Fincentrum a.s.
Investujeme.cz Investujeme.cz ČeskéReformy.cz ČeskéReformy.cz Bankaroku.cz Bankaroku.cz Investiceroku.czInvesticeroku.cz Investujeme.sk Investujeme.sk InvesticiaRoka.sk InvestíciaRoka.sk Ověření poradců Ověření poradců

Děkujeme našim partnerům:

wustenrot-logo-no-claim-a5-prechod

fincentrum-mensi-nove ceska-bankovni-asociace logo-fctr-real-hypoindex

 


Splasknutí nemovitostní bubliny... co přinese?

Autor: Radovan Novotný | 04.03.2009 00:00 | Kategorie: Realitní makléř | 6 komentářů
Splasknutí nemovitostní bubliny... co přinese?

Spekuluje se o „realitní bublině“. Některé odhady předpovídají až třetinový pokles cen nemovitostí. Co ale může způsobit splasknutí cenové bubliny na realitním trhu? Kde všude se pokles hodnoty bytů a domů projeví?

Jak ovlivňuje investory, ekonomiku a jiné tržní subjekty růst a prasknutí cenové bubliny?

Podobně jako děti nafukují mýdlové bubliny, vznikají na trzích bubliny označované různými přívlastky (cenová, spekulativní, hypoteční, ekonomická). Pochopení toho, jak a proč se cenové bubliny nafukují a praskají, jaké to má následky, může být pro investora užitečným vodítkem pro jeho aktivity.

Investování ve své podstatě spočívá ve výběru ze škály aktiv finančních (např. bankovních vkladů, akcií, dluhopisů, podílových listů, finančních derivátů) nebo reálných (např. nemovitostí, komodit nebo uměleckých předmětů).

Asi úplně na všech trzích aktiv mohou vznikat cenové bubliny, které poskytují příležitosti k výnosům, ale i ztrátám. Nedávné zkušenosti mohou být vykládány i tak, že se snadno dostupné, levné peníze začaly přesouvat od bubliny k bublině (od akcií k nemovitostem a odtud ke komoditám). Pokud jedny trhy dlouhodobě klesají, lze předpokládat, že investoři či spekulanti hledají příležitosti na trzích jiných, kde jsou právě nafukující se bubliny příležitostí ke zhodnocení prostředků.

Nafukování bubliny doprovázejí jisté efekty a dopady, které mohou vést k vytvoření ekonomické nerovnováhy, destabilizující situaci a vyvolávajících kolísání (tj. volatilitu) na jiných trzích. Dopady samotného nafukování bubliny lze shrnout do tří skupin: (a) růst tržní hodnoty majetku, (b) ovlivnění ekonomického myšlení a nákupního chování a (c) vznik enormního ekonomického růstu, doprovázeného plýtváním a neefektivitou. 

(a) Rostoucí tržní hodnota majetku

Díky působení příčin vzniku bubliny a jejich spolupůsobení tržní hodnota majetku roste, často do závratných výšin. Bez ohledu na ekonomickou realitu (fundament) jsou zhodnocena dobrá i špatná aktiva. Kdokoli taková aktiva a majetek drží, vnímá to ve své rozvaze jako nárůst svého bohatství, nárůst se objevuje i bilanci mnohých institucí.

Velký růst, doprovázený akciovou a nemovitostní bublinou, který Japonsko prodělalo v 80. letech minulého století, způsobil, že japonské banky na tom byly s ohledem na výši majetku a aktiv v jejich bilancích velmi dobře.

(b) Ekonomické myšlení a nákupní chování

Vlastnící nadhodnocených aktiv mají tendenci utrácet více, protože se cítí bohatší, jsou přesvědčeni o rychlém ekonomickém růstu a růstu své životní úrovně. Ekonomická i investiční rozhodnutí a nákupní chování soukromého i podnikového sektoru se značně mění, obvykle roste míra zadlužování. Astronomické ceny některých aktiv mění myšlení spotřebitelů, ceny mohou růst téměř bez ohledu na koupěschopnost průměrného spotřebitele.

