Komerční banky a doplnila: "Banka požaduje při poskytnutí úvěru aktuální příjmy a výdaje klienta, aby posoudila jeho schopnost splácet. Schopnost hradit splátky by ale měla být i v zájmu klienta, aby se nedostal do problémů, které v případě hypotečního úvěru mohou skončit i nuceným prodejem zastavené nemovitosti."
"Banka předpokládá, že podklady přiložené k žádosti o úvěr jsou pravdivé. Pokud banka při analýze úvěrového obchodu vyhodnotí, že některé skutečnosti nejsou pravdivé nebo byly následně účelově měněny, může banka i podle sjednané smlouvy a úvěrových podmínek takové jednání hodnotit jako porušení smluvních podmínek," odpověděla na náš dotaz Kateřina Bílá z Wüstenrot hypoteční banky.
"Účelová úprava daňového přiznání kvůli schválení úvěru a následné podání dodatečného DP s žádostí o vrácení zaplacené daně je bankou hodnocena jako udání nepravdivých údajů s cílem získání úvěru, což zakládá právo nepovolit čerpání úvěru (došlo k podstatné změně finančních poměrů klienta) nebo dokonce vypovědět úvěrovou smlouvu. Banka v těchto případech provádí namátkovou kontrolu; jen v případě, že klient se dostane do delikvence, vyžaduje banka vždy aktuální informace o jeho příjmech a přitom uvedená záměna vyjde zpravidla najevo," sdělil Tomáš Kofroň z Raiffeisenbank, který dodal i návod pro podnikatele, jak postupovat legálně: "Pro podnikatele, kteří nechtějí platit daně a uplatňují např. paušál výdajů, lze v Raiffeisenbance použít metodu stanovení příjmů na základě obratu podnikání – příjem se stanoví procentem z obratu a výše nákladů a daně na něj nemá vliv."
"Máme možnost podle obchodním podmínek přehodnotit bonitu klienta prakticky kdykoliv: Máme právo prověřovat a hodnotit platební schopnost osob zavázaných z úvěru, kterým jsme poskytli úvěr, kvalitu zajištění, stejně jako i další skutečnosti, které by mohly ve svých důsledcích vést k ohrožení splácení a návratnosti úvěru. Stejně tak můžeme prověřovat, zda úvěr byl použit na dohodnutý účel. Veškeré podklady, které považujeme za potřebné pro přezkoumání uvedených skutečností, jsme oprávněni si opatřit na náklady klienta v případě, že nám je nepředloží ve stanoveném termínu. Klient musí v souladu s podmínkami smlouvy o úvěru na výzvu banky předložit všechny vyžádané zprávy a informace a dát nám k dispozici veškeré požadované podklady," shrnula možnosti banky Kristýna Havligerová z České spořitelny a doplnila: "Bohužel není možné uvést detailní kroky, které bychom v takové případě učinili, protože by záleželo na konkrétních okolnostech, za kterých bychom takovou informaci zjistili."
Stručnou, ale výstižnou odpověď zaslal Tomáš Pavlík z UniCredit Bank: "Banka zásadně vychází z oficiálního daňového přiznání, předloženého finančnímu úřadu. V případě, že by na to Banka přišla, pak by to bylo velmi pravděpodobně považováno za úvěrový podvod."
Shrnuto a podtrženo
Banky mají možnost si kdykoli znovu ověřit bonitu klienta, což namátkově i dělají. Je ale velmi pravděpodobné, že dokud by osoba samostatně výdělečně činná řádně a včas splácela úvěr i s úroky, banka by její bonitu znovu neprověřovala. Ovšem v případě, kdy by banka zjistila porušení podmínek (zkreslení údajů ze strany klienta), mohla by podle závažnosti provinění přistoupit až k okamžité výpovědi smlouvy, které by mohla podpořit trestním oznámením.
TIP: Podejte daňové přiznání on-line!
Z pohledu klienta je proto vhodné smířit se s vyššími daněmi, sociálním a zdravotním pojištěním a podat daňové přiznání s odpovídajícími příjmy a skutečnými výdaji.