Prodej či pronájem nemovitostí manžely: Nutný souhlas obou

K napsání tohoto článku mně inspiroval vysoký počet dotazů týkající se společného jmění manželů a zejména potom nemovitého majetku, který manželé buď pronajímají, nebo prodávají. Snad bude inspirací nejen pro manžele, ale též pro smluvní partnery, kteří s manželi nájemní anebo kupní smlouvu uzavírají.

Chybně uzavřených smluv v důsledku neznalosti základních právních principů běhá po ČR stovky. Jejich chybné nastavení se často projeví při sporu mezi smluvními partnery, anebo je zastaví kupříkladu Katastr nemovitostí.

Je logické, že vlastníky nemovitostí jsou právě manželé velmi často. Samozřejmě platí též alternativa, že vedle společného majetku obou manželů jsou vlastníky nemovitostí též jednotlivci. Povětšinou jde o ty, kteří koupili nemovitost za svobodna, anebo o ty, kteří si z nějakého důvodu u konkrétní transakce zúžili společné jmění manželů.

Základní právním principem je to, že s jakýmkoli nakládáním s majetkem musí všichni spoluvlastníci souhlasit

Základní princip je skutečně jednoduchý, a přesto se často porušuje. Jestliže nemovitost vlastní více subjektů, tak jakékoli transakce s ní musí být odsouhlaseny právě všemi spoluvlastníky. V případě prodeje nemovitostí zapsaných do katastru nemovitostí je vše víceméně jasné. Pokud by některý z manželů prodával nemovitost v SJM sám, tak katastr nemovitostí takový převod jednoduše neprovede. V podstatě sám katastr zde zafunguje jako semafor a celou transakci zavčas zastaví.

U pronájmů nemovitostí ve společném jmění manželů je situace jiná v tom, že žádný jiný subjekt kromě pronajímatele a nájemce v celé transakci nefiguruje. Obsah nájemní smlouvy si sjednávají obě smluvní strany. Tyto smlouvy tudíž nejsou nikým kontrolovány ani ověřovány. Nájemce by se měl ve vlastním zájmu ujistit, zda nemovitost je buď ve vlastnictví jednotlivce, anebo je vlastníků více. V prvním případě je samozřejmě nutné podepsat nájemní smlouvu právě s vlastníkem, zatímco v případě druhém je nutné si vyžádat písemný souhlas obou spoluvlastníků (tedy v našem případě manželů).

Spory mezi manželi mohou být zásadní a nájemce o nich vědět nemusí

Proč by si měl takové věci hlídat především nájemce? Zejména z toho důvodu, že manželé mohou být mezi sebou ve sporu a rozhodnutí jednoho ten druhý rád zhatí. Nájemce by se tudíž měl nejprve ujistit, kdo nemovitost vlastní (například tím, že požádá o výpis z listu vlastnictví k předmětu nájmu), a následně si se všemi spoluvlastníky odsouhlasí fakt, že nemovitost je k pronájmu skutečně určena a odsouhlasena.  Pak nic nebrání k podpisu nájemní smlouvy. 

Pokud by nájemní smlouva nebyla podepsána oběma manželi, může to vést až k neplatnosti smlouvy a je pravděpodobné, že by nájemní vztah rychle skončil. Podobné je tomu i v případě prodeje. Je dobré se tudíž dopředu se všemi dohodnout, aby byl průběh celé transakce hladký.

Společné jmění manželů lze měnit jak u již nabytého majetku, tak i toho pořizovaného

Manželé mohou zužovat nebo rozšiřovat rozsah společného jmění manželů. Zdůrazňuji, že toto lze učinit pouze ve formě notářského zápisu. Důvod pro tuto striktní podmínku je velmi dobře vysvětlitelný. Jelikož jde o zásadní dokumenty týkající se majetku manželů, je návštěva notáře a vyhotovení takové dohody v podobě notářského zápisu bezpochyby ospravedlnitelná.

Měnit rozsah společného jmění lze přitom na již pořízený majetek. Pochopitelně tak lze měnit společné jmění manželů i u již existující a zapsané nemovitosti v katastru. Postup je podobný. Opět se u notáře sepíše dokument a ten se v požadované podobě doručí na katastr nemovitostí. Po provedení zápisu bude patrné, jak je nyní upraveno vlastnictví ke konkrétní nemovitosti.

SJM se zužuje zejména při prodeji bytu pořízeného před manželstvím a nákupu dalšího

Podobně lze dopředu upravit budoucí nákup nemovitosti pouze jedním z manželů, přestože by jinak automaticky pořizovaná nemovitost do společného jmění spadla. Pokud se tak skutečně dopředu manželé dohodnou, tak tento konkrétní byt se na základě příslušného notářského zápisu stává výlučným majetkem právě jednoho z manželů.        

V praxi se toto často stává v situacích, kdy jeden z manželů vstupoval do manželství již s jinou nemovitostí pořízenou před sňatkem. Nyní tuto nemovitost prodává a kupuje nějakou jinou. Na koupi nové nemovitosti jsou výhradně použity finance z první nemovitosti a je vcelku logické, že chce být vlastníkem pouze tento manžel. Pak je opět výhodné se SJM adekvátně pracovat.

Příjmy z pronájmu bytu zdaňuje pouze jeden z manželů

Výše uvedené řádky snad dostatečně jasně poukázaly na to, jak postupovat v situaci, kdy jsou našimi smluvními partnery manželé, a jak v případě, kdy jsme manželi my a chceme zúžit či rozšířit SJM. A jak s daněmi?

Pronajímají-li byt manželé, tak se příjmy z pronájmu zdaňují v rámci paragrafu 9 zákona o daních z příjmů. Proti příjmům z pronájmu se postaví buď skutečné výdaje s pronájmem (častější varianta), anebo paušální výdaje ve výši 30 procent příjmů. Výsledkem je konkrétní základ daně, na který je aplikována patnáctiprocentní sazba. Jestliže jsou pronajímateli manželé, tak příjmy z pronájmu zdaňuje jeden z nich (nikoli oba rovnoměrně). Zákon nijak nespecifikuje, zda muž či žena. Jestliže je vlastníkem naopak pouze jedna osoba, tak tam to je jasné bez možnosti volby.

Podobné daňové pravidlo platí i pro prodej nemovitosti ve společném jmění manželů. Příjem z prodeje nemovitosti obsažené v SJM zdaňuje pouze jeden z manželů v rámci paragrafu 10 – Ostatních příjmů dle zákona o daních z příjmů. V případě, že nemovitost manželé vlastnili déle než pět let před jejím prodejem, tak lze dle paragrafu 4, odst. 1, písm. b využít osvobození od daně.