Fincentrum a.s.
Investujeme.cz Investujeme.cz ČeskéReformy.cz ČeskéReformy.cz Bankaroku.cz Bankaroku.cz Investiceroku.czInvesticeroku.cz Investujeme.sk Investujeme.sk InvesticiaRoka.sk InvestíciaRoka.sk Ověření poradců Ověření poradců

Děkujeme našim partnerům:

logo fincentrum-mensi-nove ceska-bankovni-asociace logo-fctr-real-hypoindex

 


Skrytá rizika pronajímání bytů

Skrytá rizika pronajímání bytů

„Bezpracný a jistý“ příjem z pronájmu bytů je iluze. A není třeba natrefit zrovna na chronického neplatiče nájemného. Nesčetná rizika se skrývají i jinde. Třeba ve vodovodech a kanalizaci, nebo v Evropské unii.

Představa lidí, kteří nemovitost k pronájmu nevlastní, je mnohdy naivní. Vidí snadný a bezpracný příjem a neuvědomují si, co všechno pronajímateli hrozí. Proti většině rizik lze pojistit. Pád meteoritu či kroupy tak přestávají být problém a i pád sněhu ze střechy na projíždějící luxusní vůz nemusí být noční můrou. Hrozeb je ale přesto víc než dost.

Základní a nebezpečí tkví z nájemníků samotných. I když se nezařadí mezi statisíce chronických neplatičů, kteří se po českých luzích a městech ubytovávají dlouhodobě zadarmo a využívají nepružnost soudů, ochrany nájemníků a nezkušenosti pronajímatelů, pronajímané byty se opotřebovávají rychleji než byty pro vlastní bydlení. Ale s tím lze počítat a přílišné riziko tím nehrozí. Nebezpečí tkví jinde.

Vodovody a kanalizace

Majitel domu je ze zákona jediným odběratelem vody z vodovodního řadu. Nezáleží na tom, zda má po domě rozmístěné vodoměry, ani jakým způsobem (samozřejmě v zákonných mezích) rozpočítává spotřebu. Když přestane platit dodavateli vody, je jednoduše odpojen…

Pokud ovšem majitel domu jednotlivé byty pronajímá, odpojení vody pro neplacení vodného má pro něj trestněprávní následky. I kdyby v bytovém domě nebyl jediný nájemník, který by hradil majiteli domu spotřebu vody, čímž by zapříčinili jeho druhotnou platební neschopnost a následné odpojení dodávky vody, dopouští se trestného činu, neboť neumožní řádné užívání bytů. Majitel domu je tak v pasti: Ví, že od nájemníků vodu uhrazenou nedostane, odpojit je, byť jednotlivě, nesmí, neboť nad ním visí Damoklův meč trestu.

kanalizací je to obdobné. Zákazník společnosti spravující kanalizace zodpovídá za její řádné užívání a neznečišťování tím, co do kanalizace nepatří. Pokud svou povinnost poruší, naúčtuje mu společnost zvýšené náklady na údržbu kanalizace. Zákazníkem je ale nikoli nájemník, který rozhoduje, zda zvýšené množství podezřelých alkoholických nápojů a přepálený olej z fritovacího hrnce do kanalizace vylije, nýbrž majitel domu.

A tak se stává, že kanalizace zašlou majiteli desetitisícový účet, proti kterému nemá odvolání. Mohl by ho sice přeúčtovat nájemníkům, ovšem nemá technické prostředky na zjištění, který z nich je původcem prohřešku.

Stran kanalizace hrozí další nelogičnost. Majitel domu sice hradí přípojku na kanalizaci, ovšem ta následně přecházela do majetku a správy společnosti, která kanalizaci spravovala. Nastane změna. Kanalizační přípojka zůstane v majetku majitele domu, bez ohledu na to, zda se nachází či nikoli na jeho pozemku, se všemi důsledky, včetně povinnosti ji spravovat a opravovat. Přitom opravy a údržbu bude moci majiteli nařídit společnost, která od něj vybírá stočné.

Evropská unie a legislativa

Čas od času a stále častěji je česká legislativa zaplavována nesčetnými „užitečnými“ normami navazujícími na směrnice a nařízení přicházející z Evropské unie. Ty pak zvyšují v prvé řadě administrativu a v druhém sledu náklady majitelů domů.

Naprosto nesmyslným opatřením, které začne být uplatňováno od začátku příštího roku, jsou „energetické štítky“. Proč nesmyslným? Vždyť jejich základní myšlenka je chvályhodná: Dát informaci nájemníkům a kupujícím, jak energeticky náročný bude byt, který si kupují či pronajímají.

Průkaz energetické náročnosti (PEN) se ale vztahuje k budově. O konkrétním bytu neřekne vůbec nic. Byt, který je vystavěný z jednoduché cihly nad okolní domy jako přístavek bude mít podle PEN stejnou energetickou náročnost jako byt vytápěný ze všech stran uživateli okolních bytů a domů. Je to jako kdybyste označili baterii ledniček písmenem průměrné energetické náročnosti a jedné z nich by chyběly dveře. V průměru by nedosáhly na A***, ale třeba jen na A, které by se vztahovalo na všechny.

