Průvodce koupí nemovitosti v dražbě

Omrzelo vás již prohledávání stále stejných inzerátů, u kterých vás navíc z výše kupní ceny chytají závratě? Zkuste to jinak. Koupě nemovitosti v dražbě je sice složitější, ale cena, za kterou nemovitost můžete tímto způsobem pořídit, už stojí za to. Kde hledat?

Pořízení nemovitosti dražbou není v českých podmínkách příliš obvyklé. Přesto má tento způsob koupě bezpochyby své kouzlo a možná i díky své určité uzavřenosti může nabídnout trpělivému surfaři odměnu v podobě výhodnější koupě, než jaké by byl schopen dosáhnout prostřednictvím, řekněme, tradičnějších kanálů.

Kde nalézt potřebné informace?

Jak už tomu v posledních letech bývá, nejpestřejší nabídku nabízí internet. Jednou z možností je zadat si do vyhledavače heslo jako „dražba nemovitostí“, „koupě nemovitosti v dražbě“ apod. Výsledek hledání vás pravděpodobně odkáže na jednu ze stránek dražebních společností působících na českém trhu případně na další subjekty organizující dražby.

Dražebních společností funguje na českém trhu více než tisícovka, aktivních však je přibližně 400. Část z nich je organizována v rámci České asociaci dražebníků (ČAD), část funguje nezávisle. Nicméně společným projektem dražebních společností je tzv. Centrální adresa – informační systém o dražbách a ostatních nabídkách. Jinými slovy online katalog jak dražeb věcí movitých, tak především věcí nemovitých. Provozovatelem serveru je Česká pošta.

Registrovaní členové Centrální adresy během loňského roku realizovaly celkem 2704 dražeb, z čehož 2183 představovaly dražby nemovitostí. Největším dražitelem evidovaným Centrální adresou je společnost Proconsulta, která v minulém roce vydražila majetek v celkové hodnotě přes 1 miliardu Kč. Členství na serveru Centrální adresa není povinné, a proto někteří dražebníci zde chybí (část realitních kanceláři s oprávněním pořádat dražby, online aukční síně (e-aukce, eurodrazby) a další).

Tabulka 1: Pořadí dražebníků podle celkového finančního objemu dosaženého vydražením majetku v roce 2007


Zdroj: Česká asociace dražebníků, modře označení jsou členové ČAD

Bohužel do CADR nezadávají své dražby ani exekutorské úřady, soudy a finanční úřady, které provádí dražby v jiném režimu. Zájemce o majetek dražený těmito subjekty musí relevantní informace shánět přímo na konkrétních serverech exekutorů. Aktuální přehled dražeb vypisovaných finančními úřady eviduje server České daňové správy, soudní dražby jsou dostupné na serveru Drazby.org.

Dražby mohou probíhat, jak už bylo uvedeno, buď fyzicky na předem sjednaném místě uvedeném v dražební vyhlášce, anebo online prostřednictvím internetu. 

Podmínky účasti v dražbě

Účastníkem dražby nemovitosti může být pouze občan s trvalým pobytem v České republikce, který dosáhl zletilosti a je způsobilý k právním úkonům. Účastník dražby ještě před jejím začátkem musí sepsáním čestného prohlášení potvrdit, že není osobou vyloučenou z účasti na dražbě. V případě nedobrovolných dražeb to nesmí být například samotný dlužník nebo jeho blízká osoba, stejně tak členové statutárního a kontrolního orgánu právnické osoby, která je dlužníkem, nebo osoba, která již v předchozí dražbě nemovitost vydražila, ale nezaplatila.

Účastník dražby je také povinen složit před začátkem dražby tzv. dražební jistotu. Její výše nesmí ze zákona přesáhnout 30 % z nejnižšího podání (vyvolávací ceny). Jedná se o jakousi zálohu, ze které jsou případně hrazeny náklady na dražbu v případě, že vydražitel za získaný předmět nezaplatí vylicitovanou částku. Neúspěšným účastníkům je dražebník povinen celou částku vrátit zpět na účet bez zbytečného odkladu, což bývá zpravidla do 3 dnů. 

Úskalí získání nemovitosti v dražbě

Jsou v zásadě dva druhy aukcí. Dobrovolná a nedobrovolná. Problémem nedobrovolných dražeb může být skutečnost, že majitel nemovitosti, topící se v dluzích, pravděpodobně neměl prostředky ani na údržbu své nemovitosti, nebo spíše naopak. Velmi často se stává, že vlastník části nemovitosti ještě před exekutorským výkonem zpeněží ve svůj prospěch (okapy, obklady, vybavení). Kvalita nemovitosti v nedobrovolných dražbách není proto vždy nejlepší, na druhou stranu v nedobrovolných dražbách může zájemce nemovitost získat za výrazně nižší cenu.

Nemovitost pořízená v dražbě přechází do vlastnictví vydražitele ihned po skončení aukce, nicméně skutečným vlastníkem nemovitosti se stane vydražitel až uhrazením smluvené ceny. Z tohoto důvodu je velmi obtížné koupi takto získané nemovitosti financovat hypotečním úvěrem, kde banka požaduje ručení v podobě zástavního práva k nemovitosti odpovídající hodnoty. Řešením může být dočasná zástava jiné nemovitosti.

Některé účastníky od dražby může také odradit očekávané měření sil z ostřílenými dražebníky (spekulanty a zástupci realitních kanceláří).

Výhody

Rozhodně byste se neměli nechat odradit předchozími odstavci. V dražbách se neprodávají pouze nemovitosti, o které přijdou dlužníci kvůli nesplácení svých závazků. V rámci dobrovolných dražeb prodávají své byty a domy, jak fyzické osoby usilující o zajímavější cenu, tak například bytová družstva a nabídka je relativně široká. A konečná cena, za kterou lze nemovitost v dražbě pořídit, může být výrazně nižší v porovnání napříkad s realitními kancelářemi apod. Navíc dražba je jedním z nejtransparentnějších způsobů prodeje. Účastník má úplný přehled o nabídkách ostatních účastníků.

Zájemce o dražbu v předstihu získá také daleko více informací, než je tomu například u prodeje prostřednictvím realitní kanceláře. Součástí dražební vyhlášky je totiž detailní popis nemovitosti včetně aktuálního znaleckého odhadu včetně odhadní ceny nemovitosti.