Fincentrum a.s.
Investujeme.cz Investujeme.cz ČeskéReformy.cz ČeskéReformy.cz Bankaroku.cz Bankaroku.cz Investiceroku.czInvesticeroku.cz Investujeme.sk Investujeme.sk InvesticiaRoka.sk InvestíciaRoka.sk Ověření poradců Ověření poradců

Děkujeme našim partnerům:

logo fincentrum-mensi-nove ceska-bankovni-asociace logo-fctr-real-hypoindex

 


Soumrak rizikových hypoték

Soumrak rizikových hypoték

I neviditelná ruka trhu se někdy může mýlit, trhy selhávají, vzkázal v roce 2009 americký novinář John Cassidy v knize „Jak selhávají trhy“. Cassidy na čtyřech stech stránkách reagoval na hypotéční krizi, způsobenou sekuritizací a opuštěním tradičního bankovního modelu financování hypoték. Poskytnutý pohled na „lámání chleba“ na americkém hypotečním trhu a zhroucení subprimového řetězce shrnuje to, co stálo na pozadí následné krize.

Subprimové hypotéky

Zrod podnikání se subprimovými (tj. rizikovými nebo podřadnými) hypotékami v USA lze datovat rokem 1980. Ještě na počátku devadesátých let minulého století bylo ve Spojených státech poskytování úvěrů lidem se špatnou úvěrovou historií výsadou zastaváren požadujících jako záruku nějaké cenné předměty, lichvářů a nebankovních společností spoléhajících se ve vztahu ke splácení na vyhrůžky a násilí. S takovými dlužníky a úvěry spekulativními až značně rizikovými či extrémně spekulativními s nízkou perspektivou (úvěry ratingu B/C) běžné banky nechtěly mít nic společného.

Dřívější osobní úsudky úvěrářů předurčující rozhodnutí banky o poskytnutí úvěru se opíraly o praktické zkušenosti a ověřená pravidla. Když například někdo žádá o úvěr s vysokým úrokem, vysílá věřiteli signál, že tyto peníze nutně potřebuje a že si nemůže vzít normální úvěr, pravděpodobně kvůli předchozím problémům se splácením. Věřitel pak ale je nejistý, zda je žadatel o úvěr schopný či dostatečně disciplinovaný na to, aby ho splatil včas. Ve světě bankéřů staré školy v případě když zájemce o úvěr minimální úvěrové standardy banky nesplňoval, úvěr nedostal. Také platilo, že finanční společnosti si vydané půjčky ponechávaly v účetnictví, což je stimulovalo k tomu, aby byly obezřetné a prozíravé.

Subprimoví věřitelé byli pružnější – nabídli hypotéky s více rozdílnými úrokovými sazbami v závislosti na úvěrové historii dané osoby a tom, kolik peněz byla tato osoba schopná v hotovosti složit. V hypotečním řetězci subprimových hypoték už místo pro úvěráře se staromódního bankovního světa nebylo. Nově vypadalo, že se úvěry staly rutinní záležitostí, že se dalo riziko spjaté s platební neschopností za pomocí statistických modelů lépe předvídat. Oddělení pro rizika velkých finančních firem se zaplnila statistiky, fyziky a aplikovanými matematiky, kteří pomohli zvyšování pákového efektu vědecky odůvodnit. Ten, kdo by hluboce prověřoval a hodnotil, zda si dlužníci úvěr skutečně mohou dovolit, vypadl ze hry. Stalo se realitou, že ti, kteří na konci hypotečního řetězce subprimové cenné papíry vzniklé jako balíček rizikových hypoték kupovali, už žádnou zevrubnou analýzu neprováděli. Proč, když to kupovali všichni a když bylo k dispozici hodnocení ratingové agentury, které příslušné cenné papíry vyhodnotily jako vhodné k investování. Předpokládalo se, že hodnocení ratingových agentur je objektivní a přiměřeně přesné – což ale jak se v případě cenných papírů zajištěných subprimovými hypotékami ukázalo později, nebylo.

