Fincentrum a.s.
Investujeme.cz Investujeme.cz ČeskéReformy.cz ČeskéReformy.cz Bankaroku.cz Bankaroku.cz Investiceroku.czInvesticeroku.cz Investujeme.sk Investujeme.sk InvesticiaRoka.sk InvestíciaRoka.sk Ověření poradců Ověření poradců

Děkujeme našim partnerům:

logo fincentrum-mensi-nove ceska-bankovni-asociace logo-fctr-real-hypoindex

 


Soumrak rizikových hypoték

Soumrak rizikových hypoték

I neviditelná ruka trhu se někdy může mýlit, trhy selhávají, vzkázal v roce 2009 americký novinář John Cassidy v knize „Jak selhávají trhy“. Cassidy na čtyřech stech stránkách reagoval na hypotéční krizi, způsobenou sekuritizací a opuštěním tradičního bankovního modelu financování hypoték. Poskytnutý pohled na „lámání chleba“ na americkém hypotečním trhu a zhroucení subprimového řetězce shrnuje to, co stálo na pozadí následné krize.

Subprimové hypotéky

Zrod podnikání se subprimovými (tj. rizikovými nebo podřadnými) hypotékami v USA lze datovat rokem 1980. Ještě na počátku devadesátých let minulého století bylo ve Spojených státech poskytování úvěrů lidem se špatnou úvěrovou historií výsadou zastaváren požadujících jako záruku nějaké cenné předměty, lichvářů a nebankovních společností spoléhajících se ve vztahu ke splácení na vyhrůžky a násilí. S takovými dlužníky a úvěry spekulativními až značně rizikovými či extrémně spekulativními s nízkou perspektivou (úvěry ratingu B/C) běžné banky nechtěly mít nic společného.

Dřívější osobní úsudky úvěrářů předurčující rozhodnutí banky o poskytnutí úvěru se opíraly o praktické zkušenosti a ověřená pravidla. Když například někdo žádá o úvěr s vysokým úrokem, vysílá věřiteli signál, že tyto peníze nutně potřebuje a že si nemůže vzít normální úvěr, pravděpodobně kvůli předchozím problémům se splácením. Věřitel pak ale je nejistý, zda je žadatel o úvěr schopný či dostatečně disciplinovaný na to, aby ho splatil včas. Ve světě bankéřů staré školy v případě když zájemce o úvěr minimální úvěrové standardy banky nesplňoval, úvěr nedostal. Také platilo, že finanční společnosti si vydané půjčky ponechávaly v účetnictví, což je stimulovalo k tomu, aby byly obezřetné a prozíravé.

Subprimoví věřitelé byli pružnější – nabídli hypotéky s více rozdílnými úrokovými sazbami v závislosti na úvěrové historii dané osoby a tom, kolik peněz byla tato osoba schopná v hotovosti složit. V hypotečním řetězci subprimových hypoték už místo pro úvěráře se staromódního bankovního světa nebylo. Nově vypadalo, že se úvěry staly rutinní záležitostí, že se dalo riziko spjaté s platební neschopností za pomocí statistických modelů lépe předvídat. Oddělení pro rizika velkých finančních firem se zaplnila statistiky, fyziky a aplikovanými matematiky, kteří pomohli zvyšování pákového efektu vědecky odůvodnit. Ten, kdo by hluboce prověřoval a hodnotil, zda si dlužníci úvěr skutečně mohou dovolit, vypadl ze hry. Stalo se realitou, že ti, kteří na konci hypotečního řetězce subprimové cenné papíry vzniklé jako balíček rizikových hypoték kupovali, už žádnou zevrubnou analýzu neprováděli. Proč, když to kupovali všichni a když bylo k dispozici hodnocení ratingové agentury, které příslušné cenné papíry vyhodnotily jako vhodné k investování. Předpokládalo se, že hodnocení ratingových agentur je objektivní a přiměřeně přesné – což ale jak se v případě cenných papírů zajištěných subprimovými hypotékami ukázalo později, nebylo.