Stavebnictví je v útlumu. Domů a bytů je i v Česku dost, v celé Evropské unii jakbysmet, zároveň státy v rámci úsporných opatření šetří i na infrastrukturních investicích (jinými slovy: nestaví dálnice). Stavební firmy tak zažívají krušné časy, navíc mají díky nedostatku práce spoustu času – na lobbing a vymýšlení nových povinností pro majitele bytových domů, které by je alespoň částečně zaměstnaly. PEN je jedním z nich a hrozí i další.

Legislativa nemusí přijít ani z Evropské unie. V současnosti se připravuje nový zákon o památkové péči. Památkový úřad podle návrhu bude moci pod svou ochranu zahrnout nové nemovitosti, na které se bude vztahovat zvýšená ochrana (spojená se zvýšenými náklady). Nebude ale mít povinnost majiteli chráněného domu tuto skutečnost ani oznámit. Jednat v souladu se zákonem ale majitel bude muset, jinak mu budou hrozit sankce.

Připravovaná novela zákona o památkové péči navíc dává předkupní právo na nemovitost památkovému úřadu. Standardní předkupní právo funguje tak, že majitel se dohodne s kupujícím na ceně a za tuto nabídne nemovitost osobě, která má předkupní právo. Ta ji akceptuje, nebo nikoli. Ovšem ne v tomto případě. Památkový úřad by podle návrhu měl mít předkupní právo za cenu obvyklou – a tu si de facto určí sám…

Daně

S nemovitostí neutečete. Příjmy lze vyvést do daňových rájů, ukrýt, utratit nejrůznějšími náklady… a daňovou povinnost (mnohdy legálně) snížit. U daně z nemovitostí máte smůlu. Nemovitost neschováte. Možná i proto od roku 2008 došlo k jejímu zdvojnásobení ze zákona a mnohé obce dále využily možnosti jejího dalšího navýšení. A tomu nemusí být konec…

Anketa

Pronajímáte byt/byty?

Ano. (781)
 
Ne. (351)
 Celkem hlasovalo 1132 čtenářů

Skrytá rizika pronajímání bytů >> sdílejte na sociálních sítích

 
Reklama

 

 

Poslední přidané komentáře (celkem 1 komentář)

Přidejte komentář

* Pokud je obrázek nečitelný, nový načtete kliknutím na obrázek.
Pro přihlášené se kontrolní obrázek nezobrazuje. Přihlašte se či se zaregistrujte pokud ještě nemáte účet.
Opište text z obrázku: *

* Hvězdičkou jsou označeny povinné informace.


Články z Realitní makléř

Jana Zámečníková | 25.07.2016 00:00 Daň z nabytí přechází na kupujícího. Klesnou ceny nemovitostí?

Současná právní úprava dává stranám vybrat, zda daň z nabytí nemovitosti zaplatí kupující či prodávající. Daň přesto paradoxně většinou platí prodávající, který o nemovitost přichází, a kupující je ručitelem. Senát schválil novelu zákona o dani z nabytí nemovitosti, nově tak bude daň platit pouze kupující. Prodávajícím odpadne čtyřprocentní daňová povinnost. Promítne se tato změna do cen nemovitostí? Celá zpráva »

Komentářů: 0 / 0
Reklama
hypostroj

Jana Zámečníková | 22.07.2016 00:00 Žně zlodějů jsou v plném proudu. Nepodceňujte zabezpečení ani pojištění

Lidé si užívají v letních měsících volna u moře či na chalupě, příbytky nechávají bez dozoru a často i nezabezpečené. Zloděje ale na dovolené v této době rozhodně nenajdete. Počet vloupání v létě každoročně přibývá. Jak se co nejvíce vyvarovat nezvané návštěvě? Na co si dát pozor, aby vám pojišťovna případné škody proplatila?  Celá zpráva »

Komentářů: 0 / 0

Jana Zámečníková | 15.07.2016 00:00 Trh nových bytů v ohrožení

Mohlo by se zdát, že si developeři mnou ruce nad prodeji nových bytů. Opak je ale pravdou. Nové byty se sice prodávají jak na běžícím páse, nabídka dostupných bytů se ale nebezpečně tenčí a nové projekty se neschvalují. Mají developeři plán B? Celá zpráva »

Komentářů: 0 / 0

Jana Zámečníková | 14.07.2016 00:00 Markus Arnold: Měníme peníze v cihly

Společnost Arnold Investments pomáhá propojovat bohaté investory s institucionálními při prodeji nemovitostí. Majitel společnosti Arnold Investments Markus Arnold se podělil o zajímavé zkušenosti z realitního trhu ve Vídni, Praze, Bratislavě a Budapešti. Jaká další města mohou být zajímavou investiční příležitostí? Celá zpráva »

