Fincentrum a.s.
Investujeme.cz Investujeme.cz ČeskéReformy.cz ČeskéReformy.cz Bankaroku.cz Bankaroku.cz Investiceroku.czInvesticeroku.cz Investujeme.sk Investujeme.sk InvesticiaRoka.sk InvestíciaRoka.sk Ověření poradců Ověření poradců

Děkujeme našim partnerům:

logo fincentrum-mensi-nove ceska-bankovni-asociace logo-fctr-real-hypoindex

 


Skrytá rizika pronajímání bytů

Skrytá rizika pronajímání bytů

„Bezpracný a jistý“ příjem z pronájmu bytů je iluze. A není třeba natrefit zrovna na chronického neplatiče nájemného. Nesčetná rizika se skrývají i jinde. Třeba ve vodovodech a kanalizaci, nebo v Evropské unii.

Představa lidí, kteří nemovitost k pronájmu nevlastní, je mnohdy naivní. Vidí snadný a bezpracný příjem a neuvědomují si, co všechno pronajímateli hrozí. Proti většině rizik lze pojistit. Pád meteoritu či kroupy tak přestávají být problém a i pád sněhu ze střechy na projíždějící luxusní vůz nemusí být noční můrou. Hrozeb je ale přesto víc než dost.

Základní a nebezpečí tkví z nájemníků samotných. I když se nezařadí mezi statisíce chronických neplatičů, kteří se po českých luzích a městech ubytovávají dlouhodobě zadarmo a využívají nepružnost soudů, ochrany nájemníků a nezkušenosti pronajímatelů, pronajímané byty se opotřebovávají rychleji než byty pro vlastní bydlení. Ale s tím lze počítat a přílišné riziko tím nehrozí. Nebezpečí tkví jinde.

Vodovody a kanalizace

Majitel domu je ze zákona jediným odběratelem vody z vodovodního řadu. Nezáleží na tom, zda má po domě rozmístěné vodoměry, ani jakým způsobem (samozřejmě v zákonných mezích) rozpočítává spotřebu. Když přestane platit dodavateli vody, je jednoduše odpojen…

Pokud ovšem majitel domu jednotlivé byty pronajímá, odpojení vody pro neplacení vodného má pro něj trestněprávní následky. I kdyby v bytovém domě nebyl jediný nájemník, který by hradil majiteli domu spotřebu vody, čímž by zapříčinili jeho druhotnou platební neschopnost a následné odpojení dodávky vody, dopouští se trestného činu, neboť neumožní řádné užívání bytů. Majitel domu je tak v pasti: Ví, že od nájemníků vodu uhrazenou nedostane, odpojit je, byť jednotlivě, nesmí, neboť nad ním visí Damoklův meč trestu.

kanalizací je to obdobné. Zákazník společnosti spravující kanalizace zodpovídá za její řádné užívání a neznečišťování tím, co do kanalizace nepatří. Pokud svou povinnost poruší, naúčtuje mu společnost zvýšené náklady na údržbu kanalizace. Zákazníkem je ale nikoli nájemník, který rozhoduje, zda zvýšené množství podezřelých alkoholických nápojů a přepálený olej z fritovacího hrnce do kanalizace vylije, nýbrž majitel domu.

A tak se stává, že kanalizace zašlou majiteli desetitisícový účet, proti kterému nemá odvolání. Mohl by ho sice přeúčtovat nájemníkům, ovšem nemá technické prostředky na zjištění, který z nich je původcem prohřešku.

Stran kanalizace hrozí další nelogičnost. Majitel domu sice hradí přípojku na kanalizaci, ovšem ta následně přecházela do majetku a správy společnosti, která kanalizaci spravovala. Nastane změna. Kanalizační přípojka zůstane v majetku majitele domu, bez ohledu na to, zda se nachází či nikoli na jeho pozemku, se všemi důsledky, včetně povinnosti ji spravovat a opravovat. Přitom opravy a údržbu bude moci majiteli nařídit společnost, která od něj vybírá stočné.

Evropská unie a legislativa

Čas od času a stále častěji je česká legislativa zaplavována nesčetnými „užitečnými“ normami navazujícími na směrnice a nařízení přicházející z Evropské unie. Ty pak zvyšují v prvé řadě administrativu a v druhém sledu náklady majitelů domů.

Naprosto nesmyslným opatřením, které začne být uplatňováno od začátku příštího roku, jsou „energetické štítky“. Proč nesmyslným? Vždyť jejich základní myšlenka je chvályhodná: Dát informaci nájemníkům a kupujícím, jak energeticky náročný bude byt, který si kupují či pronajímají.

Průkaz energetické náročnosti (PEN) se ale vztahuje k budově. O konkrétním bytu neřekne vůbec nic. Byt, který je vystavěný z jednoduché cihly nad okolní domy jako přístavek bude mít podle PEN stejnou energetickou náročnost jako byt vytápěný ze všech stran uživateli okolních bytů a domů. Je to jako kdybyste označili baterii ledniček písmenem průměrné energetické náročnosti a jedné z nich by chyběly dveře. V průměru by nedosáhly na A***, ale třeba jen na A, které by se vztahovalo na všechny.

