Spoluvlastnictví. Co dělat, když dohoda nepřipadá v úvahu?

Při nakládání se věcí ve společném vlastnictví by se mělo v ideálním případě vycházet s dohody mezi všemi spoluvlastníky. Co když vůle ke společné dohodě chybí a dohoda nepřipadá v úvahu? Potom nezbývá, než se řídit platnými právními předpisy.

V případě spoluvlastnictví se vychází z principu vlastnictví tzv. ideálního spoluvlastnického podílu. To zjednodušeně znamená, že všechen společný majetek je ve vlastnictví všech spoluvlastníků jako celek (chodby, střecha, okapy, osvětlení na chodbách apod.), avšak velikost vlastnického podílu může být různá. Podíl je vyjádřen určitým zlomkem nikoliv reálnou částí věci (nelze na chodbě vlastnit 5 schodů z 20), přičemž pro velikost spoluvlastnického podílu je rozhodující za jakých okolností ke vzniku spoluvlastnictví došlo.

Podíly mohou být určeny:

• na základě smlouvy, kterou se spoluvlastnictví mezi více osobami zakládá
• výší dědických podílů, které může ve svém rozhodnutí rovněž určit soud
• ve výjimečných případech může být velikost podílu dána právním předpisem

Přitom platí, že pokud nejsou stanoveny velikosti podílů právním předpisem nebo dohodnuty účastníky (např. velikost podílu závisí na podlahové ploše bytu v osobním vlastnictví), platí, že podíly všech spoluvlastníků jsou stejné. Povinností spoluvlastníků je uvedenou změnu nahlásit katastrálnímu úřadu, který změnu zaeviduje. Konkrétní výši spoluvlastického podílu (zlomku) lze potom dohledat v listu vlastnictví.

Příklad: Dům o pěti bytových jednotkách, které dohromady mají 400 m2. Aleš vlastní byt o rozloze 50 m2. Spoluvlastníci se dohodli, že velikost podílu se bude odvíjet od velikosti bytu. Jeho práva a povinnosti ke společným věcem jsou tedy určeny podílem 1/8.

Rozhodování o nakládání se společnou věcí

Hospodaření se společnou věcí zahrnuje správu, údržbu a provádění oprav společné věci včetně rozhodování o způsobu užívání (např. přenechání společné věci do nájmu, rozhodnutí o užívání věci některým ze spoluvlastníků, nebo naopak o vyloučení některého ze spoluvlastníků z užívání společné věci).

O hospodaření se společnou věcí rozhodují spoluvlastníci většinou počítanou podle velikosti podílů. Pouze v případě rovnosti hlasů anebo nedosáhne-li se většiny nebo dohody, rozhodne na návrh kteréhokoliv spoluvlastníka soud.

Pokud se jedná o důležité rozhodnutí, které má zasadní vliv na funkci, stav a možnosti spravování věci ve spoluvlastnictví (prodej, zřízení věcného břemene nebo zatížení zástavním právem) může přehlasovaný vlastník (vlastníci) zažádat o nápravu soudní cestou a dožadovat se, aby o změně společné věci rozhodl soud.

Nakládání s věcí ve společném vlastnictví upravuje Zákon č. 40/1964 Sb., občanský zákoník, konkrétně paragraf č. 139, kde se říká:

(1)Z právních úkonů týkajících se společné věci jsou oprávněni a povinni všichni spoluvlastníci společně a nerozdílně.
(2) O hospodaření se společnou věcí rozhodují spoluvlastníci většinou, počítanou podle velikosti podílů. Při rovnosti hlasů, nebo nedosáhne-li se většiny anebo dohody, rozhodne na návrh kteréhokoliv spoluvlastníka soud.
(3) Jde-li o důležitou změnu společné věci, mohou přehlasovaní spoluvlastníci žádat, aby o změně rozhodl soud.

Ujednání o využívání společné věci nemusí být bezpodmínečně sjednáno písemně. Možná je dokonce i telefonická domluva. Nicméně spoluvlastníkům, mezi nimiž to trvale jiskří, lze doporučit, aby svou domluvu stvrdili i písemně. Stačí sepsat pár řádků, z nichž je zcela jasné, oč jde a jak se vlastníci dohodli, a ujednání podepsat.

Pokud by se stalo, že některý z podílových spoluvlastníků by užíval společnou věc nad rámec svého spoluvlastnického podílu, čímž vy se fakticky bezdůvodně obohatil, je povinen spoluvlastníkům poskytnout odpovídající náhradu. Opět záleží především na společné dohodě spoluvlastníků, zda se bude jednat o peněžité plnění nebo jakousi "protislužbu"(umývání společného schodiště). 

Náklady na údržbu a opravy

Podílové spoluvlastnictví pro spoluvlastníka představuje sdílené právo k užívání společné věci. A to jak ve smyslu faktického užívání nebo ve smyslu nároku na peněžitou náhradu, pokud je společná věc pronajímána.  Na druhou stranu však zároveň vyjadřuje podíl, jakým se spoluvlastníci podílejí na povinnostech vyplývajících ze spoluvlastnictví (odklízení sněhu, údržba a úklid zahrady, chodeb, půdy, sklepa včetně plateb za spotřebovanou energii ve společných prostorách (osvětlení chodeb) a další.

V souvislosti s provozem nemovitosti se však může stát, že náklady v průběhu rostou, případně je potřeba provést změnu v nakládání se společnou věcí, která si vyžádá dodatečné náklady (uzavření pojištění nemovitosti, oprava fasády). V takovém případě rozhodnutí o tom, jaký náklad a v jaké výši se má vynaložit do společné věci, je opět rozhodnutím o hospodaření se společnou věcí, k jehož přijetí postačí vůle většiny.

Pokud však dodatečné náklady vznikly na základě většiny a vlastník, který byl proti nesouhlasí s tím, aby na tyto náklady přispíval, je na jeho rozhodnutí, zda chce společnou věc dále užívat (v tom případě však dochází k jeho bezdůvodnému obohacení), nebo se bude chtít svého podílu zbavit. 

V rámci předcházení konfliktů v souvislosti se spoluužíváním nemovitosti je vhodné vytvořit si mezi spoluvlastníky společný fond oprav, ze kterého budou náklady související s užíváním společné věci hrazeny. Výše pravidelného (nejčastěji měsíčního) příspěvku každého ze spoluvlastníků se rovněž odvíjí od výše spoluvlastnického podílu.