Fincentrum a.s.
Investujeme.cz Investujeme.cz ČeskéReformy.cz ČeskéReformy.cz Bankaroku.cz Bankaroku.cz Investiceroku.czInvesticeroku.cz Investujeme.sk Investujeme.sk InvesticiaRoka.sk InvestíciaRoka.sk Ověření poradců Ověření poradců

Děkujeme našim partnerům:

logo fincentrum-mensi-nove ceska-bankovni-asociace logo-fctr-real-hypoindex

 


Pomůže opravné daňové přiznání k hypotéce?

Autor: Petr Zámečník | 10.03.2010 00:00 | Kategorie: Realitní makléř | 0 komentářů
Pomůže opravné daňové přiznání k hypotéce?

Podnikatelé v březnu řeší dilema: Přiznat a platit vyšší daně, nebo si zajistit větší bonitu pro hypotéku? Dilema by mohlo vyřešit "opravné daňové přiznání", ale... Jak se k tomu staví banky?

Podnikatelé (a jiné osoby samostatně výdělečně činné), kteří zvažují čerpání hypotéky, řeší dilema: Mají optimalizovat daně a zajistit si tím dostatek volných zdrojů na splácení hypotéky, nebo neuplatnit veškeré možné výdaje a zajistit si tím vyšší zisk a s ním vyšší bonitu pro získání hypotéky? Problém nemá snadné řešení a mnohdy tak vítězí kreativní účetnictví.

Základní problém není ani tak v přiznání či nepřiznání příjmů. V tomto ohledu podnikatelé nemají příliš volnosti a hrozící sankce za krácení daní jsou pro většinu podnikajících dostatečnou hrozbou. Otázka je na straně uplatnění či neuplatnění výdajů. A ani zde se nemusí jednat o daňové úniky. Za příklad poslouží způsob uplatnění výdajů.

Osoba samostatně výdělečně činná může do nákladů uplatnit buď skutečně vynaložené náklady, nebo náklady stanovené procentem z příjmů. První možnost (reálné náklady) má několik zásadních nevýhod - zvyšuje náklady (je třeba evidovat náklady, což mnohdy vede k najmutí účetní firmy) a ...

... náklady některých oborů jsou výrazně nižší než náklady, jaké pro ně umožňuje stanovit procentem z příjmů zákon o dani z příjmů. Za příklad mohou posloužit umělecká řemesla. Podstatná část ceny výrobků uměleckých řemeslníků tvoří hodnota přidaná prací. Materiálové náklady a náklady na energie se dostávají do pozadí. Přesto mohou řemeslníci uplatnit výdajový paušál za loňský rok ve výši 80 % z příjmů. Jaký vztah to má k hypotéce?

Naprostá většina bank u osob samostatně výdělečně činných hodnotí bonitu na základě předložených daňových přiznání. Nezkoumá přitom, jaký způsob uplatnění výdajů podnikatel zvolil. Ani nemůže.

Předpokládejme, že skutečné výdaje řemeslníka jsou ve výši 20 % z jeho příjmů. Může ale uplatnit 80 % příjmů do výdajů. Pokud tak učiní, 60 % jeho příjmů nikdy nevydá, nezaplatí z nich daň ani sociální a zdravotní pojištění a tyto příjmy jsou jeho čistým příjmem. Banku to ale nezajímá... při uplatnění výdajů procentem z příjmů nemá ani možnost zjistit, jaké jsou skutečné výdaje podnikatele.

Podnikatel stojí před dilematem, zda uplatnit výdaje procentem z příjmů a zdanit tak jen (v našem příkladu) 20 % příjmů, z nichž zaplatí též sociální a zdravotní pojištění, nebo zdanit 80 % příjmů. (Variantou, že nepřizná veškeré výdaje a tím si zvýší bonitu se nezabýváme, neboť takový přístup by narozdíl od předchozích ohrozil schopnost podnikatele hypotéku splácet.)

Opravné daňové přiznání... řešení?

Jeden z čtenářů Hypoindex.cz přišel se zajímavou myšlenkou: Podat daňové přiznání, které bude následně změněno opravným daňovým přiznáním. V prvním daňovém přiznání uplatní skutečné výdaje, čímž si zvýší daňovou povinnost, ale zároveň bonitu z pohledu banky. S tímto daňovým přiznáním bude vystupovat při žádosti o hypotéku. Následně ještě před 31. březnem podá opravné daňové přiznání, v němž uplatní výdaje procentem z příjmů a sníží si tak daňovou povinnost.

TIP: Podejte daňové přiznání on-line!

