Recept na koupi nemovitosti pro vlastní bydlení

Kupuje-li člověk nemovitost, musí při jejím výběru vyhodnotit obrovské množství informací a vlivů, které mohou později zásadním způsobem ovlivňovat kvalitu bydlení v pořízeném domě či bytě. Při úspěšném zvládnutí procesu výběru a hledání nemovitosti lze ušetřit případné zklamání a mnohdy i nemalé peníze.

Když si klient vyjasní, co vlastně chce a zná lokalitu, kde by se měla vysněná nemovitost nacházet, jak dále pokračovat a na co nezapomenout? V jakých krocích probíhá příprava na koupi nemovitosti? V následujcích odstavcích se budeme zabývat sedmi nejdůležitějšími fázemi výběru vhodného bydlení.
 

(1) Prvotní úvahy, předběžné požadavky a uvažované lokality.

(2) Seznámení se s nabídkami na realitním trhu.

(3) Limity rozpočtu pro pořízení nemovitosti.

(4) Rozhodnutí o finálním seznamu požadavků.

(5) Aktivní vyhledávání a oslovování nabízejících.

(6) Prohlídky nemovitostí a sběr informací na místě.

(7) Průzkum okolí nemovitosti, vybavenosti a dostupnosti.

Prvotní úvahy, předběžné požadavky a uvažované lokality

Prvním krokem hledání nemovitosti je vyjasnění toho co je vlastně požadováno, tedy vytvoření jakéhosi předběžného seznamu požadavků. Jde o zvážení toho, co by měla nemovitost splňovat. Součástí je také uvažování o vhodných lokalitách, kde by se nemovitost měla nacházet.

Seznámení se s nabídkami na realitním trhu

Seznamování s tím, co se nabízí, může pomoci sledování dění na inzertních serverech a v inzerci zabývající se nabídkou nemovitostí. Díky sledování inzerce získáme představu, jaké druhy nemovitostí jsou ve zvolené lokalitě či lokalitách nabízeny. Zde je možné získat představy o aktuálních nabídkových cenách a zjistit, kolik by žádoucí nemovitost řádově mohla stát. Je pravděpodobné, že po takovém seznámení se s realitou pravděpodobně dojde k usměrnění prvotních představ zájemce o koupi nemovitostí. Někdy může být i rozumné v aktuální situaci koupi odložit – třeba v okamžicích, kdy zavládla nákupní horečka.

Limity rozpočtu pro pořízení nemovitosti

Jde o zvážení realistického rozpočtu, rozhodnutí, jakou pořizovací cenu si může zájemce o koupi dovolit. Kromě zvažování úspor a jiných dostupných zdrojů sem spadá i rozvaha, jakou sumu bude rozumné získat v podobě hypotečního úvěru. Neuškodí i úvaha o případných výdajích na stěhování a vybavení. Čím více peněz si člověk půjčí, tím více bude muset zaplatit, a asi se vyplatí využít schůzky s finančním poradcem, který pomůže vybrat nejvýhodnější financování za pomocí nabídek různých bank. Uvažovat je nutné možné budoucí výpadky příjmů, a napjatost rodinného rozpočtu nebo jiné události, které mohou zamíchat kartami.

Rozhodnutí o finálním seznamu požadavků

Každý člověk má své sny, ale omezení jeho peněženkou a realitou života tyto sny mění. Existující nabídky na realitním trhu a limitovaný rozpočet tak často nutí k přehodnocení požadavků. Všichni prostě v těch nejlukrativnějších lokalitách bydlet nemohou, a právě cena určí, kdo si to může dovolit. Z praktického hlediska na škodu nemusí být rozlišení mezi požadavky nutnými a požadavky žádoucími. V tomto kroku jde tedy o vytvoření jasné představy jaká nemovitost má být s ohledem na dané limity hledána. Jde o požadavky z hlediska lokality, cenové relace, úrovně bydlení i kvality občanské vybavenosti. Všechny tyto aspekty pak musí ladit s upřednostňovaným životním stylem. Výsledkem je soupis finálních požadavků, jako je požadovaný počet místností, požadavek na terasu, zahradu a garáž, je potřebné k následujícímu aktivnímu vyhledávání nemovitosti ke koupi.

Aktivní vyhledávání a oslovování nabízejících

Účelem tohoto kroku je slyšet o maximu nabídek a vidět co nejvíce nemovitostí, které jsou v cílených lokalitách nabízeny. Prakticky je to možné ho provádět s využitím služeb realitních kanceláří nebo privátním hledáním nemovitostí. Privátní hledání se může opírat o soukromou reklamu typu "hledám byt v této lokalitě." V takovém inzerátu se také obvykle uvádí popis hledané nemovitosti a cenové rozpětí, případně cenový limit. Obvyklé zde je také poznámka, že poptávající není realitní kanceláří a že nebude nutné platit provizi. Takové letáčky lze nalézt v realitní inzerci, ve schránkách, bývají vylepené sloupech veřejného osvětlení nebo dveřích bytových domů.