Komentářů: 0 / 0

Jana Zámečníková | 13.07.2016 00:00 Ceny bytů: Česko dýchá na záda západní Evropy

Realitní trh napříč Evropou je velmi rozmanitý. Zatímco na jednom konci koupíte za 200 tisíc eur nemovitost o rozloze více než 200 m2, na druhém za stejnou cenu pořídíte pouhých 11 m2. Jak si stojí Česká republika v evropském srovnání?  Celá zpráva »

Komentářů: 2 / 2 Poslední komentář: 13.07.2016 14:37

Další články »

Krátké zprávy z Realitní makléř

25.07.2016 12:14 Soud zrušil stanovy bytového družstva, neodhlasovali je všichni členové

Zákon o obchodních korporacích vyžaduje souhlas všech členů bytového družstva, praxe je ale často jiná. Městský soud v Praze poprvé zrušil stanovy bytového družstva, protože je neodhlasovali všichni členové.  Celá zpráva »

Komentářů: 0 / 0

22.07.2016 12:37 Česká spořitelna má zálusk na nejvyšší mrakodrap v Praze

REICO investiční společnost České spořitelny chce od skupiny PPF Petra Kellnera koupit nejvyšší pražský mrakodrap City Tower. Transakci by měl do měsíce schválit Úřad pro ochranu hospodářské soutěže (ÚOHS). Celá zpráva »

Komentářů: 0 / 0

20.07.2016 12:23 Majitelem bývalého kláštera na náměstí Republiky je slovenský miliardář

Účetní závěrka společnosti Eco-Invest ukázala, že bývalý klášter na pražském náměstí Republiky patří slovenskému miliardáři Milanovi Fil´ovi. Miliardář přitom vlastnictví oficiálně popíral.  Celá zpráva »

Komentářů: 0 / 0

18.07.2016 13:16 Na čtrnácti místech Prahy vyrostou mrakodrapy

Ve čtrnácti lokalitách v Praze vyrostou mrakodrapy až s 27 podlažími. S výstavbou mrakodrapů na Roztylech, Chodově, Rohanském ostrově, ve Vysočanech či Libni počítá návrh nového metropolitního územního plánu Prahy, který by měl platit od roku 2020. Celá zpráva »

Komentářů: 0 / 0

14.07.2016 13:00 AirBnB se zaměří na byznysmeny

Ubytovací platforma AirBnB rozšiřuje své pole působnosti, připravuje web pro byznysmeny. Platforma navíc začala ve Spojených státech nabízet ubytování v soukromých bytech firemním klientům přes cestovní agentury.  Celá zpráva »

Komentářů: 0 / 0

Další krátké zprávy »

Anketa

Ubytovali byste u sebe doma uprchlíky?

Ano. (1209)
 
Ne. (1494)
 
Nevím. (52)
 Celkem hlasovalo 2755 čtenářů

Nejčtenější články z Realitní makléř za posledních 14 dní

Jana Zámečníková | 22.07.2016 00:00 Žně zlodějů jsou v plném proudu. Nepodceňujte zabezpečení ani pojištění

Lidé si užívají v letních měsících volna u moře či na chalupě, příbytky nechávají bez dozoru a často i nezabezpečené. Zloděje ale na dovolené v této době rozhodně nenajdete. Počet vloupání v létě každoročně přibývá. Jak se co nejvíce vyvarovat nezvané návštěvě? Na co si dát pozor, aby vám pojišťovna případné škody proplatila?  Celá zpráva »

Komentářů: 0 / 0

Jana Zámečníková | 14.07.2016 00:00 Markus Arnold: Měníme peníze v cihly

Společnost Arnold Investments pomáhá propojovat bohaté investory s institucionálními při prodeji nemovitostí. Majitel společnosti Arnold Investments Markus Arnold se podělil o zajímavé zkušenosti z realitního trhu ve Vídni, Praze, Bratislavě a Budapešti. Jaká další města mohou být zajímavou investiční příležitostí? Celá zpráva »

Komentářů: 0 / 0

Jana Zámečníková | 15.07.2016 00:00 Trh nových bytů v ohrožení

Mohlo by se zdát, že si developeři mnou ruce nad prodeji nových bytů. Opak je ale pravdou. Nové byty se sice prodávají jak na běžícím páse, nabídka dostupných bytů se ale nebezpečně tenčí a nové projekty se neschvalují. Mají developeři plán B? Celá zpráva »

Komentářů: 0 / 0

Jana Zámečníková | 13.07.2016 00:00 Ceny bytů: Česko dýchá na záda západní Evropy

Realitní trh napříč Evropou je velmi rozmanitý. Zatímco na jednom konci koupíte za 200 tisíc eur nemovitost o rozloze více než 200 m2, na druhém za stejnou cenu pořídíte pouhých 11 m2. Jak si stojí Česká republika v evropském srovnání?  Celá zpráva »

Komentářů: 2 / 2 Poslední komentář: 01.01.1970 01:00

Další články »