Stavebnictví je v útlumu. Domů a bytů je i v Česku dost, v celé Evropské unii jakbysmet, zároveň státy v rámci úsporných opatření šetří i na infrastrukturních investicích (jinými slovy: nestaví dálnice). Stavební firmy tak zažívají krušné časy, navíc mají díky nedostatku práce spoustu času – na lobbing a vymýšlení nových povinností pro majitele bytových domů, které by je alespoň částečně zaměstnaly. PEN je jedním z nich a hrozí i další.

Legislativa nemusí přijít ani z Evropské unie. V současnosti se připravuje nový zákon o památkové péči. Památkový úřad podle návrhu bude moci pod svou ochranu zahrnout nové nemovitosti, na které se bude vztahovat zvýšená ochrana (spojená se zvýšenými náklady). Nebude ale mít povinnost majiteli chráněného domu tuto skutečnost ani oznámit. Jednat v souladu se zákonem ale majitel bude muset, jinak mu budou hrozit sankce.

Připravovaná novela zákona o památkové péči navíc dává předkupní právo na nemovitost památkovému úřadu. Standardní předkupní právo funguje tak, že majitel se dohodne s kupujícím na ceně a za tuto nabídne nemovitost osobě, která má předkupní právo. Ta ji akceptuje, nebo nikoli. Ovšem ne v tomto případě. Památkový úřad by podle návrhu měl mít předkupní právo za cenu obvyklou – a tu si de facto určí sám…

Daně

S nemovitostí neutečete. Příjmy lze vyvést do daňových rájů, ukrýt, utratit nejrůznějšími náklady… a daňovou povinnost (mnohdy legálně) snížit. U daně z nemovitostí máte smůlu. Nemovitost neschováte. Možná i proto od roku 2008 došlo k jejímu zdvojnásobení ze zákona a mnohé obce dále využily možnosti jejího dalšího navýšení. A tomu nemusí být konec…

Anketa

Pronajímáte byt/byty?

Ano. (774)
 
Ne. (349)
 Celkem hlasovalo 1123 čtenářů

Skrytá rizika pronajímání bytů >> sdílejte na sociálních sítích

 
Reklama

 

 

Poslední přidané komentáře (celkem 1 komentář)

Přidejte komentář

* Pokud je obrázek nečitelný, nový načtete kliknutím na obrázek.
Pro přihlášené se kontrolní obrázek nezobrazuje. Přihlašte se či se zaregistrujte pokud ještě nemáte účet.
Opište text z obrázku: *

* Hvězdičkou jsou označeny povinné informace.


Články z Realitní makléř

Martin Fojtík | 24.06.2016 00:00 Realitní franšízy jako hit Česka? Většinou jen slepá ulička!

Před pár dny oznámila další z tuzemských realitek, že vstupuje na pole franšíz, tedy že svou značku bude přeprodávat a pronajímat zájemcům po celé republice. V praxi to pak vypadá tak, že se v některém z měst objeví pobočka velké realitní firmy, která s ní má ale společný jen název. Celá zpráva »

Komentářů: 1 / 1 Poslední komentář: 24.06.2016 22:41
Reklama
banner-investujeme-ceskych100

Roman Klein | 23.06.2016 00:00 Hypotéka, nebo nájem? Otázka, kterou si snad položil každý z nás

Hypotéka, nebo nájem? Zadlužit se na desetiletí a žít ve svém, nebo žít v klidu bez dluhu, ale platit nájem někomu jinému? To je zásadní rozhodnutí a každý si do něj promítá jiné priority. Podívejme se na hypotéky jednoduše a hlavně bez emocí. Celá zpráva »

Komentářů: 1 / 1 Poslední komentář: 23.06.2016 12:59

Jana Zámečníková | 16.06.2016 00:00 Kdo doplatí na návrat předkupního práva?

Poslanci začali znovu uvažovat o zavedení předkupního práva. Opatření, které ukládá vlastníkům části nemovitosti nabídnout svůj podíl přednostně ostatním spoluvlastníkům, bylo zrušeno s příchodem nového občanského zákoníku. Co by znamenal návrat předkupního práva pro vlastníky nemovitostí? Kdo by na změnu doplatil nejvíce? Celá zpráva »

Komentářů: 1 / 1 Poslední komentář: 16.06.2016 11:53

Zbyněk Drobiš | 10.06.2016 00:00 Kdy může pronajímatel vypovědět nájem s okamžitou platností?

