Realitní bublina splaskává?

Ceny nemovitostí jsou ostře sledovanou veličinou. Je pokles cen bytů opravdu tak malý, jak uvádí některé statistiky? Jaká je „skutečná“ cena nemovitostí? „Meziročně ceny nemovitostí klesly v průměru o 10 až 15 %,“ říká Jakub Havrlant, ředitel Bezrealitky.cz, na základě svého průzkumu.

Jaké jsou skutečné ceny nemovitostí?

Ceny nemovitostí jsou v České republice jednou velkou neznámou. Přestože existuje celá řada zdrojů dat, které říkají, jakým způsobem se ceny bytů či jiných nemovitostí pohybují, vesměs je lze napadnout pro špatnou metodiku či uvádění nabídkových cen místo skutečných prodejních. Když už vyjdou poměrně spolehlivá data ČSÚ, je pozdě. Trh se posunul zase někam jinam.

Žádná statistika ale neřekne majiteli domu, za kolik ho má nebo může prodat. Ani tak kupující nemá žádnou jistotu, že za statisticky uváděnou cenu v určité lokalitě byt sežene. Průměrná cena bytů je tak stejně abstraktní veličina, jako průměrné mzdy nebo míra inflace. Co je majiteli bytu platné, že ceny nemovitostí rostou, když tu svou z jakéhokoli důvodu nemůže prodat ani za výrazně nižší? A co je platné kupujícímu pokles cen domů, když majitel optimálního domku chce zaplatit naopak o několik set tisíc víc?

Přesto mají statistiky cen domů a bytů svůj význam. Jsou-li dostatečně dlouhodobé, zachycují trend - vývoj. Možná někdy se zpožděním, možná i podhodnocují hloubku propadu v případě sledování nabídkových cen. Trend ale udávají tak jako tak. A vývoj na abstraktním celém realitním trhu může být dostatečný argument pro vyjednávání o konečné ceně konkrétní nemovitosti.

Ceny nemovitostí klesají... splaskává realitní bublina?

Začne-li se hovořit či psát o realitní bublině, obratem se ozvou především lidé z oblasti realit, že žádná „bublina“ na českém trhu není a nebyla. Dost možná mají i pravdu. Přesto nyní dochází k poklesu cen na realitním trhu.

Podle průzkumu serveru Bezrealitky.cz došlo meziročně k poklesu cen bytů o 10 - 15 %. Ceny přitom vycházejí jednak ze skutečně zrealizovaných cen prostřednictvím serveru (kdy dochází přibližně k 350 obchodům měsíčně) a jednak z dalších, především nabídkových veřejně dostupných cen. Nabídkové ceny jsou ale upravovány a přepočítávány předpokládaným (odhadnutým na základě realizačních cen prostřednictvím serveru) koeficientem, jak se sníží výsledná cena.

Průměrný meziroční pokles o 10 - 15 % je o něco hlubší, než jaký vychází ze statistik Institutu regionálních informací. V panelákových bytech dochází k poklesu ještě hlubšímu - byt 3+1, který stál před rokem 3,5 mil. Kč, se letos prodává za 2,7 mil. Kč. I podle výsledků Bezrealitky.cz dochází v některých případech k růstu cen v řádu desítek procent. Kupříkladu v Plzni a Ostravě o 30 %, v Ústí nad Labem o 20 %.

Zajímavé je, že ceny realit podle serveru Bezrealitky.cz klesají až od třetího čtvrtletí loňského roku - tedy s výrazným zpožděním proti poklesu realitního trhu v zahraničí.

Co stojí za poklesem realitního trhu?

Důvodů k poklesu realitního trhu je více než dost. Nejvýznamnější z nich je očekávání. Očekávají-li kupující, že ceny nemovitostí klesnou, nebudou nakupovat. Počkají si. Prodávající budou muset jít s cenou dolů... nebo počkat. Tak také vypadá aktuálně i český realitní trh - nekupuje se, pokud rodinná situace nevynucuje opak, neprodává se, pokud rodinná situace nevynucuje opak. Trh stojí.

Dalším důvodem je zejména podle realitních makléřů a developerů nižší dostupnost hypoték. S tím ovšem nesouhlasí banky. Bohdan Suchánek, ředitel marketingu a PR Hypoteční banky, se vyjádřil v tom smyslu, že klient, který má na splácení hypotéky, ji dostane i v této době. Jediné, co bylo omezeno, byly rizikovější typy hypoték (např. 100% hypotéka, hypotéka bez doložení příjmů apod.) a vzhledem k situaci na trhu vzrostly úrokové sazby. Zda to lze považovat za snížení dostupnosti hypoték či nikoli... v každém případě pokles zájmu o nemovitosti vidí jinde - v demografickém vývoji.

Demografický vývoj patří vedle očekávání k nejvýznamnějším faktorům ovlivňujícím vývoj na trhu nemovitostí. Generace „Husákových dětí“, tedy silných ročníků 70. let 20. století, odrostla věku, kdy si pořizuje bydlení - ti, kdo o vlastní byt či dům měli zájem, ho buď už mají, nebo na něj nemají.

O co je zájem?

Stále více kupujících dbá na kvalitu pořizovaného bydlení. Rozhoduje stále více lokalita, výhled, dopravní obslužnost, dispozice bytu či domu... a každý nedostatek bude čím dál více trestán snížením ceny.

Podle serveru Bezrealitky.cz je největší poptávka po dvou a třípokojových bytech. Mladé rodiny navíc preferují spíše starší byty před rekonstrukcí - jsou levnější a rekonstrukci lze odložit, až se zlepší finanční situace. Zájem je o starší domky v okolí krajských měst a obce především s železniční tratí s dojezdem do Prahy do 30 minut. O byty 1+kk jako startovací bydlení zájem je, ale není nabídka - jejich majitelé je raději pronajímají než prodávají. Hůře prodejné jsou družstevní byty, u nichž je náročnější financování.

Tip: Jaké byty lidé hledají?

Cenové mapy

Zjistit si alespoň přibližnou cenu bytu v lokalitě, kde se chcete usadit, případně kde již vlastníte byt, není nikdy na škodu. Nástrojů v tomto směru není mnoho a vesměs se jedná o statické informace formou tabulek nebo výpočetních nástrojů. Novinkou jsou cenové mapy serveru Bezrealitky.cz, které nabízejí přibližnou orientaci prostřednictvím barevného označení průměrných cen.