V 80. letech dvacátého století byly například ceny nemovitostí v Japonsku tak vysoké, že japonské banky úspěšně prodávaly multigenerační hypotéky na dobu 100 let.

(c) Ekonomický boom, plýtvání a neefektivita

Díky přílivu prostředků se realizují i investiční projekty, které by za jiných okolností byly nerentabilní, ekonomicky nezajímavé a riskantní. Nové, vyšší ceny vytvářejí prostor pro výrobu navíc, podnikatelské příležitosti rostou, což může vést i přehřátí ekonomiky. Může se vytvářet snadný odbyt, oslabující motivaci ke kvalitě, inovacím a snahu poskytovat zákazníků přidanou hodnotu. Skutečnost, že rostou obchodní příležitosti, které se v daném okamžiku jeví jako ziskové, nemusí znamenat, že z dlouhodobého hlediska ziskové skutečně budou.

Růst, který japonská ekonomika prodělala v osmdesátých letech minulého století, byl doprovázen rekordně vysokými cenami akcií a nemovitostí, které byly reálně (fundamentálně) neopodstatněné.

Když bublina praskne, ceny padají. Někdy padají rychlostí laviny, jindy i po dobu několika let (trh s nemovitostmi). Dopady prasknutí bublin lze obecně shrnout do čtyř bodů: (d) poklesu tržní hodnoty majetku, (e) změně ekonomického myšlení a nákupního chování, (f) přerozdělení majetku a (g) dopady do reálné ekonomiky. 

(d) Klesající tržní hodnota majetku

Podniky, domácnosti nebo banky svůj majetek ukládají do různých podob majetku a aktiv, což s sebou nese riziko kolísání tržní ceny těchto aktiv. Pokud byl pořízen takový majetek, jehož cena byla ovlivněna spekulativní bublinou, může být zde uložené bohatství prasknutím bubliny znehodnoceno. Ceny se mohou někdy i propadnout na úroveň nižší, než byla na počátku.

Bublina na akciovém trhu, která praskla v 90. letech minulého století, způsobila, že se hodnota aktiv v rozvaze a majetku japonských bank snížila a jejich finanční stabilita byla ohrožena. Hodnota hypotékou placeného domu se může například propadnout níže, než je aktuální tržní hodnota domu (past dlužníka se zápornou hodnotou majetku, viz. ilustrační obrázek).

(e) Ekonomické myšlení a nákupní chování

Se splasknutím nemovitostní a akciové bubliny se mnohým Američanům zhroutily finanční plány. Ovlivněny mohou být i ti, kteří své zdroje a půjčené prostředky vložili do těchto investic. Z pohledu reálné ekonomiky to může vést k omezování spotřeby nebo oddalování odchodu do důchodu. Pocit vlastníků, že klesá hodnota jejich majetku je může vést k větší spořivosti a psychologickému efektu, který má dopad na nákupní chování a pokles poptávky i na jiných trzích.

(f)  Přerozdělení majetku

Protože peníze nemohou zmizet, ale jen se přerozdělit, na spekulativní bublině někdo vydělal peníze, zatímco na druhé straně někdo ztratil. Vzniklé závazky a komplikace musí někdo zaplatit, obvykle je za to zaplaceno zdaněnými penězi těžce vydělanými v reálné ekonomice.

Na straně těch, kdo to zaplatí, mohou stát nejenom neznalí a neinformovaní investoři. Doplácí na to i nerozumní spotřebitelé, kteří se zadlužili, a daňoví poplatníci, kteří musí platit vyšší daně.  Dále na to mohou doplácet zaměstnanci, kterým klesnou reálné mzdy, nebo investoři, kteří daná aktiva drží ve svém portfoliu.

(g) Dopady do reálné ekonomiky

Dopady prasknutí spekulativní bubliny závisí na jejím charakteru a povaze, postiženi mohou být jak lidé, tak banky, státy nebo podniky. Následkem prasknutí některých bublin může být například snížení koupěschopné poptávky, což ochromuje hospodářství a je impulsem pro vznik deflační spirály hospodářského útlumu i ochromení hospodářství.