Naznačený postup má ale jeden zásadní nedostatek: Porušení smluvních podmínek banky. Klient se zavazuje při žádosti o hypotéku poskytnout bance správné, úplné a pravdivé údaje. Navíc na podobné záležitosti pamatuje i trestní zákoník (starý, i nový účinný od 1. ledna 2010):

§ 211 Úvěrový podvod

(1) Kdo při sjednávání úvěrové smlouvy nebo při čerpání úvěru uvede nepravdivé nebo hrubě zkreslené údaje nebo podstatné údaje zamlčí, bude potrestán odnětím svobody až na dvě léta nebo zákazem činnosti.

A jak by se k takovému jednání stavěly banky? Mají vůbec možnost zjistit, že jejich klient změnil daňové přiznání?

"Banka v případě příjmů prokazovaných daňovým přiznáním požaduje předložení daňového přiznání minimálně za dvě předchozí zdaňovací období, čímž je eliminován výše uvedený postup. Následné hodnocení bonity klienta pak zohledňuje případný vývoj a stabilitu příjmů," uvedla Pavla Hávová z Hypoteční banky a dodala: "Dalším opatřením k omezení takového postupu je požadavek na doložení dokladu o zaplacení daně, který banka také standardně požaduje."

Komerční banka využívá i další nástroje posouzení bonity klienta vedle daňového přiznání. "KB kromě prověření příjmů v okamžiku podání žádosti používá i další nástroje k zjištění bonity dlužníka,které jsou součástí interních postupů a proto je nemůžeme komentovat," uvedla Marie Petrovová z Komerční banky a doplnila: "Banka požaduje při poskytnutí úvěru aktuální příjmy a výdaje klienta, aby posoudila jeho schopnost splácet. Schopnost hradit splátky by ale měla být i v zájmu klienta, aby se nedostal do problémů, které v případě hypotečního úvěru mohou skončit i nuceným prodejem zastavené nemovitosti."

"Banka předpokládá, že podklady přiložené k žádosti o úvěr jsou pravdivé.  Pokud banka při analýze úvěrového obchodu vyhodnotí, že některé skutečnosti nejsou pravdivé nebo byly následně účelově měněny, může banka i podle sjednané smlouvy a úvěrových podmínek takové jednání hodnotit jako porušení smluvních podmínek," odpověděla na náš dotaz Kateřina Bílá z Wüstenrot hypoteční banky.

"Účelová úprava daňového přiznání kvůli schválení úvěru a následné podání dodatečného DP s žádostí o vrácení zaplacené daně je bankou hodnocena jako udání nepravdivých údajů s cílem získání úvěru, což zakládá právo nepovolit čerpání úvěru (došlo k podstatné změně finančních poměrů klienta) nebo dokonce vypovědět úvěrovou smlouvu. Banka v těchto případech provádí namátkovou kontrolu; jen v případě, že klient se dostane do delikvence, vyžaduje banka vždy aktuální informace o jeho příjmech  a přitom uvedená záměna vyjde zpravidla najevo," sdělil Tomáš Kofroň z Raiffeisenbank, který dodal i návod pro podnikatele, jak postupovat legálně: "Pro podnikatele, kteří nechtějí platit daně a uplatňují např. paušál výdajů, lze v Raiffeisenbance použít metodu stanovení příjmů na základě obratu podnikání - příjem se stanoví procentem z obratu a výše nákladů a daně na něj nemá vliv."

"Máme možnost podle obchodním podmínek přehodnotit bonitu klienta prakticky kdykoliv: Máme právo prověřovat a hodnotit platební schopnost osob zavázaných z úvěru, kterým jsme poskytli úvěr, kvalitu zajištění, stejně jako i další skutečnosti, které by mohly ve svých důsledcích vést k ohrožení splácení a návratnosti úvěru. Stejně tak můžeme prověřovat, zda úvěr byl použit na dohodnutý účel. Veškeré podklady, které považujeme za potřebné pro přezkoumání uvedených skutečností, jsme oprávněni si opatřit na náklady klienta v případě, že nám je nepředloží ve stanoveném termínu. Klient musí v souladu s podmínkami smlouvy o úvěru na výzvu banky předložit všechny vyžádané zprávy a informace a dát nám k dispozici veškeré požadované podklady," shrnula možnosti banky Kristýna Havligerová z České spořitelny a doplnila: "Bohužel není možné uvést detailní kroky, které bychom v takové případě učinili, protože by záleželo na konkrétních okolnostech, za kterých bychom takovou informaci zjistili."

