EUR 25.320

USD 23.408

REPO sazba ČNB 5.75 %

Inflace 2.0 %

EUR 25.320

USD 23.408

Text: Zbyněk Prim

22. 04. 2014

0 komentářů

Rekordně nízké sazby a rekordně vysoké riziko

 


 

A proč že je to špatně? Není – jen níž a jen déle, řekl by si spotřebitel a i poradci. Nicméně já vidím v nízkých sazbách 2,3 rizika. Jak pro banky, tak i spotřebitele ale i pro trh samotný. Aby bylo jasno, také jsem příznivcem nízkých úrokových sazeb u hypotečních úvěrů.

1)      Spotřebitelské riziko

A proč píšeme zas a znovu o rizicích? Protože rizika jsou obecně málo komunikovány. A také platí – opakování matka moudrosti. Kolegové, spotřebitelé, uvědomte si, že sazba 2,59% není do nekonečna a jednou skončí = tedy ve výročí fixního období. A kdo ví, jaká sazba bude poté? Podívejme se na dlouhodobou statistiku úrokových sazeb. Již jsme byli nahoře / dole / nehoře / dole … (tam jsme nyní). Kam asi půjdeme dále? Nyní jsme v období slev, výprodejů chcete-li. Banky mají takové moře peněz, že by hrozně rádi půjčovali a podbízí se více nežli jindy.

Podívejte se však na vývoj Hypoindexu v kontextu 12 let…
graf-hypoindex-brezen-2014  

Chci tím jenom říci, že ti, kteří nyní žádají o 90% či 100% hypoteční úvěr (tedy bez vlastní participace vlastních zdrojů), mohou být po skončení fixního období nemile zaskočeni.

Podívejme se na příklad: 2 000 000,– na 30 let splatnosti při anuitním splácení s pětiletým fixním obdobím a sazbou 2,69%. (můžete namítat, že na 90% LTV se nedostanu na sazbu 2,69% = není tomu tak, právě v tomto období má jedna z bankovních institucí takovouto akci…). Splátku máme 8 101 korun. Za 60 měsíců, tedy 5 let dlužím bance 1 767 918 korun (jistina). A co se stane, když nám vyskočí ZNOVU úroky na např. 5,5%?  Ano, klient již nemá třiceti letou, ale 25 letou hypotéku, sazbu 5,5% a splátka? 10 857 korun. Tedy o cca 240tis menší úvěr ale o 2 756 korun vyšší splátku.

REKLAMA

Tedy uvědomme si, že klienti by si určitě měli celých těch 5 let vytvářet polštář a například počítat s daleko vyšším úrokem a tím pádem i výší splátky. Klient, který peníze „neprojí“ ale odloží stranou, bude i v dobách vysokých sazeb relativně v pohodě. Ten kdo jede „na krev“ a dnes projde u banky jen tak tak … to bude mít dosti složité! A s tím je třeba rozhodně počítat.

2)      Riziko pro banky

Všechny banky se bojí tzv. defaultních úvěrů. Tedy těch úvěrů, u kterých klienti přestanou splácet. Dnes jako snad nikdy jindy si můžete v klidu půjčit 100% z hodnoty nemovitosti kdy úroková sazba osciluje kolem 3,5 – 4% p.a. (viděl jsem od banky nabídku i za 3,1 % !!! ). U těchto úvěrů je riziko ještě větší nejen pro klienta ale i pro banky. Co se asi stane s klientem, který projde „o prsa“ na 100% LTV za sazbu 3,5% a poté dostane 5,5? Klient může mít problémy se splácením úvěru. A zde se poté dostane do komplikací i banka. Oba jsou spojené nádoby a jeden je závislý na druhém. Jeden klient asi banku nepoloží …

Nechci tímto odsuzovat 100% hypoteční úvěry, vůbec ne! Jen chci poukázat na rizika, která musí být zákonitě klientovi prezentována při řešení obchodních případů.

Jak z toho ven? Z dob vysokých sazeb? O tom se zmiňuji v článku na téma variabilní sazby. Skončí-li vám fixní období v dobách vysokých úrokových sazeb, přejděte na plovoucí, variabilní, floatovou sazbu a průměrujte si cenu nákupu úroků na měsíční bázi. Rozhodně nefixujte za 5,5 za 6 % na X let dopředu! Proděláte…

REKLAMA

3)      Riziko pro realitní trh

Stejně tak, jako dnes křičíme do světa rekordně nízkých úrokových sazeb, tak v letech 2008 – 2010 jsme křičeli také rekordně – ale vysokých sazeb. Průměrná sazba olizovala číslici 6 a trh se doslova zastavil. Realitky přestaly prodávat, banky půjčovat a klienti neakceptovali vysoké splátky. Tedy i realitní kanceláře by měli sledovat vývoje sazeb a reagovat tak se svou nabídkou. Resp. nejen klienti, banky ale i realitky by měli vývoj sazeb ve smyslu jejich vlastních zájmů. Žně netrvají věčnost.