Obrázek 1: Subprimové, tedy rizikové hypotéky, se staly terčem mnoha vtipů, kdy trh s nemovitostmi zkrachoval, záchranu poskytly peníze daňových poplatníků a finančníci na Wall Street se radovali.

novotny-subprimove-hypoteky

Zdroj: Google.cz, „subprime mortgages cartoon“

Lesk a bída rizikových hypoték

Nelze nezmínit, že na trhu amerických hypoték také působili dva hypoteční giganty založení vládou, Fannie Mae a Freddie Mac. Clintonova i Bushova administrativa naléhala, aby tyto hypoteční agentury navýšily dostupnost úvěrů domácnostem pro věřitele ze středních tříd a s nízkými příjmy. Proč voličům sen nesplnit na bydlení ve vlastním? Proč nepřihodit polínko do ohně podporujícího hospodářský růst? Hypoteční agentury neposkytovaly hypotéky přímo, ale kupovaly úvěry na bydlení od bank a dalších věřitelů. Některé z těchto úvěrů byla ponechána v účetnictví hypoteční agentury, jiné byly prodány a transformovaly se na cenné papíry kryté hypotékami. A konec už známe, tyto cenné papíry s oblibou a zájem kupovali investoři, kupříkladu evropské banky, kteří se později divili, jak se hodnota těchto toxických aktiv vypařila. Vlastně i díky samotné existenci vládou založených agentur Fannie a Freddie byl trh s hypotečními cennými papíry dobře likvidní a původci hypoték mohli sjednávat další a další úvěry. Hypoteční sazby byly tímto drženy nízké a trh sekuritizace hypoték se tak stal hnacím mechanismem zhoršení úvěrových standardů. O tom, jak velké banky toxická aktiva skrývaly v účelově založených společnostech (tzv. SIV), což jim umožňovalo zamést problémy pod koberec, se zde ani rozepisovat nebudeme.

Klienti se za úvěry, které plnily americký sen a nabízely méně přísné požadavky na příjem a měsíční platby, hrnuli. Po jistou dobu se zdálo, že model subprimových hypoték založených na sekuritizaci funguje ke vzájemné spokojenosti všech zúčastněných. Americké rodiny trpící nedostatkem peněz si splnily sen o „bydlení ve svém“, hypoteční makléři a půjčovatelé mohli sklízet poplatky a provize; finanční sektor objevil nový typ podnikání a investoři na trhu s dluhopisy se mohli těšit z vyšších výnosů. Subprimové hypotéky se staly složitými produkty s mnoha různými rysy včetně měnících se úrokových sazeb, poplatků a předplaceným penále. 

Když byli bankovní úředníci hodnocení podle počtu uzavřených smluv, byli tlačeni k tomu, aby třeba i zavřeli oči nad tím, že klient nadhodnotil svůj příjem. Samotná banka neměla potřebu nějak hluboce schopnost klienta hypotéku splácet zkoumat a pověřovat, protože ji stejně velmi rychle postoupila dál k sekuritizaci a dalšímu prodeji na finančních trzích. Při sekuritizaci se různé hypotéky spojily do balíčku sekuritizovaných aktiv, aby se opticky rozložilo riziko jejich nesplácení. Teorie říkala, že když někteří dlužníci nebudou splácet, výnosy zásadně neutrpí, protože výnosy pokryjí splátky zbývajících úvěrů. Garantem pro investory do sekuritizovaných aktiv měly být ratingové agentury. Problém byl ovšem v tom, že tyto mezi sebou bojovaly o to, aby jako komerční službu za úplatu vůbec mohly dělat. Pokud by nedaly dobré hodnocení, příště by neměly co hodnotit.

Prudký růst subprimového (rizikového) úvěrování byl představován jako neviditelná ruka v akci, mechanismus trhu měl sobecké sledování zisku proměňovat na společensky žádoucí efekty a efektivní rozmístění zdrojů.  Tento pohled dostal ránu, když se ukázalo, že se hypoteční dlužníci se se splácením opožďují a věřitelům vznikají ztráty.

Je nutné tančit, dokud hudba hraje! 

Úvěrová horečka zase jednou vedla k nadměrnému utrácení, kdy na jedné straně vznikají toxická aktiva a na straně druhé ohromné dluhy. Mezi faktory přispívajícími k selhání trhů Cassidy řadí chamtivost a hloupost. I když bylo zřejmé, že půjčování peněz lidem bez peněz, práce i bez majetku (tzv. hypoteční úvěry NINJA), je ekonomickým nesmyslem; ve světle toho jak finanční trhy selhávají, se není čemu divit. Vždyť vedení bank a portfolio manažeři jsou nuceni k tomu, aby se, „dokud hudba hraje“ zvedli a šli tančit. Kdyby se vedení banky drželo zaběhlých a osvědčených principů či úvěrových standardů, ztrácelo by vůči dravější konkurenci podíl na trhu; ceny akcií konzervativní banky by klesaly a její vedení by snadno za obezřetnost sklidilo kritiku. Jak píše Cassidy, když uděláte něco pitomého, ale všichni ostatní udělají totéž, nebudete za pitomce považováni.