Stručnou, ale výstižnou odpověď zaslal Tomáš Pavlík z UniCredit Bank: "Banka zásadně vychází z oficiálního daňového přiznání, předloženého finančnímu úřadu. V případě, že by na to Banka přišla, pak by to bylo velmi pravděpodobně považováno za úvěrový podvod."

Shrnuto a podtrženo

Banky mají možnost si kdykoli znovu ověřit bonitu klienta, což namátkově i dělají. Je ale velmi pravděpodobné, že dokud by osoba samostatně výdělečně činná řádně a včas splácela úvěr i s úroky, banka by její bonitu znovu neprověřovala. Ovšem v případě, kdy by banka zjistila porušení podmínek (zkreslení údajů ze strany klienta), mohla by podle závažnosti provinění přistoupit až k okamžité výpovědi smlouvy, které by mohla podpořit trestním oznámením.

TIP: Podejte daňové přiznání on-line!

Z pohledu klienta je proto vhodné smířit se s vyššími daněmi, sociálním a zdravotním pojištěním a podat daňové přiznání s odpovídajícími příjmy a skutečnými výdaji.

Anketa

Jste OSVČ?

Ano. (78)
 
Částečně. (6)
 
Ne. (40)
 Celkem hlasovalo 124 čtenářů

Pomůže opravné daňové přiznání k hypotéce? >> sdílejte na sociálních sítích

 
Reklama

 

 

Související subjekty

Odkazující články

Žádáte o úvěr? Bance přiznejte vše! Petr Zámečník | 23.11.2015 00:00

Komentáře


K tomuto článku ještě nebyl přidán žádný komentář. Buďte první a okomentujte tento článek.

Přidejte komentář

* Pokud je obrázek nečitelný, nový načtete kliknutím na obrázek.
Pro přihlášené se kontrolní obrázek nezobrazuje. Přihlašte se či se zaregistrujte pokud ještě nemáte účet.
Opište text z obrázku: *

* Hvězdičkou jsou označeny povinné informace.


Články z Realitní makléř

Zbyněk Drobiš | 28.07.2016 00:00 Odjíždíte na dlouhodobou dovolenou? Musíte to říci pronajímateli

Nový občanský zákoník vymezuje některé oznamovací povinnosti nájemce ve vztahu k jeho dlouhodobé nepřítomnosti v bytě. Jaké jsou tyto povinnosti a jaké zákonné sankce plynou nájemci z jejich porušení? Celá zpráva »

Komentářů: 0 / 0
Reklama
hypostroj

Jana Zámečníková | 25.07.2016 00:00 Daň z nabytí přechází na kupujícího. Klesnou ceny nemovitostí?

Současná právní úprava dává stranám vybrat, zda daň z nabytí nemovitosti zaplatí kupující či prodávající. Daň přesto paradoxně většinou platí prodávající, který o nemovitost přichází, a kupující je ručitelem. Senát schválil novelu zákona o dani z nabytí nemovitosti, nově tak bude daň platit pouze kupující. Prodávajícím odpadne čtyřprocentní daňová povinnost. Promítne se tato změna do cen nemovitostí? Celá zpráva »

Komentářů: 0 / 0

Jana Zámečníková | 22.07.2016 00:00 Žně zlodějů jsou v plném proudu. Nepodceňujte zabezpečení ani pojištění

Lidé si užívají v letních měsících volna u moře či na chalupě, příbytky nechávají bez dozoru a často i nezabezpečené. Zloděje ale na dovolené v této době rozhodně nenajdete. Počet vloupání v létě každoročně přibývá. Jak se co nejvíce vyvarovat nezvané návštěvě? Na co si dát pozor, aby vám pojišťovna případné škody proplatila?  Celá zpráva »

Komentářů: 0 / 0

Jana Zámečníková | 15.07.2016 00:00 Trh nových bytů v ohrožení

Mohlo by se zdát, že si developeři mnou ruce nad prodeji nových bytů. Opak je ale pravdou. Nové byty se sice prodávají jak na běžícím páse, nabídka dostupných bytů se ale nebezpečně tenčí a nové projekty se neschvalují. Mají developeři plán B? Celá zpráva »

Komentářů: 0 / 0

Jana Zámečníková | 14.07.2016 00:00 Markus Arnold: Měníme peníze v cihly

Společnost Arnold Investments pomáhá propojovat bohaté investory s institucionálními při prodeji nemovitostí. Majitel společnosti Arnold Investments Markus Arnold se podělil o zajímavé zkušenosti z realitního trhu ve Vídni, Praze, Bratislavě a Budapešti. Jaká další města mohou být zajímavou investiční příležitostí? Celá zpráva »

