Sazebníky bank a skutečnost? Nebe a dudy

Zvažujete žádost o hypotéku? Určitě na vaše rozhodování, kterou banku zvolíte, bude mít vliv výše nabízená úrokové sazby. Jak velký je rozdíl mezi v sazebníku uvedenou sazbou a tou na konec skutečně poskytnutou?

Plánujete zažádat si o hypotéku a nevíte, pro kterou banku se rozhodnout. Hlavním parametrem, podle kterého se klienti rozhodují, u které banky zažádají o hypoteční úvěr, je úroková sazba úvěru. Jenže do doby, než o hypotéku opravdu zažádáte, skutečnou úrokovou sazbu znát nebudete. Drtivá většina bank totiž ve svých sazebnících uvádí pouze úrokové sazby s přívlastkem od... tedy minimální, jinak také "prime rate", na které dosáhne mizivé procento žadatelů.  

Garantované vs. minimální

Na českém hypotečním trhu figurují pouze tři hypoteční banky (Wüstenrot hypoteční banka, GE Money Bank a mBank), které v nabídce uvádí výši úrokové sazby jako garantovanou - zaručenou. Jinými slovy: žadatel o hypotéku může počítat s tím, že na avizovanou úrokovou sazbu skutečně dosáhne. A to bez nutnosti sjednávat si další produkty z nabídky banky. Pokud by tak učinil, případně splnil další specifické podmínky, může úvěr získat ještě levněji. Výše zmíněné se týká klientů bez "škraloupů" v úvěrových registrech a odpovídajícím příjmem. 

Kromě zmíněných třech poskytovatelů zbylé banky uvádí své úrokové sazby jako minimální. Takto specifikované sazby klientům v podstatě znemožňují zorientovat se v nabídkách bank, a aby zjistili svoje skutečné možnosti, nezbývá jim než vyrazit do "terénu" a několik vytipovaných bank si osobně otestovat. Tedy nanečisto si o hypotéku zažádat. Teprve potom zjistí, jakého úroku a za jakých podmínek by mohli dosáhnout.

Jak se v nabídce zorientovat?

Podkladem pro výpočet FINCENTRUM HYPOINDEXu jsou data o množství, objemu a především výši úrokových sazeb, za které banky svým klientům hypotéky v uplynulém měsíci opravdu poskytly. Porovnáním sazebníkových a skutečných, i když zprůměrovaných hodnot, lze vypočítat odchylku jednotlivých bank od inzerovaných a skutečních sazeb.

Graf 1: Fincentrum Hypoindex (2003 - 11/2008)
 

Modelový příklad

Pro modelový příklad posloužila data publikovaná v článku "Vybíráme mezi 85% a 100% hypotékou", kde byly uvedeny úrokové sazby hypoték k 15. září 2008. Pro příklad byly použity úrokové sazby pro tzv. 85% hypotéku (hypotéky do  85 % LTV mají na trhu největší podíl), které jsme porovnali se statistikami, které hypoteční banky vykázaly za měsíc říjen (data pro říjnový FINCENTRUM HYPOINDEX). Proč říjnovými? Vzhledem k tomu, že průměrná doba vyřízení hypotéky činí cca 4 týdny, pak valná část hypoték, o které si klienti zažádali po 15. září, byla poskytnuta spíše v průběhu následujícího měsíce nežli v měsíci září.  

Tabulka 1: Úrokové sazby hypotečních bank k 15. 9. 2008 (v závislosti na na LTV)

		1leté fixační období		3leté fixační období		5leté fixační období
Banka		LTV 85%	LTV 100%	LTV 85%	LTV 100%	LTV 85%	LTV 100%
BAWAG Bank	od	4,95%	4,95%	4,94%	4,94%	5,02%	5,02%
Citibank	od	5,29%	5,69%	5,29%	5,69%	5,29%	5,69%
Česká pojišťovna	cca	5,54%	5,94%	5,54%	5,94%	5,54%	5,94%
Česká spořitelna	od	5,25%	5,79%	5,19%	5,69%	5,19%	5,69%
ČSOB	od	5,29%	5,69%	5,29%	5,69%	5,29%	5,69%
GE Money Bank	gar.	5,65%	6,05%	5,55%	5,95%	5,55%	5,95%
Hypoteční banka	od	5,29%	5,69%	5,29%	5,69%	5,29%	5,69%
Komerční banka	od	4,99%	5,49%	4,99%	5,49%	4,99%	5,49%
mBank	gar.	5,39%	5,56%	5,43%	5,60%	5,45%	5,62%
Raiffeisenbank	od	5,54%	6,04%	5,54%	6,04%	5,54%	6,04%
UniCredit Bank	od	4,77%	5,15%	4,93%	5,15%	4,99%	5,37%
Volksbank	od	5,29%	5,79%	5,29%	5,79%	5,29%	5,79%
Wüstenrot hypoteční banka	gar.	5,54%	5,84%	5,54%	5,84%	5,34%	5,84%

Zdroj: sazebníky bank 

Kolik činil rozdíl?

