Fincentrum a.s.
Investujeme.cz Investujeme.cz ČeskéReformy.cz ČeskéReformy.cz Bankaroku.cz Bankaroku.cz Investiceroku.czInvesticeroku.cz Investujeme.sk Investujeme.sk InvesticiaRoka.sk InvestíciaRoka.sk Ověření poradců Ověření poradců

Děkujeme našim partnerům:

logo fincentrum-mensi-nove ceska-bankovni-asociace logo-fctr-real-hypoindex

 


Skrytá rizika pronajímání bytů

Skrytá rizika pronajímání bytů

„Bezpracný a jistý“ příjem z pronájmu bytů je iluze. A není třeba natrefit zrovna na chronického neplatiče nájemného. Nesčetná rizika se skrývají i jinde. Třeba ve vodovodech a kanalizaci, nebo v Evropské unii.

Představa lidí, kteří nemovitost k pronájmu nevlastní, je mnohdy naivní. Vidí snadný a bezpracný příjem a neuvědomují si, co všechno pronajímateli hrozí. Proti většině rizik lze pojistit. Pád meteoritu či kroupy tak přestávají být problém a i pád sněhu ze střechy na projíždějící luxusní vůz nemusí být noční můrou. Hrozeb je ale přesto víc než dost.

Základní a nebezpečí tkví z nájemníků samotných. I když se nezařadí mezi statisíce chronických neplatičů, kteří se po českých luzích a městech ubytovávají dlouhodobě zadarmo a využívají nepružnost soudů, ochrany nájemníků a nezkušenosti pronajímatelů, pronajímané byty se opotřebovávají rychleji než byty pro vlastní bydlení. Ale s tím lze počítat a přílišné riziko tím nehrozí. Nebezpečí tkví jinde.

Vodovody a kanalizace

Majitel domu je ze zákona jediným odběratelem vody z vodovodního řadu. Nezáleží na tom, zda má po domě rozmístěné vodoměry, ani jakým způsobem (samozřejmě v zákonných mezích) rozpočítává spotřebu. Když přestane platit dodavateli vody, je jednoduše odpojen…

Pokud ovšem majitel domu jednotlivé byty pronajímá, odpojení vody pro neplacení vodného má pro něj trestněprávní následky. I kdyby v bytovém domě nebyl jediný nájemník, který by hradil majiteli domu spotřebu vody, čímž by zapříčinili jeho druhotnou platební neschopnost a následné odpojení dodávky vody, dopouští se trestného činu, neboť neumožní řádné užívání bytů. Majitel domu je tak v pasti: Ví, že od nájemníků vodu uhrazenou nedostane, odpojit je, byť jednotlivě, nesmí, neboť nad ním visí Damoklův meč trestu.

kanalizací je to obdobné. Zákazník společnosti spravující kanalizace zodpovídá za její řádné užívání a neznečišťování tím, co do kanalizace nepatří. Pokud svou povinnost poruší, naúčtuje mu společnost zvýšené náklady na údržbu kanalizace. Zákazníkem je ale nikoli nájemník, který rozhoduje, zda zvýšené množství podezřelých alkoholických nápojů a přepálený olej z fritovacího hrnce do kanalizace vylije, nýbrž majitel domu.

A tak se stává, že kanalizace zašlou majiteli desetitisícový účet, proti kterému nemá odvolání. Mohl by ho sice přeúčtovat nájemníkům, ovšem nemá technické prostředky na zjištění, který z nich je původcem prohřešku.

Stran kanalizace hrozí další nelogičnost. Majitel domu sice hradí přípojku na kanalizaci, ovšem ta následně přecházela do majetku a správy společnosti, která kanalizaci spravovala. Nastane změna. Kanalizační přípojka zůstane v majetku majitele domu, bez ohledu na to, zda se nachází či nikoli na jeho pozemku, se všemi důsledky, včetně povinnosti ji spravovat a opravovat. Přitom opravy a údržbu bude moci majiteli nařídit společnost, která od něj vybírá stočné.

Evropská unie a legislativa

Čas od času a stále častěji je česká legislativa zaplavována nesčetnými „užitečnými“ normami navazujícími na směrnice a nařízení přicházející z Evropské unie. Ty pak zvyšují v prvé řadě administrativu a v druhém sledu náklady majitelů domů.

Naprosto nesmyslným opatřením, které začne být uplatňováno od začátku příštího roku, jsou „energetické štítky“. Proč nesmyslným? Vždyť jejich základní myšlenka je chvályhodná: Dát informaci nájemníkům a kupujícím, jak energeticky náročný bude byt, který si kupují či pronajímají.

Průkaz energetické náročnosti (PEN) se ale vztahuje k budově. O konkrétním bytu neřekne vůbec nic. Byt, který je vystavěný z jednoduché cihly nad okolní domy jako přístavek bude mít podle PEN stejnou energetickou náročnost jako byt vytápěný ze všech stran uživateli okolních bytů a domů. Je to jako kdybyste označili baterii ledniček písmenem průměrné energetické náročnosti a jedné z nich by chyběly dveře. V průměru by nedosáhly na A***, ale třeba jen na A, které by se vztahovalo na všechny.