Obrázek 1: Subprimové, tedy rizikové hypotéky, se staly terčem mnoha vtipů, kdy trh s nemovitostmi zkrachoval, záchranu poskytly peníze daňových poplatníků a finančníci na Wall Street se radovali.

novotny-subprimove-hypoteky

Zdroj: Google.cz, „subprime mortgages cartoon“

Lesk a bída rizikových hypoték

Nelze nezmínit, že na trhu amerických hypoték také působili dva hypoteční giganty založení vládou, Fannie Mae a Freddie Mac. Clintonova i Bushova administrativa naléhala, aby tyto hypoteční agentury navýšily dostupnost úvěrů domácnostem pro věřitele ze středních tříd a s nízkými příjmy. Proč voličům sen nesplnit na bydlení ve vlastním? Proč nepřihodit polínko do ohně podporujícího hospodářský růst? Hypoteční agentury neposkytovaly hypotéky přímo, ale kupovaly úvěry na bydlení od bank a dalších věřitelů. Některé z těchto úvěrů byla ponechána v účetnictví hypoteční agentury, jiné byly prodány a transformovaly se na cenné papíry kryté hypotékami. A konec už známe, tyto cenné papíry s oblibou a zájem kupovali investoři, kupříkladu evropské banky, kteří se později divili, jak se hodnota těchto toxických aktiv vypařila. Vlastně i díky samotné existenci vládou založených agentur Fannie a Freddie byl trh s hypotečními cennými papíry dobře likvidní a původci hypoték mohli sjednávat další a další úvěry. Hypoteční sazby byly tímto drženy nízké a trh sekuritizace hypoték se tak stal hnacím mechanismem zhoršení úvěrových standardů. O tom, jak velké banky toxická aktiva skrývaly v účelově založených společnostech (tzv. SIV), což jim umožňovalo zamést problémy pod koberec, se zde ani rozepisovat nebudeme.

Klienti se za úvěry, které plnily americký sen a nabízely méně přísné požadavky na příjem a měsíční platby, hrnuli. Po jistou dobu se zdálo, že model subprimových hypoték založených na sekuritizaci funguje ke vzájemné spokojenosti všech zúčastněných. Americké rodiny trpící nedostatkem peněz si splnily sen o „bydlení ve svém“, hypoteční makléři a půjčovatelé mohli sklízet poplatky a provize; finanční sektor objevil nový typ podnikání a investoři na trhu s dluhopisy se mohli těšit z vyšších výnosů. Subprimové hypotéky se staly složitými produkty s mnoha různými rysy včetně měnících se úrokových sazeb, poplatků a předplaceným penále. 

Když byli bankovní úředníci hodnocení podle počtu uzavřených smluv, byli tlačeni k tomu, aby třeba i zavřeli oči nad tím, že klient nadhodnotil svůj příjem. Samotná banka neměla potřebu nějak hluboce schopnost klienta hypotéku splácet zkoumat a pověřovat, protože ji stejně velmi rychle postoupila dál k sekuritizaci a dalšímu prodeji na finančních trzích. Při sekuritizaci se různé hypotéky spojily do balíčku sekuritizovaných aktiv, aby se opticky rozložilo riziko jejich nesplácení. Teorie říkala, že když někteří dlužníci nebudou splácet, výnosy zásadně neutrpí, protože výnosy pokryjí splátky zbývajících úvěrů. Garantem pro investory do sekuritizovaných aktiv měly být ratingové agentury. Problém byl ovšem v tom, že tyto mezi sebou bojovaly o to, aby jako komerční službu za úplatu vůbec mohly dělat. Pokud by nedaly dobré hodnocení, příště by neměly co hodnotit.

Prudký růst subprimového (rizikového) úvěrování byl představován jako neviditelná ruka v akci, mechanismus trhu měl sobecké sledování zisku proměňovat na společensky žádoucí efekty a efektivní rozmístění zdrojů.  Tento pohled dostal ránu, když se ukázalo, že se hypoteční dlužníci se se splácením opožďují a věřitelům vznikají ztráty.

Je nutné tančit, dokud hudba hraje! 