Občanský zákoník opravňuje pronajímatele v některých případech k učinění výpovědi z nájmu bytu bez výpovědní doby, pokud nájemce porušuje zvlášť závažným způsobem své povinnosti. Jakým způsobem občanský zákoník vymezuje uvedené právo pronajímatele? Celá zpráva »

Komentářů: 0 / 0

Jana Zámečníková | 09.06.2016 00:00 Fotbalové Euro se blíží. Airbnb přidělává hoteliérům vrásky

Fotbalové Mistrovství Evropy ve Francii začne již zítra. Hotely se plní a zdražují. Turistického ruchu chtějí využít i místní obyvatelé, internet se proto hostitelskými nabídkami jen hemží. Krátkodobý pronájem přes Airbnb dělá vrásky hoteliérům. Některá města začala již dokonce s platformou otevřený boj. Celá zpráva »

Komentářů: 0 / 0

Další články »

Krátké zprávy z Realitní makléř

22.06.2016 12:58 Město změnilo územní plán. Firmy chtějí odškodnění 82 milionů korun

Společnost Ulma koupila pozemek v průmyslové zóně v Benátkách nad Jizerou, aby rozšířila svůj areál. Radnice ale před dvěma lety změnila územní plán a výstavbu na pozemcích zakázala. Celá zpráva »

Komentářů: 0 / 0

17.06.2016 13:09 Developeři budou mít žně díky návrhu nového Metropolitního plánu Prahy

Zveřejněný návrh nového Metropolitního plánu Prahy ukazuje, co a kde se bude stavět. Dokument počítá s tím, že pro investory otevře velká území typu Bubny, nádraží Smíchov nebo nákladové nádraží Žižkov. Tyto projekty spolknou v součtu stovky miliard korun. Do toho se v hlavním městě počítá s výstavbou nových mostů a tramvajových tratí. Celá zpráva »

Komentářů: 0 / 0

15.06.2016 10:19 Stát prodává nemovitosti. Chce letos dosáhnout rekordu

Úřad pro zastupování státu ve věcech majetkových (ÚZSVM) si dal letos ambiciozní plán. Plánuje rekordní prodej nemovitostí a majetku, který by předčil loňský zisk 1,93 miliard korun. Letošní cíl 2 miliardy korun chtějí docílit především prodejem obří budovy barokní Invalidovny v pražském Karlíně za vyvolávací cenu přesahující 637 milionů korun. Celá zpráva »

Komentářů: 0 / 0

10.06.2016 13:48 Novým majitelem Kotvy se stal miliardář Skala

Irská skupina Markland prodala pražský obchodní dům Kotva společnosti Pražská správa nemovitostí (PSN) miliardáře Václava Skaly. Prodejní cena nebyla zveřejněna, ale měla údajně přesáhnout 80 milionů eur (asi 2,2 miliardy korun). Celá zpráva »

Komentářů: 0 / 0

09.06.2016 10:53 V Praze vyrostou desítky tisíc nových bytů

Nový projektový záměr chystají pro Prahu místní developeři. Chystají výstavbu 70 tisíc nových bytů. Ty mají vzniknout hlavně v Karlíně a na Smíchově. Do pěti let počítají s výstavbou 23 tisíc nových bytů. Celá zpráva »

Komentářů: 0 / 0

Další krátké zprávy »

Anketa

Ubytovali byste u sebe doma uprchlíky?

Ano. (994)
 
Ne. (1413)
 
Nevím. (32)
 Celkem hlasovalo 2439 čtenářů

Nejčtenější články z Realitní makléř za posledních 14 dní

Martin Fojtík | 24.06.2016 00:00 Realitní franšízy jako hit Česka? Většinou jen slepá ulička!

Před pár dny oznámila další z tuzemských realitek, že vstupuje na pole franšíz, tedy že svou značku bude přeprodávat a pronajímat zájemcům po celé republice. V praxi to pak vypadá tak, že se v některém z měst objeví pobočka velké realitní firmy, která s ní má ale společný jen název. Celá zpráva »

Komentářů: 1 / 1 Poslední komentář: 01.01.1970 01:00

Jana Zámečníková | 16.06.2016 00:00 Kdo doplatí na návrat předkupního práva?

Poslanci začali znovu uvažovat o zavedení předkupního práva. Opatření, které ukládá vlastníkům části nemovitosti nabídnout svůj podíl přednostně ostatním spoluvlastníkům, bylo zrušeno s příchodem nového občanského zákoníku. Co by znamenal návrat předkupního práva pro vlastníky nemovitostí? Kdo by na změnu doplatil nejvíce? Celá zpráva »

Komentářů: 1 / 1 Poslední komentář: 01.01.1970 01:00

Roman Klein | 23.06.2016 00:00 Hypotéka, nebo nájem? Otázka, kterou si snad položil každý z nás

Hypotéka, nebo nájem? Zadlužit se na desetiletí a žít ve svém, nebo žít v klidu bez dluhu, ale platit nájem někomu jinému? To je zásadní rozhodnutí a každý si do něj promítá jiné priority. Podívejme se na hypotéky jednoduše a hlavně bez emocí. Celá zpráva »

Komentářů: 1 / 1 Poslední komentář: 01.01.1970 01:00

Další články »