Sazby pod 5 %? Zapomeňte!

Klienti se často ptají na okamžik, kdy bude nejvhodnější si vzít hypoteční úvěr. Čekají, kdy sazby klesnou a logicky nechtějí prodělat. Obzvláště, když mají stále v paměti nižší sazby před třemi lety a co teprve sazby z druhého pololetí roku 2005.

Ze současné úrovně Fincentrum Hypoindexu by se dalo usuzovat na určité snížení úrokových sazeb – avšak jedná se o změnu charakteristiky úrovně, která je částečně náchylná k ovlivnění extrémy – pro klienty se jen změnilo to, že banky, které nabízely sazby významně nad úrovní Fincentrum Hypoindexu své sazby snížily. Sazby, které byly pod střední hodnotou na trhu, se významně nezměnily. Důsledkem tedy je, že klienti, kteří nehledali nejlevnější nabídku, na tom jsou lépe, avšak pro klienty, kteří důkladně hledají co nejvýhodnější sazbu, se prakticky nic nezměnilo.

Co nás tedy může letos potkat?

Častá argumentace v médiích, že sazby ČNB jsou extrémně nízké a na to musí reagovat i hypoteční úvěry zde neobstojí. Někteří autoři trefně poznamenávají, že sazby ČNB mají význam pouze, když dochází k jejich růstu – názor je to nepřesný avšak ve svém důsledku ne tak nesmyslný. Sazby ČNB mají jen zprostředkovaný vliv přes cenu peněz na mezibankovním trhu. Základním nástrojem ČNB je 2T REPO sazba – tj. sazba za kterou si banky mohou ukládat své přebytečné prostředky u ČNB.

Banka si tak u ČNB uloží svojí likviditu za cenné papíry s tím, že za 14 dní dojde ke zpětné operaci včetně vyplacení úroku. Právě tato sazba má vliv na mezibankovní sazby na peněžním trhu – není však jediným faktorem. Podrobněji lze tento problém vysvětlit na dvou příkladech. Upozorňuji, že se jedná o významné zjednodušení modelu jen na ilustraci, neboť roli zde hraje mnohem více faktorů vč. očekávané výše inflace a cen ostatních aktiv.

Příklad 1

Měsíční sazba na mezibankovním trhu byla na úrovni 1,4 % a ČNB by zvýšila 2T REPO sazbu z 1 % na 1,5 %, logicky si banky budou svoji likviditu zhodnocovat u ČNB, dojde ke stažení peněz z mezibankovního trhu a zvýší se jejich cena (poptávka převýší nabídku) např. na 2 %.

S tím jak se zvýší sazby krátkodobých peněz, za nezměněných ostatních podmínek (jako je např. očekávaná inflace), vzrostou i sazby delších fixací, což se promítne i do hypotečních úvěrů, protože banky značnou svých prostředků pro financování hypotečních úvěrů získávají na mezibankovním trhu, nikoliv emisí hypotečních zástavních listů. Důvodem tohoto financování je vysoký a stabilní objem často neúročených peněžních prostředků od obyvatelstva. Proč by emitovali hypoteční zástavní listy, když některé banky mají velmi stabilní prostředky na svých účtech – část z nich mohou půjčit i na delší dobu, protože si nikdy všichni klienti všechno nevyberou (nedojde-li k extrémní krizi).Tento případ nemusí mít na sazby na mezibankovním trhu žádný vliv – mohlo se totiž stát, že jediná likvidita, která je za těchto okolností u ČNB, jsou základní povinné rezervy + případná rezerva na clearing. Skutečná cena peněz na mezibankovním trhu je ovlivněna důvěrou mezi bankami, inflačním očekáváním a ostatními podmínkami.

Příklad 2

Měsíční sazba na mezibankovním trhu byla na úrovni 1,5 % a ČNB by snížila 2T REPO sazbu z 0,75 % na 0,25 %

Sazba peněz na mezibankovním trhu, resp. náklady na hypoteční zástavní listy tak jsou základním stavebním kamenem úrokové sazby. K tomuto základu banky pak přidávají určitou přirážku, která musí pokrýt případná rizika, náklady a zisk. Dobře je to vidět na variabilních sazbách některých bank, které jsou definovány PRIBOR 3M + smluvní marže. Marže bank je tedy závislá na těchto faktorech:

• konkurenční prostředí (čím více banky válčí o tržní podíl, tím jsou marže nižší),
• delikvence úvěrů – čím horší je platební morálka klientů, tím vyšší musí být marže, aby pokryla případné ztráty ze špatných obchodů a vyselektovala přes bonitu rizikové obchody,
• velikost trhu – čím větší je trh, tím nižší může být ta část marže, která slouží k pokrytí ostatních nákladů. Protože některé náklady jsou fixní, dochází zde k jejich rozředění.

Jak jsou na tom s marží hypoteční banky?

Na následujícím grafu jsou srovnány roční sazby hypotečních úvěrů dle Fincentrum Hypoindexu s ročními sazbami mezibankovního trhu (PRIBOR 12M). Výše průměrné přirážky k sazbě mezibankovního trhu byla do roku 2008 stabilní přibližně okolo 1 p.b.