Úvěrová horečka zase jednou vedla k nadměrnému utrácení, kdy na jedné straně vznikají toxická aktiva a na straně druhé ohromné dluhy. Mezi faktory přispívajícími k selhání trhů Cassidy řadí chamtivost a hloupost. I když bylo zřejmé, že půjčování peněz lidem bez peněz, práce i bez majetku (tzv. hypoteční úvěry NINJA), je ekonomickým nesmyslem; ve světle toho jak finanční trhy selhávají, se není čemu divit. Vždyť vedení bank a portfolio manažeři jsou nuceni k tomu, aby se, „dokud hudba hraje“ zvedli a šli tančit. Kdyby se vedení banky drželo zaběhlých a osvědčených principů či úvěrových standardů, ztrácelo by vůči dravější konkurenci podíl na trhu; ceny akcií konzervativní banky by klesaly a její vedení by snadno za obezřetnost sklidilo kritiku. Jak píše Cassidy, když uděláte něco pitomého, ale všichni ostatní udělají totéž, nebudete za pitomce považováni.

 

Soumrak rizikových hypoték >> sdílejte na sociálních sítích

 
Reklama

 

 

Komentáře


K tomuto článku ještě nebyl přidán žádný komentář. Buďte první a okomentujte tento článek.

Přidejte komentář

* Pokud je obrázek nečitelný, nový načtete kliknutím na obrázek.
Pro přihlášené se kontrolní obrázek nezobrazuje. Přihlašte se či se zaregistrujte pokud ještě nemáte účet.
Opište text z obrázku: *

* Hvězdičkou jsou označeny povinné informace.


Články z Hypotéky

Jana Zámečníková | 24.08.2016 00:00 Jsou banky připravené na nový zákon o úvěru?

Od prosince začne platit nový zákon o spotřebitelském úvěru. Zákon přináší řadu změn, které se dotknou nejen klientů, ale i bank. Banky přípravu nepodceňují a na požadavky nového zákona se pilně připravují. Bankám se implementace zákona prodraží. Doplatí na vyšší náklady klient? Celá zpráva »

Komentářů: 0 / 0
Reklama
hypoindex-300-300-1

Roman Klein | 23.08.2016 00:00 Čas na půjčku

Čas na půjčku nastane téměř u každého. Vaše rodina potřebuje nové auto? Manžel/ka si stěžuje na nefunkční pračku? Syn by rád nový počítač? A co vy? Potřebujete něco, nebo po něčem jenom toužíte? Půjčit si je přece tak snadné. Ale… Celá zpráva »

Komentářů: 0 / 0

Petr Zámečník | 22.08.2016 00:00 Kdy vzrostou úrokové sazby hypoték? V polovině roku 2017

Úrokové sazby hypoték klesají s menšími přestávkami téměř osm let. Vždy, když se zdálo, že níže to již nejde, banky překvapily. Obrat je ale již nadohled. Kdy vzrostou úrokové sazby hypotečních úvěrů? Celá zpráva »

Komentářů: 0 / 0

Monika Hrušová | 18.08.2016 00:00 OSVČ a hypotéky: těžko získat, horší vydržet

Získání hypotéky je v roli podnikatele mnohem složitější než pro zaměstnance. Minimálně stejně složité však je nedostat se do situace, kdy není úvěr z čeho splácet. Podnikatelé na to příliš nedbají a nemyslí na zadní vrátka. Celá zpráva »

Komentářů: 0 / 0

Monika Hrušová | 17.08.2016 00:00 Fincentrum Hypoindex červenec 2016: O prázdninách zájem o hypotéky rapidně klesl

Po rekordním červnu se hypoteční trh o měsíc později dočkal studené sprchy. A rozhodně to není nic osvěžujícího. Úrokové sazby se stále sice drží na rekordně nízké úrovni, ale zájem o hypotéky značně poklesl. Celá zpráva »

Komentářů: 0 / 0

Další články »

Krátké zprávy z Hypotéky

18.08.2016 11:16 Fincentrum upevňuje pozici v oblasti hypoték

Obrat společnosti Fincentrum v České republice a na Slovensku vzrostl v prvním pololetí o 6 % na 812 milionů korun. Objem zprostředkovaných hypoték se na obou trzích zvýšil o 18 %. Poradci zprostředkovali hypotéky za více než 18 miliard korun. Celá zpráva »

Komentářů: 0 / 0

17.08.2016 12:58 Ceny nových bytů v Praze podražily

Meziročně vzrostla cena nemovitostí v hlavním městě Praha o 11,2 procenta. Průměrná cena nových bytů se pohybovala v květnu a červnu letošního roka ve výši 75 600 korun za metr čtvereční. Celá zpráva »