 

Soumrak rizikových hypoték >> sdílejte na sociálních sítích

 
Reklama

 

 

Komentáře


K tomuto článku ještě nebyl přidán žádný komentář. Buďte první a okomentujte tento článek.

Přidejte komentář

* Pokud je obrázek nečitelný, nový načtete kliknutím na obrázek.
Pro přihlášené se kontrolní obrázek nezobrazuje. Přihlašte se či se zaregistrujte pokud ještě nemáte účet.
Opište text z obrázku: *

* Hvězdičkou jsou označeny povinné informace.


Články z Hypotéky

Monika Hrušová | 22.06.2016 00:00 Fincentrum Hypoindex květen 2016: Zájem o hypotéky je obrovský. Rekordní objemy přes 20 mld. Kč

Rekordně nízké úrokové sazby u hypoték už nikoho nepřekvapí. I když v květnu průměrné úrokové sazby znovu klesly, a to na 1,89 procenta. Novinkou jsou ale rekordně vysoké objemy. Celá zpráva »

Komentářů: 1 / 1 Poslední komentář: 22.06.2016 08:57
Reklama
banner-investujeme-ceskych100

Monika Hrušová | 21.06.2016 00:00 V sedmi letech bez jízdenky, v dospělosti v exekuci

Scénář je jednoduchý. Dítě jede autobusem, necvakne si jízdenku a přijde revizor. Doma se však malý nezbeda o pokutě nezmíní, nebo zmíní a rodiče ji nezaplatí, každopádně na problémy je zaděláno raz dva. Celá zpráva »

Komentářů: 0 / 0

Jana Zámečníková | 20.06.2016 00:00 Češi financují bydlení nebezpečně na krev

Splátka hypotéky a další výdaje související s bydlením tvoří u 47 % lidí více než polovinu všech příjmů domácností. Pro desetinu jde dokonce o více než tři čtvrtiny všech příjmů. Neuváženě vysoká investice do nemovitosti je pak může přivést do nebezpečné finanční situace. Vyplývá to z průzkumu agentury Ipsos zpracovaného pro finančně-poradenskou společnost Fincentrum.  Celá zpráva »

Komentářů: 3 / 3 Poslední komentář: 20.06.2016 21:32

Petr Zámečník | 15.06.2016 00:00 ČNB se nelíbí 100% hypotéky. Zakázat je ale nemůže

Česká národní banka (ČNB) brojí proti 100% hypotékám. Banky ji ale beztak neposlouchají a úvěry na více než 100 % LTV dál poskytují. ČNB proto zpřísnila své doporučení a „povolí“ jen 90% hypotéky. Omezí tím hypoteční trh? Celá zpráva »

Komentářů: 0 / 0

Jana Zámečníková | 13.06.2016 00:00 Bezplatnou hypotéku nenajdete všude

Banky se stále častěji přiklánějí k rušení poplatků. Službu, za kterou někde zaplatíte i desetitisíce, jinde dostanete zadarmo. Zatímco se banky pozvolna odklánějí od účtování měsíčních poplatků za správu úvěru, poplatků za sjednání hypotečního úvěru se některé banky drží zuby nehty. (Aktualizováno: 14.6.2016 16:00) Celá zpráva »

Komentářů: 0 / 0

Další články »

Krátké zprávy z Hypotéky

24.06.2016 15:11 Refinancování úvěru se někde může prodražit

Nabídky jednotlivých bank na refinancování úvěrů se mohou lišit i o desítky tisíc korun. Při refinancování úvěru ve výši 70 tisíc korun se splatností na 72 měsíců můžete ušetřit téměř šest tisíc korun, nebo si připlatit až téměř 22 tisíc korun. Celá zpráva »

Komentářů: 0 / 0

16.06.2016 13:59 Finanční rezervu si tvoří stále více Čechů

Čechů, kteří si vytvářejí finanční rezervu, přibývá. Od roku 2010 vzrostl počet domácností, které by dokázaly ihned koupit novou pračku o devět procentních bodů na 72 procent. Výpadek měsíčního příjmu však stále nedokáže pokrýt bez půjčky více než čtvrtina lidí. Celá zpráva »