Obdobně lze srovnat pětileté fixace. Porovnání provedeme s pětiletými úrokovými swapy  IRS 5Y – jedná se o instrument peněžního trhu - dohodu o výměně úrokových plateb po dobu 5 let – de facto zajištění úrokové sazby po tuto dobu. Z dat, která jsou dostupná tato sazba, neblíže odpovídá vývoji ceny za fixování sazby na 5 let.

I v případě pětiletých fixací můžeme vypozorovat standardní přirážku ve výši 1 p.b. V současnosti jsou však sazby jednoletých fixací cca o 3,5 p.b. nad pětiletými sazbami peněžního trhu. Což je výrazně výše, než sazby pětiletých, u kterých je tato přirážka ve výši 2 p.b.

Diference mezi sazbami peněžního trhu a pětiletými fixacemi je relativně snadno vysvětlitelná. Svoji roli hraje vyšší riziková přirážka, neboť roste delikvence hypotečních úvěrů – banky si vytváří polštář pro pokrytí ztrát z těchto úvěrů. Význam má také konkurenční prostředí přes faktor opatrnosti. Menší banky, které dříve byly považovány za štiky hypotečního trhu, nechtějí riskovat nové obchody, neboť i jediný špatný obchod by pro ně na rozdíl od velkých bank mohl mít nebezpečné důsledky. Jejich hlavní cílovou skupinou tak budou hlavně prověření klienti – tedy refinancovatelné hypotéky, čehož si jsou velké banky samozřejmě vědomé a nemají tak důvod pouštět se do boje o nové klienty nižší sazbou – stačí jim konkurovat v sazbách refinancování, resp. udržení klientů.

V případě jednoletých fixací zde hraje roli ještě jeden faktor – přirážka je vyšší oproti pětiletým fixacím pravděpodobně z důvodu, že banky si velmi dobře uvědomují rizika refinancování jejich úvěrů a promítají náklady plně do výše sazby, zatímco v minulosti je dotovali s nadějí, že klienti zůstanou i další fixační období a bance se náklady vrátí. U pětiletých fixací je situace odlišná – náklady na získání klienta rozpustí v průběhu 5 let.

Kam tedy mohou sazby letos směřovat?

To záleží na mnoha faktorech. Jakákoliv krize na finančních trzích (problémy Řecka atd.) zvedne sazby, ale i kdyby k žádné krizi nedošlo, většina faktorů nesvědčí pro pokles sazeb. Prvním z nich je očekávaná inflace. ČNB se netají tím, že udržení inflace na uzdě je jejím hlavním cílem a že bude pravděpodobně mezi prvními bankami, které zvýší své sazby při náznaku jejího růstu. Ať již tedy oživením a tedy vyšší inflací či jako důsledek boje proti ní, bude zde tlak na růst sazeb hypotečních úvěrů, který by však již mohl být eliminován snížením marží, pokud banky dostanou odvahu dojít si pro větší tržní podíl.

Druhým podstatným faktorem je delikvence úvěrů. I v případě ekonomického oživení v tomto roce bude výše nezaměstnanosti okolo 10 %, což bude mít samozřejmě vliv na rostoucí delikvenci při splácení úvěrů a není tedy příliš pravděpodobné, že by banky snížily své rizikové přirážky.

Dalším faktorem, avšak velmi významným je růst státního dluhu. Tyto souvislosti často nejsou zmiňovány, ale je třeba si uvědomit, že je zde zcela jednoznačná vazba. Zadlužení českého státu nepřetržitě roste, přičemž značnou část dluhopisů drží právě banky.  Následující tabulka zobrazuje objem nesplacených jistin hypotečních úvěrů a dluhových vládních cenných papírů v bilanci českých bank.

Rok	2004	2005	2006	2007	2008	2009
Dluhové cenné papíry - vládní instituce (mil Kč)	327 383	324 987	361 972	389 242	422 041	479 455
Nesplacené jistiny hypotečních úvěrů (mil. Kč)	159 304	223 710	292 458	421 495	534 355	580 463

Pro banky se vlastně jedná o subjekty soupeřící o kapitál, který mají k dispozici. V případě neustále rostoucího státního dluhu dochází k růstu požadovaných výnosů ze strany investorů, což nepřímo tlačí na růst úrokových sazeb z hypotečních úvěrů. Protože státní dluhopisy jsou považovány za nejméně rizikové aktivum, budou je banky logicky preferovat před jinými aktivy, čímž dochází k vytlačování soukromých investičních příležitostí státním dluhem a sazby z hypotečních úvěrů logicky nemohou být nižší než výnosy státního dluhu (protože banky alokují omezený kapitál).

Pokud všechny tyto efekty shrneme, nemůžeme bohužel v tomto roce očekávat významný pokles úrokových sazeb. Průměrné sazby klesnout mohou, avšak především z důvodu vrácení se do normálu extrémních sazeb některých bank. Pro klienta s pětiletou fixací bude nadále výborná sazba okolo 5 %, kde se v současnosti pohybují minimální úrokové sazby bank. Spekulace na vhodný okamžik, kdy si vzít úvěr tak nejsou opodstatněné, nadále platí, že bytová potřeba by měla být řešena v době, kdy nastane.