Další způsob spočívá v registraci zájemce o koupi v realitní kanceláři, nabízející nemovitosti v dané lokalitě. Vhodné je registrovat se v realitní kanceláři osobně, osobní komunikace může pomoci k dosažení dobré informovanosti o všech horkých nabídkách vstupujících na trh a vytvoření představy o schopnostech vybrané realitní kanceláře. V čím více realitních kancelářích se zájemce registruje, tím větší spektrum informací pravděpodobně získá.

Zkušení realitní makléři klientovi pokládají celou řadu otázek a diskrétně ho zařazuje mezi horké zájemce, budoucí zájemce nebo okrajovou skupinu dalších zájemců. Skupinu horkých zájemců představují klienti, kteří chtějí nakupovat hned, mají vyjasněno financování a vědí co chtějí. Kupující, kteří spadnou do této kategorie budou s vysokou pravděpodobností informováni o každé nové nemovitosti, často v okamžiku kdy vstoupí na trh. Do skupiny budoucích zájemců spadnou ti, kteří nemohou koupi realizovat  ihned, protože potřebují nejprve prodat vlastní nemovitost nebo splnit jinou podmínku. Dokud tato nemovitost nebude prodána, nebude klient patřit do skupiny horkých zájemců. Okrajovou skupinu zájemců budou klienti, kteří budou z pohledu předpokladů uskutečnění obchodu vyhodnoceni jako neefektivní, z pohledu vynaložené práce realitní kanceláře by věnování nadměrného úsilí znamenalo ztrátu času.

Zájemcům, kteří spadnou do skupiny horkých a budoucích zájemců, bude pravděpodobně nabídnuta okamžitá prohlídka několika nemovitostí. Souhlas s uskutečněním prohlídky utvrdí dojem realitního makléře o serióznosti kupujícího.

Prohlídky nemovitostí a sběr informací na místě

Prohlídka nemovitosti a zjišťování stavu nemovitosti na místě spočívá v tom, že je poptávající makléřem nebo prodávajícím v průběhu 15 až 30 minut seznámen s prodávanou nemovitostí. Termín prohlídky bývá dohodnut dopředu tak, aby vyhovoval jak vlastníkovi, tak poptávajícímu. Je zapotřebí předpokládat, že moudrý kupující navštíví hodně nemovitostí, než nějakou koupí. Také je pravděpodobné, že bude existovat silná souvislost mezi počtem prohlídek nemovitostí a cenou, za kterou se hledajícímu nemovitost nakonec podaří koupit.

Prohlídka je příležitostí k získání mnoha informací, zjištění podrobností a položení doplňujících otázek. Připravený zájemce o koupi se dokáže cíleně ptát a získané informace si písemně zaznamenává. Může se vyptávat na typ vlastnictví, nabývací titul, v případě na družstevního vlastnictví na družstvo. Středem pozornosti jsou také věci jako je stáří nemovitosti, provedené rekonstrukce. Důležitou informací bývá také uvolnění nemovitosti a technické záležitosti jako je vybavení, způsob vytápění, počet místností, velikost a rozvržení místností. Připravený zájemce při prohlídce zvažuje mnoho věcí a sleduje různé aspekty. Může jít o sledování prasklin a signálů poškození, stop vlhkost, zvažování, které části bude nutné rekonstruovat.

Moudrý zájemce v průběhu prohlídky klade otázky, naslouchá a mluví co nejméně. Pokud by při prohlídce projevoval nadšení pro nemovitost, poskytnul by prodávajícímu silnější pozici pro následující vyjednávání o ceně a podmínkách prodeje. Dobrý obchodník si své postřehy, ať už pozitivní a negativní, nechává pro sebe a použije je ve vyjednávání jako trumfy.

Je pravděpodobné, že po provedení prohlídky realitní makléř nebo nabízející zájemci zavolá a bude zjišťovat zpětnou vazbu. Z pohledu realitního makléře je na místě také sondování a zjišťování, proč zájemci nemovitost odmítli, zda jsou příčiny jen subjektivní, nebo z pohledu zájemce existují nějaké objektivní skutečnosti.

Průzkum okolí nemovitosti, vybavenosti a dostupnosti

Uskutečnění několika procházek v místě, kde se nemovitost nachází, může také mnoho napovědět. Situace zde může být jiná odpoledne, navečer a v noci, leccos prozradí i stav domů, zeleně a občanské vybavenosti. Při těchto procházkách lze hledat nejbližší obchod s potravinami a jiná kulturně-sociální zařízení, od hospody až po kostel, která jsou v zájmu kupujícího. Důležitá je třeba dostupnost k veřejné dopravě, rušnost dopravy v různých časových obdobích dne.