Bohužel drtivá většina bank své statistiky poskytuje pod podmínkou, že nebudou dále zveřejněny a budou sloužit pouze pro výpočet souhrného ukazatele, jakým je FINCENTRUM HYPOINDEX. Důvody jsou zcela jistě pochopitelné, protože výše úrokové sazby je jednou z nejdůležitějších zbraní v konkurenčím prostředí.

Z výše uvedeného důvodu budou také výsledky prezentovány v balíku za celý hypoteční trh, přičemž při výpočtu bylo samozřejmě přihlíženo k velikosti tržního podílu jednotlivých bank. Respektive jednotlivé rozdíly mezi prezentovanými a průměrnými poskytnutými úrokovými sazbami byly vždy "převáženy" přes objem poskytnutých hypotečních úvěrů v uplynulém měsíci.

Tabulka 2: Průměrný rozdíl mezi sazebníkovou a skutečnou úrokovou sazbou poskytnuté hypotéky

Fixační doba úvěru	Rozdíl v p.b.
1letá fixace	0,58
5letá fixace	0,28
Všechny fixace dohromady	0,38

Vstupní data pro výpočet FINCENTRUM HYPOINDEXu poskytují: Česká spořitelna, ČSOB, GE Money Bank, Hypoteční banka, Komerční banka, Raiffeisenbank, UniCredit Bank, Volksbank CZ a Wüstenrot hypoteční banka, tedy banky s více než 90% tržním podílem.

Poznámka: Z dostupných dat exaktně spočítat, o kolik se lišila inzerovaná minimální úroková sazba od skutečné úrokové sazby poskytnutých hypoték, je nesmírně těžké, proto je potřeba zveřejněné výsledky brát pouze jako orientační. Podkladová data, zasílaná jednotlivými bankami, rozlišuje hypotéky pouze podle zvolené doby fixace. V žádném případě z dostupných dat nelze vyčíst, o jaký typ hypotéky se jednalo (hypotéka bez dokládání příjmu), ani v jakém rozmezí LTV (poměr mezi hodnotou nemovitosti a výší poskytnutého úvěru) byl úvěr poskytnut. V rámci výpočtu rovněž nebylo možné obsáhnout také množinu změn, ke kterým v sazebnících došlo mezi 15. zářím a 30. říjnem 2008.

Komentář na závěr

V uvedeném období činil rozdíl mezi inzerovanými úrokovými sazbami a sazbami skutečně poskytnutých úvěrů 0,38 procentního bodu (za celý trh), což je v souladu obecně přijímanými odhady odborníků, kteří klientům radí při posuzování nabídek bank počítat s úrokovou sazbou o 0,3 procentního bodu vyšší, než uvádí sazebníky. 

Nicméně v případě hypotečních úvěrů se sjednaným jednoletým fixačním obdobím rozdíl činil bezmála šest desetin procentního bodu. Takto velký rozdíl může být dán tím, že klienti si častěji k úvěrům na vyšší hodnotu LTV sjednávají jednoleté fixace (průměrná výše úvěrů s jednoletou fixací je dlouhodobě výrazně vyšší), což banky zohlední v navýšení úrokové sazby poskytnutého úvěru. V našem příkladu je však počítáno se sazbami pro 85% hypotéky. 

Vyloučit nelze ani možnost, že výsledky částečně ovlivnil zlom ve vývoji úrokových sazeb z konce loňského léta. Do té doby, jak je patrné z grafu, úrokové sazby pro jednoleté fixace stoupaly daleko rychleji, než tomu bylo v případě pětiletých fixací, nicméně na konci srpna a na začátku září loňského roku došlo k obratu ve vývoji úrokových sazeb, a ty po dlouhé době začaly naopak rychle mířit směrem dolů. Banky začaly překotně snižovat oficiálně prezentované úrokové sazby, avšak ve skutečnosti mohly být hypotéky z určité setrvačnosti poskytovány za úrokové sazby výrazně vyšší.

Z porovnání vyplynulo také pozitivní zjištění, že klienti bank, které inzerují úrokové sazby jako garantované (data pro výpočet Hypoindexu poskytují Wüstenrot hypoteční banka a GE Money Bank), tyto sazby opravdu získají. Ani v jednom případě se rodíl nevyšplhal nad 2 desetiny procentního bodu.