Stavebnictví je v útlumu. Domů a bytů je i v Česku dost, v celé Evropské unii jakbysmet, zároveň státy v rámci úsporných opatření šetří i na infrastrukturních investicích (jinými slovy: nestaví dálnice). Stavební firmy tak zažívají krušné časy, navíc mají díky nedostatku práce spoustu času – na lobbing a vymýšlení nových povinností pro majitele bytových domů, které by je alespoň částečně zaměstnaly. PEN je jedním z nich a hrozí i další.

Legislativa nemusí přijít ani z Evropské unie. V současnosti se připravuje nový zákon o památkové péči. Památkový úřad podle návrhu bude moci pod svou ochranu zahrnout nové nemovitosti, na které se bude vztahovat zvýšená ochrana (spojená se zvýšenými náklady). Nebude ale mít povinnost majiteli chráněného domu tuto skutečnost ani oznámit. Jednat v souladu se zákonem ale majitel bude muset, jinak mu budou hrozit sankce.

Připravovaná novela zákona o památkové péči navíc dává předkupní právo na nemovitost památkovému úřadu. Standardní předkupní právo funguje tak, že majitel se dohodne s kupujícím na ceně a za tuto nabídne nemovitost osobě, která má předkupní právo. Ta ji akceptuje, nebo nikoli. Ovšem ne v tomto případě. Památkový úřad by podle návrhu měl mít předkupní právo za cenu obvyklou – a tu si de facto určí sám…

Daně

S nemovitostí neutečete. Příjmy lze vyvést do daňových rájů, ukrýt, utratit nejrůznějšími náklady… a daňovou povinnost (mnohdy legálně) snížit. U daně z nemovitostí máte smůlu. Nemovitost neschováte. Možná i proto od roku 2008 došlo k jejímu zdvojnásobení ze zákona a mnohé obce dále využily možnosti jejího dalšího navýšení. A tomu nemusí být konec…

Anketa

Pronajímáte byt/byty?

Ano. (765)
 
Ne. (343)
 Celkem hlasovalo 1108 čtenářů

Skrytá rizika pronajímání bytů >> sdílejte na sociálních sítích

 
Reklama

 

 

Poslední přidané komentáře (celkem 1 komentář)

Přidejte komentář

* Pokud je obrázek nečitelný, nový načtete kliknutím na obrázek.
Pro přihlášené se kontrolní obrázek nezobrazuje. Přihlašte se či se zaregistrujte pokud ještě nemáte účet.
Opište text z obrázku: *

* Hvězdičkou jsou označeny povinné informace.


Články z Realitní makléř

Zbyněk Drobiš | 27.05.2016 00:00 Nájemní vztahy: Obnovení nájmu bytu po jeho skončení

Nový občanský zákoník obsahuje ustanovení o automatickém obnovení nájmu bytu po jeho skončení. Jakým způsobem obnovení nájmu bytu zákon upravuje? Celá zpráva »

Komentářů: 0 / 0
Reklama
banner-investujeme-ceskych100

Jana Zámečníková | 24.05.2016 00:00 Vyberte správně vlastní bydlení. Představte si, jak budete žít za 10 let

Vlastní dům či byt má dnes již téměř 80 procent Čechů. S levnými hypotékami dalších lidí přibývá každým dnem. Výběr vlasního bydlení patří k nejdůležitějším životním rozhodnutí, lidé však při něm mnohdy chybují. Nejčastěji si nedokážou představit, kam bude jejich život směřovat za několik let. Celá zpráva »

Komentářů: 0 / 0

Petr Zámečník | 23.05.2016 00:00 Ceny bytů rostou… je konec krize, nebo začíná další?

Realizované ceny bytů rostou. Podporují je nízké sazby hypotečních úvěrů, oživující ekonomika… i strach z dalšího růstu cen. Blíží se další realitní bublina? Celá zpráva »

Komentářů: 0 / 0

Monika Hrušová | 20.05.2016 00:00 Čím dál víc lidí chce své vlastní bydlení. Na každý byt je ten správný čas

Průměrné úrokové sazby u hypotečních úvěrů lámou rekordy každý měsíc. Zájem o hypotéky, tedy o vlastní bydlení je veliký. Mít svou nemovitost, chtějí i lidé, kteří ještě do nedávna ani neuvažovali o tom, že by si byt na hypotéku mohli pořídit. Nemovitostí je na trhu pořád víc než dost, takže je z čeho vybírat. Jenže na každý byt je ten správný čas v jinou životní etapu. Celá zpráva »

Komentářů: 0 / 0

Jana Zámečníková | 19.05.2016 00:00 Platba daně z nemovitosti se blíží. Daňové složenky se vrací

Zbývají necelé dva týdny na zaplacení daně z nemovitých věcí. Nejpozději do 31. května musí být platba daně připsána na účtu příslušného finančního úřadu. Řada poplatníků již složenku na uhrazení daně z nemovitosti našla v poštovní schránce, jiní zatím ještě čekají. Kdy nejpozději se složenky dočkáte? Jakým způsobem lze letos daně platit? Celá zpráva »

