Předčasná splátka hypotéky: Kolik ušetří?

Hypotéku je možné předčasně splatit v období konce fixace úrokové sazby. Předčasnou splátku hypotéky v období fixace si banky zpravidla nechávají bohatě zaplatit. Kolik může klient ušetřit mimořádnou splátkou úvěru v období „obrátky“ fixace úrokové sazby?

Předčasné splacení hypotéky

Hypoteční úvěr bývá sjednáván nejčastěji na 20 až 30 let. V průběhu takto dlouhé doby může dojít k celé řadě změn v rodinných i majetkových poměrech dlužníka a může se vyskytnout nespočet okolností, které povedou k úplnému či částečnému splacení hypotéky před dobou její splatnosti.

Banky umožňují předčasné splacení zdarma vždy, když končí období fixace úrokové sazby. Musí. Když se mění podmínky úvěru a banka nabízí klientovi novou úrokovou sazbu, musí mu dát možnost odejít - a úvěr buď splatit z vlastních zdrojů, nebo z jiného úvěru. Jen několik bank nabízí klientovi možnost splatit bez sankcí část úvěru i v průběhu fixace úrokové sazby.

Rychlost splácení jistiny

Dlouhodobost hypotéky a stále stejná (anuitní) splátka vede k tomu, že z počátku úvěru je splácena jistina pouze malou částí splátky. S přibývajícím časem (a s tím, jak klesá jistina úvěru) se podíl splátky zvyšuje a klesají placené úroky.

Tabulka 1: Splátkový kalendář 1. roku hypotéky 1 mil. Kč se splatností 20 let a úrokem 5,63 %

Za prvních pět let trvání milionové hypotéky sjednané na 20 let s aktuálním průměrným úrokem ve výši 5,63 % činí splátky úvěru více než 83 tis. Kč, přičemž jen necelých 28 tis. Kč putuje na splátku jistiny. Úmor (splátka jistiny) se postupně navyšuje, jak ukazuje Graf 1.

Graf 1: Podíl úroku a úmoru ve splátce hypotéky

V dalších „pětiletkách“, budeme-li uvažovat konzervativní pětiletou fixaci úrokové sazby a neměnnou úrokovou sazbu, by došlo ke zvyšování podílu zaplacených úroků na splátce.

Tabulka 2: Splátky úvěru v jednotlivých „pětiletkách“ úrokové fixace

Poznámka: Úmor jistiny nemůže přesáhnout 1 mil. Kč; rozdíl je způsoben zaokrouhlením

Co provede mimořádná splátka po pětileté fixaci

K mimořádné splátce po prvním období fixace může vést celá řada důvodů. Jedním z nich může být naspoření vlastních prostředků (např. prostřednictvím stavebního spoření), které dlužník nechce nebo nedokáže zhodnotit více, než kolik činí úroková sazba banky (pokud je zhodnotí více - po zahrnutí rizikové marže, nevyplatí se mu uskutečnit mimořádnou splátku, ale prostředky zhodnotit investicí; to je ale téma na samostatný článek).

Jiným důvodem může být zvýšení úrokové sazby po konci období fixace, když není možné z jakéhokoli důvodu úvěr refinancovat za nižší sazbu. K tomu může dojít např. při růstu úrokových sazeb hypoték, jak k němu došlo v uplynulých dvou letech, nebo třeba opožděnou informací o nové úrokové sazbě, kdy klient nemůže již adekvátně reagovat (toto by se stávat nemělo, nicméně podle zkušeností lidí s koncem fixace se to občas děje).

A jak mimořádná splátka ovlivní výši pravidelných měsíčních splátek? Předpokládejme splátku ve výši 100 tis. Kč (10 % původní jistiny úvěru) po prvních pěti letech splácení. V té době je již splaceno přes 156 tis. Kč pravidelnými splátkami a po mimořádné splátce bude činit jistina úvěru 743 752,17 Kč.

Po zaplacení mimořádné splátky při zachování doby splatnosti a při nezměněné úrokové sazbě dojde v prvé řadě ke snížení celkové splátky úvěru z 6 952,50 Kč na 6 128,50 Kč, tedy o 824 Kč měsíčně.

Tabulka 3: Splátky úvěru s mimořádnou splátkou

Celkové splátky za 20 let mimořádnou splátkou poklesnou o 48 320 Kč. Zároveň se sníží měsíční zátěž a rozdíl splátky je možné kupříkladu spořit a využít k další mimořádné splátce hypotéky. Alternativou je pochopitelně též zachování stejné splátky úvěru se zkrácením splatnosti.