Když v Japonsku v 90. letech minulého století praskla bublina na japonském akciovém i nemovitostním trhu, v reálné ekonomice následovala spirála hospodářského poklesu, doprovázená poklesem cenové hladiny (deflací), ze které se ekonomika nevzpamatovala do dnešních dnů. Banky, kterým se propadla hodnota majetku drženého v akciích, musely omezit poskytované úvěry. Úvěry chyběly v reálné ekonomice, která nutně musela zpomalit. Pokles v reálné ekonomice zvýšil počet nesplácených úvěrů, narůstání „toxických aktiv“ v majetku bank a další snižování peněz, které reálná ekonomika ke svému fungování potřebovala. K odstranění deflační spirály hospodářského útlumu nepomohly ani vládní sanační programy.

Anketa

Splaskne realitní bublina do jednoho roku?

Ano. (91)
 
Ne. (28)
 
O žádnou realitní bublinu se nejedná. (26)
 Celkem hlasovalo 145 čtenářů

Splasknutí nemovitostní bubliny... co přinese? >> sdílejte na sociálních sítích

 
Reklama

 

 

Poslední přidané komentáře (celkem 6 komentářů)

RE: uz aby to bylo Radovan Novotný | 20.03.2009 10:41
RE: Jak dlouho to bude trvat? Radovan Novotný | 20.03.2009 10:39
Jak dlouho to bude trvat? Jak dlouho | 09.03.2009 15:37
RE: uz aby to bylo ja | 09.03.2009 15:34
RE: uz aby to bylo lingvista | 05.03.2009 08:50

Přidejte komentář

* Pokud je obrázek nečitelný, nový načtete kliknutím na obrázek.
Pro přihlášené se kontrolní obrázek nezobrazuje. Přihlašte se či se zaregistrujte pokud ještě nemáte účet.
Opište text z obrázku: *

* Hvězdičkou jsou označeny povinné informace.


Články z Realitní makléř

Jana Zámečníková | 19.09.2016 00:00 Není nájem jako nájem

Zájem o pořízení vlastního bydlení neustále roste. Ne každý ale na hypotéku dosáhne, a to ani při současných velmi nízkých úrokových sazbách. Navíc existuje řada lidí, kteří se raději nezadlužují a dávají přednost nájemnímu bydlení. Kolik lidí žije v nájemním bytě a za kolik? Jaké výhody přináší nájem oproti vlastnímu bydlení? Celá zpráva »

Komentářů: 0 / 0

Monika Hrušová | 16.09.2016 00:00 Nižší cena, ale je to o nervy...

Tak by se dala popsat situace, když si koupíte, respektive zarezervujete byt, který se má dostavět třeba až za dva roky. O developerské projekty je stále zájem. Ne všichni si chtějí pořídit byt v paneláku k rekonstrukci, ale touží po novostavbě. I tak nové, že na místě, kde má dům s byty stát, se ještě prohánějí zvířata. Celá zpráva »

Komentářů: 0 / 0

Zbyněk Drobiš | 14.09.2016 00:00 Dědické právo v novém: Pozor na dluhy potápějící dědice!

Dědické právo doznalo podstatných změn s účinností nového občanského zákoníku a problematika dluhů v dědictví není výjimkou. Jak předejít předluženému dědictví? Jaké zákonné instituty můžeme využít k ochraně před předluženým dědictvím? Celá zpráva »

Komentářů: 0 / 0

Jana Zámečníková | 09.09.2016 00:00 Ceny bytů i pozemků rostou nejrychleji za pět let

Ceny bytů a pozemků vzrostly ve druhém čtvrtletí 2016 nejrychleji od roku 2010. Naopak se nepatrně zpomalil růst cen rodinných domů. Vyplývá to z aktuálního čtvrtletního HB Indexu Hypoteční banky. Celá zpráva »

Komentářů: 0 / 0

Jana Zámečníková | 08.09.2016 00:00 Hypotéka pro studenty vstupuje na český trh

Téměř každý student musí řešit během studia bydlení. Nejsnazší variantou je kolej, na kterou ale nedosáhne každý. Proto se většina studentů uchyluje ke společnému pronájmu bytu. I když sní o vlastním bydlení, bez dostatečných příjmů na něj nedosáhnou. První banka ale přichází s nabídkou hypotéky pro studenty. Je studentská hypotéka opravdu pro studenty? Celá zpráva »