Komentářů: 0 / 0

12.08.2016 16:08 Česká spořitelna umožní refinancování hypotéky online

Česká spořitelna jako další finanční dům zavádí možnost refinancování online. Pak již klientovi zbývá pouze podepsat smlouvu.  Celá zpráva »

Komentářů: 0 / 0

11.08.2016 11:14 Chcete byt? Půjčte si od státu

Pokud hodláte kupovat nemovitost, anebo jí jen rekonstruovat, tak pak jistěš hledáte řešení jakým způsobem tuto investici financovat. Státní fond rozvoje bydlení (SFRB) nabízí žadatelům nejvýhodnější úvěr na trhu a přitom stále není vyčerpán. Celá zpráva »

Komentářů: 0 / 0

02.08.2016 15:26 Česká spořitelna nově refinancuje hypotéku online

Česká spořitelna nově umožňuje refinancovat hypotéky, kterým končí fixace u jiné banky, online v jednoduché webové aplikaci. Žádost lze vyplnit během 15 minut a potřebné dokumenty zaslat elektronicky.  Celá zpráva »

Komentářů: 0 / 0

Další krátké zprávy »

Anketa

Přijdou do České republiky záporné úrokové sazby hypoték?

Rozhodně ano. (84)
 
Spíše ano. (16)
 
Spíše ne. (30)
 
Rozhodně ne. (20)
 Celkem hlasovalo 150 čtenářů

Nejčtenější články z Hypotéky za posledních 14 dní

Monika Hrušová | 18.08.2016 00:00 OSVČ a hypotéky: těžko získat, horší vydržet

Získání hypotéky je v roli podnikatele mnohem složitější než pro zaměstnance. Minimálně stejně složité však je nedostat se do situace, kdy není úvěr z čeho splácet. Podnikatelé na to příliš nedbají a nemyslí na zadní vrátka. Celá zpráva »

Komentářů: 0 / 0

Jana Zámečníková | 08.08.2016 00:00 Hypoteční trh: MMR potvrzuje rekordní rok

Český hypoteční trh ještě nepřestal lámat rekordy. Letošní první pololetí překonalo rekordní loňské pololetí. Červen byl dokonce nejrekordnější za posledních 21 let, kdy se v Česku začaly poskytovat hypoteční úvěry. Kolik mohou banky ještě letos rozpůjčovat?  Celá zpráva »

Komentářů: 1 / 1 Poslední komentář: 01.01.1970 01:00

Monika Hrušová | 17.08.2016 00:00 Fincentrum Hypoindex červenec 2016: O prázdninách zájem o hypotéky rapidně klesl

Po rekordním červnu se hypoteční trh o měsíc později dočkal studené sprchy. A rozhodně to není nic osvěžujícího. Úrokové sazby se stále sice drží na rekordně nízké úrovni, ale zájem o hypotéky značně poklesl. Celá zpráva »

Komentářů: 0 / 0

Petr Zámečník | 09.08.2016 00:00 Zdeněk Nevole: Úrokové sazby by již neměly klesat

Úrokové sazby hypotečních úvěrů i úvěrů ze stavebního spoření jsou na rekordních minimech. Pro klienty ale lépe již nebude. Níže se sazby nedostanou. „Bude tlak na zvyšování úrokových sazeb,“ říká Zdeněk Nevole, vedoucí úseku Obchodní controlling Wüstenrot. Důvodem je i nový zákon o spotřebitelském úvěru. Celá zpráva »

Komentářů: 0 / 0

Jana Zámečníková | 16.08.2016 00:00 Hypotéky v novém již od prosince

Nový zákon o spotřebitelském úvěru začne platit již od 1. prosince 2016. Banky budou muset mnohem důkladněji prověřovat schopnost klienta splácet úvěr, klienti tak dostanou do rukou novou zbraň. Pokud banka dostatečně klienta neprověří, smlouva pozbude platnosti a klient nebude platit žádné úroky. Napadnout neplatnost smlouvy bude moci klient dokonce až tři roky od uzavření smlouvy. Celá zpráva »

Komentářů: 2 / 2 Poslední komentář: 01.01.1970 01:00

Další články »