Fincentrum a.s.
Investujeme.cz Investujeme.cz ČeskéReformy.cz ČeskéReformy.cz Bankaroku.cz Bankaroku.cz Investiceroku.czInvesticeroku.cz Investujeme.sk Investujeme.sk InvesticiaRoka.sk InvestíciaRoka.sk Ověření poradců Ověření poradců

Děkujeme našim partnerům:

wustenrot-logo-no-claim-a5-prechod

fincentrum-mensi-nove ceska-bankovni-asociace logo-fctr-real-hypoindex

 


Skrytá rizika pronajímání bytů

Skrytá rizika pronajímání bytů

„Bezpracný a jistý“ příjem z pronájmu bytů je iluze. A není třeba natrefit zrovna na chronického neplatiče nájemného. Nesčetná rizika se skrývají i jinde. Třeba ve vodovodech a kanalizaci, nebo v Evropské unii.

Představa lidí, kteří nemovitost k pronájmu nevlastní, je mnohdy naivní. Vidí snadný a bezpracný příjem a neuvědomují si, co všechno pronajímateli hrozí. Proti většině rizik lze pojistit. Pád meteoritu či kroupy tak přestávají být problém a i pád sněhu ze střechy na projíždějící luxusní vůz nemusí být noční můrou. Hrozeb je ale přesto víc než dost.

Základní a nebezpečí tkví z nájemníků samotných. I když se nezařadí mezi statisíce chronických neplatičů, kteří se po českých luzích a městech ubytovávají dlouhodobě zadarmo a využívají nepružnost soudů, ochrany nájemníků a nezkušenosti pronajímatelů, pronajímané byty se opotřebovávají rychleji než byty pro vlastní bydlení. Ale s tím lze počítat a přílišné riziko tím nehrozí. Nebezpečí tkví jinde.

Vodovody a kanalizace

Majitel domu je ze zákona jediným odběratelem vody z vodovodního řadu. Nezáleží na tom, zda má po domě rozmístěné vodoměry, ani jakým způsobem (samozřejmě v zákonných mezích) rozpočítává spotřebu. Když přestane platit dodavateli vody, je jednoduše odpojen…

Pokud ovšem majitel domu jednotlivé byty pronajímá, odpojení vody pro neplacení vodného má pro něj trestněprávní následky. I kdyby v bytovém domě nebyl jediný nájemník, který by hradil majiteli domu spotřebu vody, čímž by zapříčinili jeho druhotnou platební neschopnost a následné odpojení dodávky vody, dopouští se trestného činu, neboť neumožní řádné užívání bytů. Majitel domu je tak v pasti: Ví, že od nájemníků vodu uhrazenou nedostane, odpojit je, byť jednotlivě, nesmí, neboť nad ním visí Damoklův meč trestu.

kanalizací je to obdobné. Zákazník společnosti spravující kanalizace zodpovídá za její řádné užívání a neznečišťování tím, co do kanalizace nepatří. Pokud svou povinnost poruší, naúčtuje mu společnost zvýšené náklady na údržbu kanalizace. Zákazníkem je ale nikoli nájemník, který rozhoduje, zda zvýšené množství podezřelých alkoholických nápojů a přepálený olej z fritovacího hrnce do kanalizace vylije, nýbrž majitel domu.

A tak se stává, že kanalizace zašlou majiteli desetitisícový účet, proti kterému nemá odvolání. Mohl by ho sice přeúčtovat nájemníkům, ovšem nemá technické prostředky na zjištění, který z nich je původcem prohřešku.

Stran kanalizace hrozí další nelogičnost. Majitel domu sice hradí přípojku na kanalizaci, ovšem ta následně přecházela do majetku a správy společnosti, která kanalizaci spravovala. Nastane změna. Kanalizační přípojka zůstane v majetku majitele domu, bez ohledu na to, zda se nachází či nikoli na jeho pozemku, se všemi důsledky, včetně povinnosti ji spravovat a opravovat. Přitom opravy a údržbu bude moci majiteli nařídit společnost, která od něj vybírá stočné.

Evropská unie a legislativa

Čas od času a stále častěji je česká legislativa zaplavována nesčetnými „užitečnými“ normami navazujícími na směrnice a nařízení přicházející z Evropské unie. Ty pak zvyšují v prvé řadě administrativu a v druhém sledu náklady majitelů domů.

Naprosto nesmyslným opatřením, které začne být uplatňováno od začátku příštího roku, jsou „energetické štítky“. Proč nesmyslným? Vždyť jejich základní myšlenka je chvályhodná: Dát informaci nájemníkům a kupujícím, jak energeticky náročný bude byt, který si kupují či pronajímají.