Komentářů: 0 / 0

14.06.2016 14:16 ČNB zakáže stoprocentní hypotéky, obává se cenové bubliny

Česká národní banka (ČNB) doporučí bankám od letošního října neposkytovat hypotéky na 100 procent hodnoty zajištěné nemovitosti, limit stanoví na 95 procent. Od dubna 2017 pak ČNB sníží limit dokonce na 90 procent hodnoty nemovitosti. (Aktualizováno 4.6.2016 16:05) Celá zpráva »

Komentářů: 2 / 2 Poslední komentář: 14.06.2016 16:07

08.06.2016 14:40 Moneta Money Bank nabízí nižší úrok u Úsporné hypotéky

Moneta Money Bank nabízí u Úsporné hypotéky úrokovou sazbu již od 1,48 %. Úroky Úsporné hypotéky se počítají pouze z rozdílu mezi výší zůstatku úvěru a zůstatku na běžném účtu. Celá zpráva »

Komentářů: 0 / 0

01.06.2016 13:43 Daň z nemovitosti bude platit kupující

Novela zákona podle které daň z nemovitosti platil většinou prodávající se nyní změní. Sněmovnou prošel návrh, kdy tato platba připadne na vrub kupujícího. Zákon nyní musí schválit Senát a podepsat prezident. Celá zpráva »

Komentářů: 0 / 0

Další krátké zprávy »

Anketa

Ubytovali byste u sebe doma uprchlíky?

Ano. (994)
 
Ne. (1413)
 
Nevím. (32)
 Celkem hlasovalo 2439 čtenářů

Nejčtenější články z Hypotéky za posledních 14 dní

Jana Zámečníková | 13.06.2016 00:00 Bezplatnou hypotéku nenajdete všude

Banky se stále častěji přiklánějí k rušení poplatků. Službu, za kterou někde zaplatíte i desetitisíce, jinde dostanete zadarmo. Zatímco se banky pozvolna odklánějí od účtování měsíčních poplatků za správu úvěru, poplatků za sjednání hypotečního úvěru se některé banky drží zuby nehty. (Aktualizováno: 14.6.2016 16:00) Celá zpráva »

Komentářů: 0 / 0

Lubomír Dvořák | 08.06.2016 00:00 Ministr Pelikán, ANO dlužníkům!

Nicccolo Machiavelli kdysi pravil, že politika je uměním možného. V případě českého ministra spravedlnosti, JUDr. Roberta Pelikána, lze hovořit o umění nemožného. Nevím totiž o civilizované zemi, jejíž ministr spravedlnosti činí vše pro ekonomickou likvidaci soudních exekutorů, tedy nejvýkonnější složky vymáhání práva. Celá zpráva »

Komentářů: 2 / 2 Poslední komentář: 01.01.1970 01:00

Jana Zámečníková | 07.06.2016 00:00 První senioři si užívají zpětné hypotéky

Reverzní, resp. zpětná hypotéka si začíná nacházet své místo na českém trhu. Prvních deset klientů již získalo tzv. Rentu z nemovitosti a další na sebe zřejmě nenechají dlouho čekat. Společnost Finemo.cz, která jako první hypotéku naruby v Česku nabízí, hledá zdroje na financování dalších reverzních hypoték. Celá zpráva »

Komentářů: 1 / 1 Poslední komentář: 01.01.1970 01:00

Jana Zámečníková | 06.06.2016 00:00 Nový zákon zpřísní podmínky úvěrování. Polepší si spotřebitelé?

Nový zákon o spotřebitelském úvěru prošel sněmovnou a míří do Senátu. Poskytovatelé půjček se dočkají tvrdších pravidel. Dlužníci zase získají silnější postavení. Koho se zákon dotkne nejvíce? Jaký bude mít regulace skutečný dopad na spotřebitele? Celá zpráva »

Komentářů: 0 / 0

Petr Zámečník | 15.06.2016 00:00 ČNB se nelíbí 100% hypotéky. Zakázat je ale nemůže

Česká národní banka (ČNB) brojí proti 100% hypotékám. Banky ji ale beztak neposlouchají a úvěry na více než 100 % LTV dál poskytují. ČNB proto zpřísnila své doporučení a „povolí“ jen 90% hypotéky. Omezí tím hypoteční trh? Celá zpráva »

Komentářů: 0 / 0

Další články »