Komentářů: 0 / 0

Další články »

Krátké zprávy z Realitní makléř

27.05.2016 13:46 Praha konečně schválila stavební předpisy

Pražští radní dnes po mnohaměsíčních průtazích schválili novelu Pražských stavebních předpisů s účinností od 1. srpna. Spor o podobu předpisů trval více než dva roky. Skončí období nejistoty a chaosu? Celá zpráva »

Komentářů: 0 / 0

26.05.2016 10:01 Převod pozemku by mohl být opět osvobozen od DPH

Novelu zákona o osvobození platby DPH z převodu pozemku chtějí senátoři vrátit do původní podoby z loňského roka. Návrh již podpořila v prvním kole i Horní komora. Celá zpráva »

Komentářů: 0 / 0

25.05.2016 15:19 Dohoďte nemovitost k prodeji a získejte desetitisícovou provizi

Zásoby volných nemovitostí se tenčí. Ve snaze rozšířit své portfolio začaly některé realitní kanceláře nabízet odměny za tipy na nemovitosti k prodeji. Lidem vyplácejí část své provize i v řádech desítek tisíc korun. Celá zpráva »

Komentářů: 0 / 0

17.05.2016 11:33 Výstavbu v Praze střídají opravy a demolice

Pozemků vhodných k výstavbě v Praze ubývá. Developeři tak stále častěji řeší výstavbu nových bytů rekonstrukcemi a přístavbami starších objektů. Celá zpráva »

Komentářů: 0 / 0

13.05.2016 10:18 Největší rezidenční developeři válčí mezi sebou o post jedničky na trhu

Dlouholetý spor mezi majitelem společnosti Centra Group Dušanem Kunovským a majitelem společnosti Ekospol Evženem Korecem se dostal již i k soudnímu řízení. Podle Kunovského by se neměl Ekospol nazývat „lídrem bytové výstavby v Česku“. Soud však tuto stížnost tento týden zamítl. Celá zpráva »

Komentářů: 0 / 0

Další krátké zprávy »

Anketa

Ubytovali byste u sebe doma uprchlíky?

Ano. (798)
 
Ne. (1315)
 
Nevím. (29)
 Celkem hlasovalo 2142 čtenářů

Nejčtenější články z Realitní makléř za posledních 14 dní

Zbyněk Drobiš | 27.05.2016 00:00 Nájemní vztahy: Obnovení nájmu bytu po jeho skončení

Nový občanský zákoník obsahuje ustanovení o automatickém obnovení nájmu bytu po jeho skončení. Jakým způsobem obnovení nájmu bytu zákon upravuje? Celá zpráva »

Komentářů: 0 / 0

Jana Zámečníková | 16.05.2016 00:00 Boj developerů o pozici lídra neskončil

Developeři se přou o pozici lídra developerského trhu. Spor společnosti Ekospol a Central Group se dostal i k soudu, který rozhodl, že Ekospol patří stabilně k lídrům českého developerského trhu. Central Group se ale nehodlá vzdát bez boje a chce stavění „vzdušných zámků“ Ekospolu zastavit. Proč je pro developery pozice lídra tak důležitá? Celá zpráva »

Komentářů: 0 / 0

redakce | 17.05.2016 00:00 Martin Fojtík: Nedostatek bytů? Účelové hry developerů matou veřejnost

Z titulních stran novin a časopisů v posledních měsících se může zdát, že kdo již nemá vlastní bydlení, jen těžko ještě nějaké sežene. Informace o dramatickém převisu poptávky po bytech a domech nad jejich nabídkou jsou ale podle ředitele Fincentrum Reality Martina Fojtíka účelově vyvolávanou panikou vedoucí ke zvyšování cen na trhu. Celá zpráva »

Komentářů: 0 / 0

Jana Zámečníková | 24.05.2016 00:00 Vyberte správně vlastní bydlení. Představte si, jak budete žít za 10 let

Vlastní dům či byt má dnes již téměř 80 procent Čechů. S levnými hypotékami dalších lidí přibývá každým dnem. Výběr vlasního bydlení patří k nejdůležitějším životním rozhodnutí, lidé však při něm mnohdy chybují. Nejčastěji si nedokážou představit, kam bude jejich život směřovat za několik let. Celá zpráva »

Komentářů: 0 / 0

Monika Hrušová | 20.05.2016 00:00 Čím dál víc lidí chce své vlastní bydlení. Na každý byt je ten správný čas

Průměrné úrokové sazby u hypotečních úvěrů lámou rekordy každý měsíc. Zájem o hypotéky, tedy o vlastní bydlení je veliký. Mít svou nemovitost, chtějí i lidé, kteří ještě do nedávna ani neuvažovali o tom, že by si byt na hypotéku mohli pořídit. Nemovitostí je na trhu pořád víc než dost, takže je z čeho vybírat. Jenže na každý byt je ten správný čas v jinou životní etapu. Celá zpráva »

Komentářů: 0 / 0

Další články »