Souhlas tří čtvrtin vlastníků: moc nebo bezmoc?

Bydlení v bytovém domě může přinést paradoxy nejtěžšího kalibru. Nepřímo vystěhovat vás totiž mohou vaši sousedé. Jak a za jakých podmínek? Třeba z důvodu, že se jim nechce opravovat bytový dům vyžadující bezpodmínečně rekonstrukci nebo revitalizaci.

Koupíte-li si byt v bytovém domě, tak se automaticky nabytím vlastnictví k tomuto bytu stanete i členem společenství vlastníků bytových jednotek. Není na tom nic vzrušujícího, avšak existence společenství vlastníků, jakožto subjektu spravujícího dům jako celek a společné části domu, má svoje opodstatnění.

Ve společenství se rozhoduje podobně jako na valné hromadě ve firmách

S trochou nadsázky se dá hlasování a rozhodování o krocích ohledně bytového domu přirovnat k rozhodování na valné hromadě společníků nebo akcionářů. Tam hlasují společníci nebo akcionáři o zásadních otázkách ve firmě a dle podílu na základním jmění má jejich hlas váhu. Podobně je tomu na shromáždění vlastníků bytových jednotek, kteří svými hlasy rozhodují o tom, co se bude dít s domem (způsob oprav, modernizace atd.).

Z vlastní zkušenosti vím, že běžné provozní výdaje, osoba správce či výše příspěvku do fondu oprav se většinou nějakým způsobem protlačí. Byť s odporem, tak se lépe či hůře běžný chod domu a s ním spojené výdaje na shromáždění odsouhlasí.

Rekonstrukce, modernizace – bezpodmínečně tři čtvrtiny všech vlastníků

Mnohé panelové domy (někdy i činžovní) se již během devadesátých let nebo prvního desetiletí po roce 2000 již dostaly do stavu, kdy stav a charakter domu jako celku neodpovídal současným požadavkům. Nebylo tudíž jiné volby než se pustit do nějaké rekonstrukce či revitalizace (nejčastěji nová střecha, zateplení pláště domu, výměna balkónů atd.). Z pohledu úřadů jde jednoznačně o nutnost požádat o stavební povolení na příslušném stavebním úřadě.

Proč ne? Předpis je předpis a úředník zpravidla při splnění administrativních náležitostí souhlas vydá. Pak se ovšem řeší mnohem obtížnější problém – získat souhlas tří čtvrtin vlastníků bytových jednotek dle jejich vlastnických podílů.

Postřehy z praxe – proti jsou pronajímatelé a starší vlastníci. Logiku to má, odpovědnost nikoli

Získat souhlas k revitalizaci domu (často navzdory otřesnému stavu objektu – například zatékání střechou nebo balkóny) je mnohem těžší, než jsem si myslel. Není žádným překvapením, že revitalizace stojí peníze, které musí dát vlastníci bytů. Nikdo jiný to za ně samozřejmě nezaplatí. Peníze teoreticky mohou být ve fondu oprav, avšak to nebývá zvykem a společenství tam většinou mívají prostředky jen na běžnou údržbu.

Pak tedy není jiné cesty než vložit jednorázový vklad za každý byt do fondu oprav nebo si vzít úvěr.  První variantu lze víceméně škrtnout, neboť požadovat po všech vlastnících jednorázově složit částku sto či více tisíc korun, tak to je v našich podmínkách vyloučeno. Druhou možností je úvěr. Ten ovšem naráží na podobný odpor, zejména u starších lidí. Námitky ohledně nízkého důchodu, dědictví dluhem zatíženého bytu na dědice a s tím spojené problémy atd.

Na základě vlastních zkušeností mohu shrnout, že penzisté revitalizaci a s ní spojené finanční náklady odmítají. Paradoxně další skupinou „proti“ jsou pronajímatelé bytů. Jde ve většině případů o lidi s vysokými příjmy, kteří vlastní více nemovitostí. Jejich zájem o investici do domu je ovšem minimální. Ti na rozdíl od penzistů spíše volí pasivní formu odporu – nejsou dostupní, na schůzi nepřijdou a jejich souhlas nelze získat.

Výsledkem je pat. Získání mandátu je v podstatě nemožné.

Není-li k dispozici 75 procent hlasů, pak takovým společenstvím vlastníků nezbývá než pokračovat v jakémsi zalepování děr ve střeše, přilepováním padajících obkladů balkónů apod. Jinými slovy jít cestou jakési postupné degradace celého domu a čekání na to, až někdo z úřadu označí objekt za nebezpečný k bydlení a nebezpečný okolí.

Nabízí se otázka: „Není oněch 75 procent hlasů vlastníků příliš moc na současné poměry a náladu v českých domácnostech?“ Jsem přesvědčen, že ano a volám po změkčení tak silného mandátu stanoveného zákonem o vlastnictví bytů. Alespoň na 60 procent.

Ponaučení – Zajímejte se více o stav domu a o budoucí sousedy

V případě rozhodování se o koupi bytu bych po těchto zkušenostech kladl větší důraz na faktický stav společných částí domu – střecha a její stav, plášť domu (případná vlhkost zdiva či existence zateplení) a jeho stav, stav balkónů atd. Pokud evidentně je dům v poměrně špatném stavu, tak jej dříve či později čeká hlasování o jeho revitalizaci. Navzdory vašemu předpokládanému souhlasu nemusí k revitalizaci dojít, neboť se pro ni nenajde 75 procent hlasů vlastníků bytů. A to se dostáváme na začátek článku…