Průkaz energetické náročnosti (PEN) se ale vztahuje k budově. O konkrétním bytu neřekne vůbec nic. Byt, který je vystavěný z jednoduché cihly nad okolní domy jako přístavek bude mít podle PEN stejnou energetickou náročnost jako byt vytápěný ze všech stran uživateli okolních bytů a domů. Je to jako kdybyste označili baterii ledniček písmenem průměrné energetické náročnosti a jedné z nich by chyběly dveře. V průměru by nedosáhly na A***, ale třeba jen na A, které by se vztahovalo na všechny.

Stavebnictví je v útlumu. Domů a bytů je i v Česku dost, v celé Evropské unii jakbysmet, zároveň státy v rámci úsporných opatření šetří i na infrastrukturních investicích (jinými slovy: nestaví dálnice). Stavební firmy tak zažívají krušné časy, navíc mají díky nedostatku práce spoustu času – na lobbing a vymýšlení nových povinností pro majitele bytových domů, které by je alespoň částečně zaměstnaly. PEN je jedním z nich a hrozí i další.

Legislativa nemusí přijít ani z Evropské unie. V současnosti se připravuje nový zákon o památkové péči. Památkový úřad podle návrhu bude moci pod svou ochranu zahrnout nové nemovitosti, na které se bude vztahovat zvýšená ochrana (spojená se zvýšenými náklady). Nebude ale mít povinnost majiteli chráněného domu tuto skutečnost ani oznámit. Jednat v souladu se zákonem ale majitel bude muset, jinak mu budou hrozit sankce.

Připravovaná novela zákona o památkové péči navíc dává předkupní právo na nemovitost památkovému úřadu. Standardní předkupní právo funguje tak, že majitel se dohodne s kupujícím na ceně a za tuto nabídne nemovitost osobě, která má předkupní právo. Ta ji akceptuje, nebo nikoli. Ovšem ne v tomto případě. Památkový úřad by podle návrhu měl mít předkupní právo za cenu obvyklou – a tu si de facto určí sám…

Daně

S nemovitostí neutečete. Příjmy lze vyvést do daňových rájů, ukrýt, utratit nejrůznějšími náklady… a daňovou povinnost (mnohdy legálně) snížit. U daně z nemovitostí máte smůlu. Nemovitost neschováte. Možná i proto od roku 2008 došlo k jejímu zdvojnásobení ze zákona a mnohé obce dále využily možnosti jejího dalšího navýšení. A tomu nemusí být konec…

Anketa

Pronajímáte byt/byty?

Ano. (787)
 
Ne. (354)
 Celkem hlasovalo 1141 čtenářů

Skrytá rizika pronajímání bytů >> sdílejte na sociálních sítích

 
Reklama

 

 

Poslední přidané komentáře (celkem 2 komentáře)

další rizika novinky | 09.08.2016 19:18
Odpojení vody bývalému spolumajiteli J. Jeniš | 20.12.2012 14:55

Přidejte komentář

* Pokud je obrázek nečitelný, nový načtete kliknutím na obrázek.
Pro přihlášené se kontrolní obrázek nezobrazuje. Přihlašte se či se zaregistrujte pokud ještě nemáte účet.
Opište text z obrázku: *

* Hvězdičkou jsou označeny povinné informace.


Články z Realitní makléř

Jana Zámečníková | 19.09.2016 00:00 Není nájem jako nájem

Zájem o pořízení vlastního bydlení neustále roste. Ne každý ale na hypotéku dosáhne, a to ani při současných velmi nízkých úrokových sazbách. Navíc existuje řada lidí, kteří se raději nezadlužují a dávají přednost nájemnímu bydlení. Kolik lidí žije v nájemním bytě a za kolik? Jaké výhody přináší nájem oproti vlastnímu bydlení? Celá zpráva »

Komentářů: 0 / 0
Reklama
banner-efpa-investujeme-a-hypoindex

Monika Hrušová | 16.09.2016 00:00 Nižší cena, ale je to o nervy...

Tak by se dala popsat situace, když si koupíte, respektive zarezervujete byt, který se má dostavět třeba až za dva roky. O developerské projekty je stále zájem. Ne všichni si chtějí pořídit byt v paneláku k rekonstrukci, ale touží po novostavbě. I tak nové, že na místě, kde má dům s byty stát, se ještě prohánějí zvířata. Celá zpráva »

Komentářů: 0 / 0

Zbyněk Drobiš | 14.09.2016 00:00 Dědické právo v novém: Pozor na dluhy potápějící dědice!