Komentářů: 0 / 0

Další články »

Krátké zprávy z Realitní makléř

28.07.2016 13:45 Chcete stavět? Počkejte si do příštího roku

Vláda chystá změnu stavebního zákona, která by měla zjednodušit život nejen lidem, kteří si chtějí postavit rodinný dům, ale i stavebním úřadům. Ty jsou nyní žádostmi o stavební povolení doslova přehlceny. Celá zpráva »

Komentářů: 0 / 0

27.07.2016 12:18 Nový památkový zákon zkomplikuje život developerů

Nový zákon o ochraně památkového fondu by měl nahradit třicet let starý zákon od ledna 2018. Památkáři návrh na nová pravidla péče o památkově chráněné stavby vítají, developerům zásadním způsobem ovlivní práci.  Celá zpráva »

Komentářů: 0 / 0

26.07.2016 11:22 Ekospol doplatil na taktiku prodeje bytů

Bez územního povolení nikdo nepostaví ani chatku. Taktika prodeje bytů bez tohoto klíčového povolení se nevyplatila developerovi EKOSPOL. Rezidenční projekty výstavby nabírají značné zpoždění a klienti začínají odstupovat od rezervačních smluv. Celá zpráva »

Komentářů: 0 / 0

25.07.2016 12:14 Soud zrušil stanovy bytového družstva, neodhlasovali je všichni členové

Zákon o obchodních korporacích vyžaduje souhlas všech členů bytového družstva, praxe je ale často jiná. Městský soud v Praze poprvé zrušil stanovy bytového družstva, protože je neodhlasovali všichni členové.  Celá zpráva »

Komentářů: 0 / 0

22.07.2016 12:37 Česká spořitelna má zálusk na nejvyšší mrakodrap v Praze

REICO investiční společnost České spořitelny chce od skupiny PPF Petra Kellnera koupit nejvyšší pražský mrakodrap City Tower. Transakci by měl do měsíce schválit Úřad pro ochranu hospodářské soutěže (ÚOHS). Celá zpráva »

Komentářů: 0 / 0

Další krátké zprávy »

Anketa

Ubytovali byste u sebe doma uprchlíky?

Ano. (1238)
 
Ne. (1505)
 
Nevím. (53)
 Celkem hlasovalo 2796 čtenářů

Nejčtenější články z Realitní makléř za posledních 14 dní

Jana Zámečníková | 22.07.2016 00:00 Žně zlodějů jsou v plném proudu. Nepodceňujte zabezpečení ani pojištění

Lidé si užívají v letních měsících volna u moře či na chalupě, příbytky nechávají bez dozoru a často i nezabezpečené. Zloděje ale na dovolené v této době rozhodně nenajdete. Počet vloupání v létě každoročně přibývá. Jak se co nejvíce vyvarovat nezvané návštěvě? Na co si dát pozor, aby vám pojišťovna případné škody proplatila?  Celá zpráva »

Komentářů: 0 / 0

Jana Zámečníková | 14.07.2016 00:00 Markus Arnold: Měníme peníze v cihly

Společnost Arnold Investments pomáhá propojovat bohaté investory s institucionálními při prodeji nemovitostí. Majitel společnosti Arnold Investments Markus Arnold se podělil o zajímavé zkušenosti z realitního trhu ve Vídni, Praze, Bratislavě a Budapešti. Jaká další města mohou být zajímavou investiční příležitostí? Celá zpráva »

Komentářů: 0 / 0

Jana Zámečníková | 15.07.2016 00:00 Trh nových bytů v ohrožení

Mohlo by se zdát, že si developeři mnou ruce nad prodeji nových bytů. Opak je ale pravdou. Nové byty se sice prodávají jak na běžícím páse, nabídka dostupných bytů se ale nebezpečně tenčí a nové projekty se neschvalují. Mají developeři plán B? Celá zpráva »

Komentářů: 0 / 0

Jana Zámečníková | 13.07.2016 00:00 Ceny bytů: Česko dýchá na záda západní Evropy

Realitní trh napříč Evropou je velmi rozmanitý. Zatímco na jednom konci koupíte za 200 tisíc eur nemovitost o rozloze více než 200 m2, na druhém za stejnou cenu pořídíte pouhých 11 m2. Jak si stojí Česká republika v evropském srovnání?  Celá zpráva »

Komentářů: 2 / 2 Poslední komentář: 01.01.1970 01:00

Další články »