U developerů je to trošku horší. Než developer vykoupí pozemek, sežene veškerá povolení a navíc než začne stavět, uběhne mnoho let. A tak se nyní dokončují projekty z let 2008 a dále, kdy developeři koupili pozemky dráž. Ale to už je jiný příběh.

Vrátím-li se k sazbám tak si osobně myslím, že trh nachází jak své dno, tak i strop. Můžeme tedy dle cca 12tii leté historie vývoje sazeb v ČR prozatím říci, že strop je kolem 6ti procent a dno cca 2,5%. Pokud si uděláte měsíční report za 12let vývoje sazeb, průměr nám vyjde cca 4,45 % p.a. Tedy cokoliv pod tím je dobré.

Pokud opakovaně čteme v novinách o tom, že úrokové sazby jsou nízké, prosím, neberte to jako dogma. Buďme realisté a podívejme se na trhy s delší perspektivy. Jednou jste nahoře, jednou dole – jako v životě.

REKLAMA

Co tedy plyne z dnešního článku?

Pokud si dnes berete fixní období, rozhodně je v dnešní době lepší fixní období a čím delší, tím lepší! 5 let je standard, 7 let proč ne … s 10ti či delším fixem bych byl přeci jen opatrnější (ačkoliv se objevují 10ti leté fixní období kolem 3,3 – 3,7 % p.a. a uvidíme kde ony najdou své dno). Rozhodně je tedy dnes doba pro delší fixní období než kratší či float.

 

Variabilní sazbu dnes z nabídky vypusťte. Vraťte se k ní, pokud vám náhodou fixní období skončí v dobách vysokých sazeb.

Tvořte si rezervu po celou dobu splácení hypotečního úvěru. Uvědomte si, že navýšení splátky o 20 procent může přijít v zásadě „kdykoliv“. Nespoléhejte na to, že období nízkých sazeb je konstanta.

Nejděte na krev – pokud uvažujete o stoprocentním hypotečním úvěru, určitě zde platí 2× měř a jednou řež. Nejde o to, že vám banka úvěr dnes poskytne (a ráda). Ale jde o to, jaké to pro Vás může mít následky do budoucna = hodnota nemovitosti, výše úroků po fixaci, výše rezerv atd. Myslete prostě na zadní vrátka.

Pokud si nejste jisti s výší hypotečního úvěru, resp., i když víte, že vám bankovní instituce poskytne hypoteční úvěr, udělejte si svůj vlastní splátkový test. Odkládejte si kompletní náklady na živobytí stranou například na spořicí účet. Alespoň 6 měsíců. Nebojte se, nemovitost vám neuteče … byly a budou. Zkuste si spočítat splátku hypotečního úvěru, plus veškeré poplatky na pojistky domácností /nemovitostí/ životních pojistek. Neopomeňte náklady na provoz domácnosti od elektriky po plyn … k této částce si připočtěte rezervu třeba 20 % navíc a posílejte si danou částku na zmíněný spořicí účet. Tak si uděláte svůj vlastní test, zda vůbec utáhnete provoz nové domácnosti. Co se stane, když neutáhnete? Nic … Zjistíte, že jste si alespoň něco naspořili na spořicí účet… a také kde jsou vaše hranice, které komfortně zvládnete. Teprve poté si můžete říci: ano, banka by mne sice dala úvěr se splátkou 15tis Kč/m, ale já si mohu dovolit „jen“ 12 000 korun.

Přeji všem bezproblémové splácení svých úvěrů.

Loading

Vstoupit do diskuze 0 komentářů

Vývoj Swiss Life Hypoindexu

%5.62 Aktuální výše Swiss Life Hypoindexu

6.34%

6.37%

6.27%

6.3%

6.32%

6.3%

6.24%

6.19%

6.1%

6.05%

6.01%

6.02%

5.96%

5.6%

5.62%
Historie vývoje


Související články

Obrat cyklu, příliv a odliv na realitních trzích

Co se týká cen nemovitostí, čeká se růst. Aktuální prognóza ČNB naznačuje od prvního čtvrtletí tohoto roku návrat meziročního tempa růstu cen rezidenčních nemovitostí do mírně kladných hodnot. Trh s hypotečními úvěry zažil v roce 2023 útlum, objem nových hypotečních úvěrů se snížil o čtvrtinu. Trend se změnil a ČNB očekává v roce 2024 oživení […]

Text: Radovan Novotný

Foto: Shutterstock

22. 03. 2024

Hypoteční trh se postupně zotavuje

Banky a stavební spořitelny poskytly domácnostem v únoru hypotéky v objemu téměř 16 miliard Kč. Objem poskytnutých hypoték tak meziměsíčně vzrostl o 21 %. Potvrzuje se pokračující zotavování hypotečního trhu po jeho zamrznutí v druhé polovině roku 2022. Vyplývá to z aktuálních dat ČBA Hypomonitoru.

Text: redakce hypoindex.cz

Foto: Shutterstock

20. 03. 2024


Diskuze k článku

Vaše e-mailová adresa nebude zveřejněna, vyžadované informace jsou označeny hvězdičkou.

Napsat komentář

Vaše e-mailová adresa nebude zveřejněna. Vyžadované informace jsou označeny *