Regulované nájemné vzroste i o desítky procent

Majitelé bytů obsazených nájemníky „s dekretem“ mohou letos slavit. Postupující deregulace nájemného umožňuje zvýšit jejich příjem o desítky procent. O kolik více budou nájemníci platit?

Deregulace nájemného by podle aktuálního plánu měla proběhnout do roku 2012. Zda tomu tak opravdu bude, závisí především na politické vůli. Podle některých informací z října loňského roku chce Jiří Čunek, ministr pro místní rozvoj, proces deregulace zastavit. V každém případě letošní zvýšení nájemného nájemníky s regulovaným nájemným nemine - budou-li majitelé bytů chtít.

Zvýšení nájemného je definováno Zákonem č. 107/2006 Sb., o jednostranném zvyšování nájemného z bytu, ve znění pozdějších předpisů. Zákon přitom určuje maximální zvýšení nájemného - a pronajímatel tak nemusí využít maximální hranice. Nicméně této možnosti majitelé v naprosté většině nevyužijí. Např. v České Lípě by nájemné ve 180 obecních bytech mělo vzrůst o 50 až 70 %.

Bytů s regulovaným nájemným je v České republice přibližně 700 tisíc, což je téměř pětina bytového fondu. Jejich majiteli jsou buď obce, nebo soukromí vlastníci, kteří velmi často získali byty v restitucích a kteří se musí o svůj majetek ze zákona starat, přestože regulované nájemné nedosahovalo ani nákladového nájemného, které by opravu a údržbu nemovitostí zaplatilo. Regulace nájemného navíc deformuje trh s byty.

Postupující deregulace ale zatím nemá příliš vysoký dopad na realitní trh. Prezident Asociace realitních kanceláří ČR Jaroslav Novotný odhaduje, že počet obyvatel s regulovaným nájemným, kteří zvolili přestěhování do jiných bytů, zatím nepřekročil deset procent.

Jak spočítat zvýšení regulovaného nájemného

Maximální zvýšení regulovaného nájemného závisí na několika skutečnostech. První z nich je lokalita, kde se nájemní byt nachází. Pro každou lokalitu je stanoveno tzv. „cílové nájemné“, které by mělo odpovídat tržnímu nájemnému v dané oblasti. K tomuto cílovému nájemnému by mělo spět i regulované nájemné. Druhou je aktuální výše nájemného. Čím je nižší oproti cílovému nájemnému, tím prudší může být růst.

Postup stanovení výše nájemného je poměrně jednoduchý. V prvé řadě je třeba vyhledat v rámci kraje, kde se byt nachází, jeho „velikostní kategorii“ - tedy, jaký je počet obyvatel obce, v níž leží. V Praze a Brně se hledá konkrétní oblast podle katastrálního území. Pak už se stačí ponořit do rozsáhlé mnohostránkové tabulky a z ní vyčíst možné maximální zvýšení nájemného.

Příloha: Maximální přírůstky měsíčního nájemného v % (MP) pro období od 1.1.2009 do 31.12. 2009 (neplatí pro byty se sníženou kvalitou) (2 MB), zdroj: MMR

V tabulce „Maximální přírůstky měsíčního nájemného“ v levém sloupci naleznete kraj a velikost obce, v níž se váš byt nachází. Ve stejné části je též uvedeno cílové nájemné. V těle tabulky hledejte aktuální výši nájemného v Kč za metr čtvereční. Pokud potřebná výše nájemného v tabulce není, uplatní se nejbližší nižší nájemné. V horním záhlaví pak naleznete procento, o které je možné nájemné zvýšit.

Příklady zvýšení nájemného

V článku „Regulované nájmy: od 18 Kč/m2 do 60 Kč/m2“ jsme přinesli statistiky nejvyšších a nejnižších regulovaných nájmů v České republice. Od těchto nájmů se odvíjí následující výpočty nájemného.

Tabulka 1: Zvýšení nájemného s nejvyššími regulovanými nájmy

Zdroj: IRI, vlastní výpočty

Nejvyšší regulované nájemné je v Praze - 60 Kč/m². Jeho cílová cena se podle oblasti pohybuje od 80,37 Kč/m² po 136,87 Kč/m². Nájemné tak může vzrůst od 15,7 % do 51 %. Je ale pravděpodobné, že průměrná částka pro celou Prahu již zahrnuje vyšší nájemné v lukrativních lokalitách, a tak tam bude nárůst pravděpodobně nižší. Naopak je-li v lokalitě s cílovým nájemným 80,37 Kč aktuální regulované nájemné nižší než pražský průměr, nárůst bude vyšší než uváděných 15,7 %.

Tabulka 1: Zvýšení nájemného s nejnižšími regulovanými nájmy

Zdroj: IRI, vlastní výpočty

V lokalitách, kde jsou regulované nájmy nízké, porostou mnohem méně než v lokalitách s již vysokými regulovanými nájmy. Je to dáno především nižšími tržními nájmy v daných oblastech.