Dědické právo doznalo podstatných změn s účinností nového občanského zákoníku a problematika dluhů v dědictví není výjimkou. Jak předejít předluženému dědictví? Jaké zákonné instituty můžeme využít k ochraně před předluženým dědictvím? Celá zpráva »

Komentářů: 0 / 0

Jana Zámečníková | 09.09.2016 00:00 Ceny bytů i pozemků rostou nejrychleji za pět let

Ceny bytů a pozemků vzrostly ve druhém čtvrtletí 2016 nejrychleji od roku 2010. Naopak se nepatrně zpomalil růst cen rodinných domů. Vyplývá to z aktuálního čtvrtletního HB Indexu Hypoteční banky. Celá zpráva »

Komentářů: 0 / 0

Jana Zámečníková | 08.09.2016 00:00 Hypotéka pro studenty vstupuje na český trh

Téměř každý student musí řešit během studia bydlení. Nejsnazší variantou je kolej, na kterou ale nedosáhne každý. Proto se většina studentů uchyluje ke společnému pronájmu bytu. I když sní o vlastním bydlení, bez dostatečných příjmů na něj nedosáhnou. První banka ale přichází s nabídkou hypotéky pro studenty. Je studentská hypotéka opravdu pro studenty? Celá zpráva »

Komentářů: 3 / 3 Poslední komentář: 23.09.2016 03:11

Další články »

Krátké zprávy z Realitní makléř

26.09.2016 14:45 Kupujete byt? Dejte pozor na zajíce v pytli

Vysoká poptávka po novostavbách, ale i nemovitostech po prvním majiteli zapříčiňuje, že dobře postavené nemovitosti jsou velmi obtížně sehnatelné. Realitním kancelářím zbývají již jen ležáky a noví majitelé si musejí dát větší pozor na skryté vady. Celá zpráva »

Komentářů: 0 / 0

23.09.2016 14:24 Robert Pelikán připravuje novelu insolvenčního zákona

Ministr spravedlnosti Robert Pelikán představil novelu insolvenčního zákona. Hlavním tématem je možnost oddlužení. Vyhlásit osobní bankrot by tak v budoucnu mohli i ti, kteří nemohou uhradit 30 procent svých dluhů. Celá zpráva »

Komentářů: 0 / 0

21.09.2016 14:45 Hotel Tančící dům otevřel své dveře

Dvě patra Tančícího domu v Praze na Rašínově nábřeží se přeměnila na čtyřhvězdičkový hotel. Většina pokojů hotelu má výhled na Pražský hrad. Investorem luxusního ubytování je bývalý fotbalista Vladimír Šmicer. Celá zpráva »

Komentářů: 0 / 0

20.09.2016 13:56 Wüstenrot má nového tiskového mluvčího

Jiří Janeček se stal od 15. září novým tiskovým mluvčím finanční skupiny Wüstenrot. Celá zpráva »

Komentářů: 0 / 0

16.09.2016 10:54 České reality začínají ovládat firmy ze zámoří

Noví investoři přicházejí do České republiky kupovat nemovitosti především z Austrálie a Jihoafrické republiky. Jejich zájem je jsou podnikatelské nemovitosti jako jsou obchodní centra, či kanceláře. V realitách nemají problém utrácet miliardy. Celá zpráva »

Komentářů: 0 / 0

Další krátké zprávy »

Anketa

Přijdou do České republiky záporné úrokové sazby hypoték?

Rozhodně ano. (229)
 
Spíše ano. (40)
 
Spíše ne. (40)
 
Rozhodně ne. (41)
 Celkem hlasovalo 350 čtenářů

Nejčtenější články z Realitní makléř za posledních 14 dní

Monika Hrušová | 16.09.2016 00:00 Nižší cena, ale je to o nervy...

Tak by se dala popsat situace, když si koupíte, respektive zarezervujete byt, který se má dostavět třeba až za dva roky. O developerské projekty je stále zájem. Ne všichni si chtějí pořídit byt v paneláku k rekonstrukci, ale touží po novostavbě. I tak nové, že na místě, kde má dům s byty stát, se ještě prohánějí zvířata. Celá zpráva »

Komentářů: 0 / 0

Jana Zámečníková | 19.09.2016 00:00 Není nájem jako nájem

Zájem o pořízení vlastního bydlení neustále roste. Ne každý ale na hypotéku dosáhne, a to ani při současných velmi nízkých úrokových sazbách. Navíc existuje řada lidí, kteří se raději nezadlužují a dávají přednost nájemnímu bydlení. Kolik lidí žije v nájemním bytě a za kolik? Jaké výhody přináší nájem oproti vlastnímu bydlení? Celá zpráva »

Komentářů: 0 / 0

Zbyněk Drobiš | 14.09.2016 00:00 Dědické právo v novém: Pozor na dluhy potápějící dědice!

Dědické právo doznalo podstatných změn s účinností nového občanského zákoníku a problematika dluhů v dědictví není výjimkou. Jak předejít předluženému dědictví? Jaké zákonné instituty můžeme využít k ochraně před předluženým dědictvím? Celá zpráva »

Komentářů: 0 / 0

Další články »