Komentářů: 3 / 3 Poslední komentář: 23.09.2016 03:11

Další články »

Krátké zprávy z Realitní makléř

26.09.2016 14:45 Kupujete byt? Dejte pozor na zajíce v pytli

Vysoká poptávka po novostavbách, ale i nemovitostech po prvním majiteli zapříčiňuje, že dobře postavené nemovitosti jsou velmi obtížně sehnatelné. Realitním kancelářím zbývají již jen ležáky a noví majitelé si musejí dát větší pozor na skryté vady. Celá zpráva »

Komentářů: 0 / 0

23.09.2016 14:24 Robert Pelikán připravuje novelu insolvenčního zákona

Ministr spravedlnosti Robert Pelikán představil novelu insolvenčního zákona. Hlavním tématem je možnost oddlužení. Vyhlásit osobní bankrot by tak v budoucnu mohli i ti, kteří nemohou uhradit 30 procent svých dluhů. Celá zpráva »

Komentářů: 0 / 0

21.09.2016 14:45 Hotel Tančící dům otevřel své dveře

Dvě patra Tančícího domu v Praze na Rašínově nábřeží se přeměnila na čtyřhvězdičkový hotel. Většina pokojů hotelu má výhled na Pražský hrad. Investorem luxusního ubytování je bývalý fotbalista Vladimír Šmicer. Celá zpráva »

Komentářů: 0 / 0

20.09.2016 13:56 Wüstenrot má nového tiskového mluvčího

Jiří Janeček se stal od 15. září novým tiskovým mluvčím finanční skupiny Wüstenrot. Celá zpráva »

Komentářů: 0 / 0

16.09.2016 10:54 České reality začínají ovládat firmy ze zámoří

Noví investoři přicházejí do České republiky kupovat nemovitosti především z Austrálie a Jihoafrické republiky. Jejich zájem je jsou podnikatelské nemovitosti jako jsou obchodní centra, či kanceláře. V realitách nemají problém utrácet miliardy. Celá zpráva »

Komentářů: 0 / 0

Další krátké zprávy »

Anketa

Přijdou do České republiky záporné úrokové sazby hypoték?

Rozhodně ano. (233)
 
Spíše ano. (41)
 
Spíše ne. (40)
 
Rozhodně ne. (41)
 Celkem hlasovalo 355 čtenářů

Nejčtenější články z Realitní makléř za posledních 14 dní

Monika Hrušová | 16.09.2016 00:00 Nižší cena, ale je to o nervy...

Tak by se dala popsat situace, když si koupíte, respektive zarezervujete byt, který se má dostavět třeba až za dva roky. O developerské projekty je stále zájem. Ne všichni si chtějí pořídit byt v paneláku k rekonstrukci, ale touží po novostavbě. I tak nové, že na místě, kde má dům s byty stát, se ještě prohánějí zvířata. Celá zpráva »

Komentářů: 0 / 0

Jana Zámečníková | 19.09.2016 00:00 Není nájem jako nájem

Zájem o pořízení vlastního bydlení neustále roste. Ne každý ale na hypotéku dosáhne, a to ani při současných velmi nízkých úrokových sazbách. Navíc existuje řada lidí, kteří se raději nezadlužují a dávají přednost nájemnímu bydlení. Kolik lidí žije v nájemním bytě a za kolik? Jaké výhody přináší nájem oproti vlastnímu bydlení? Celá zpráva »

Komentářů: 0 / 0

Zbyněk Drobiš | 14.09.2016 00:00 Dědické právo v novém: Pozor na dluhy potápějící dědice!

Dědické právo doznalo podstatných změn s účinností nového občanského zákoníku a problematika dluhů v dědictví není výjimkou. Jak předejít předluženému dědictví? Jaké zákonné instituty můžeme využít k ochraně před předluženým dědictvím? Celá zpráva »

Komentářů: 0 / 0

Další články »