Starší domy mohou být zdraví nebezpečné

Skoro každý zájemce o pořízení vlastního bydlení řeší otázku, zda se má zajímat spíše jen o nové, nebo také o starší nemovitosti. Obě tato řešení mají své výhody, ale i nevýhody. Starší domy a byty jsou levnější a přitom nemusí být méně kvalitní než leckterá novostavba. Na jejich budoucí obyvatele v nich ovšem může číhat skrytá hrozba.

Nekupovat zajíce v pytli

Koupě rodinného domu nebo bytu pro většinu lidí představuje událost, která ovlivní jejich budoucí život na řadu let. Zpravidla se jedná o velkou investici, kterou budou velmi dlouho splácet. Mimo to stěhování do nového bydliště obvykle přinese i zásah do jejich životního stylu. Změní se prostor, v němž tráví podstatnou část svého času, i okruh lidí, s nimiž se setkávají. Obojí může, ale také vždy nemusí znamenat zásadní změnu k lepšímu. Velké naděje a radost z nového bydlení někdy může vystřídat velké zklamání.

Vzniku takovéto krajně nepříjemné situace lze do značné míry předejít pečlivým výběrem pořizované nemovitosti. V tomto směru jsou novostavby poněkud v nevýhodě. Dosud je poměrně obvyklé, že se nové byty a rodinné domy prodávají v době, kdy zatím existují jen na papíře, případně je dokončena nejvýše jejich hrubá stavba. Na obrázcích v katalogu vše vypadá úžasně. Podobně působí i virtuální prohlídka vizualizovaného projektu. Ovšem skutečnost pak může být daleko méně přitažlivá.

Konkrétnější představu o rozměrech a dispozičním uspořádání prostor, kvalitě použitých materiálů a prací si lze učinit při prohlídce vzorového bytu či domu, pokud takovouto možnost developer či realitní kancelář nabízí. Ovšem ani ta nemůže být zárukou, že úplně stejně bude vypadat i pořizovaný byt či dům. Navíc neřekne vůbec nic o budoucích sousedech, vzhledu společných prostor ani okolí domu. To lze zjistit jen u nemovitostí, které jsou již zcela dokončeny.

Starší nemusí znamenat méně kvalitní

Častým argumentem uváděným na podporu tvrzení, že pořízení novostavby je vždy méně riskantní než koupě starší nemovitosti, je vyšší kvalita použitých materiálů daná technickým pokrokem a zpřísněním stavebních předpisů a norem. Jako protipól k vychvalovaným bytům v nově postavených bytových domech je obvykle uváděna sporná kvalita bydlení v malých bytech v panelových domech na sídlištích. Takováto argumentace však představuje spíše hrubé zkreslování reality.

Pravdou je, že byty v domech vzniklých v době vrcholící socialistické hromadné výstavby sídlišť mají k ideálnímu bydlení dost daleko. Nedostatečné jsou tepelně a zvukověizolační vlastnosti jejich stěn, špatně technicky řešené a nekvalitně provedené izolace plochých střech, dožilé vybavení bytů i společných prostor domů atd. Prakticky všechny tyto problémy se ale dají úspěšně vyřešit. Byt v zrekonstruovaném a dobře udržovaném panelovém domě pak nemusí být o nic horší než byt v leckteré novostavbě.

Hlavní potíž při výběru nových i zrekonstruovaných nemovitostí bývá v tom, že dokonce i zkušený stavební odborník je schopen posoudit jen to, co vidí. Pokud nebyl přítomen výstavbě nebo rekonstrukci, jen stěží se může kvalifikovaně vyjádřit ke všemu, co je skryto pod omítkami, podhledy a podlahami. Přitom právě tam může být těžiště spousty problémů. Ty se mohou projevit až po několika letech a jejichž odstranění může být technicky obtížně proveditelné a zpravidla i velmi nákladné.

Utěsnit, ale nezapomenout větrat

Zdražování cen paliv a energií s sebou přineslo snahu o dosažení co nejnižší energetické náročnosti budov. To znamená především minimalizaci úniků tepla pláštěm budovy. Lepších tepelněizolačních parametrů staveb se dosahuje především použitím moderních zdicích systémů anebo dodatečným zateplením fasád. Samozřejmostí je použití dobře těsnících plastových oken nebo dřevěných eurooken. Plášť moderní nebo zmodernizované budovy se tak stává pro teplo nepropustnou obálkou.

Zmíněná opatření jsou z pohledu úspor nákladů na vytápění jistě žádoucí. Na druhé straně mohou způsobit řadu obtíží. Dokonalé utěsnění domu totiž brání nejen únikům tepla, ale také nutné výměně vzduchu mezi vnitřním a vnějším prostředím. Pokud jeho obyvatelé ve snaze co nejvíce ušetřit omezí i větrání, mohou si přivodit velmi vážné zdravotní komplikace. V uzavřených a nedostatečně větraných místnostech totiž stoupá vlhkost i obsah různých zdraví škodlivých látek.

Zdrojem obojího mohou být zvláště u novostaveb použité stavební materiály. Za současného trendu rychlé výstavby prakticky neexistuje možnost nastěhovat se do nově postavených či zrekonstruovaných prostor, v nichž by nezůstávala vlhkost vznikající z mokrých procesů při jejich dokončování. K tomu je třeba připočíst i formaldehyd, toluen, butylacetát, bromované zpomalovače hoření  a další chuťovky, které se vypařují z čerstvě položených podlahových krytin, nábytku a dalšího vybavení domácnosti.

Nebezpečí, které není vidět

Vysoká relativní vlhkost vzduchu v nevětraných prostorách na sebe po čase upozorní tvorbou plísní a škodlivé látky z nového vybavení bytu časem vyvanou. Existuje však nebezpečí, které není vidět, ani cítit a se stárnutím budovy se spíše zvyšuje. Je jím radon. Chemicky netečný plyn bez barvy, chuti a zápachu, který má tu nepříjemnou vlastnost, že je radioaktivní. Nezabrání-li mu v tom speciální izolace, proniká z podloží do obytných místností domu, který mu stojí v cestě. Tam se koncentruje, rozpadá a negativně působí na zdraví člověka.

Radon vzniká přirozeným rozpadem rádia v podzemních horninách a zeminách. Odtud vcelku neškodně uniká do ovzduší, kde se rozptyluje a postupně rozpadá na stabilní neradioaktivní prvky. Pokud mu ovšem v úniku do ovzduší zabrání základová deska domu, začne se pod ní hromadit. Netěsnostmi pak proudí do vnitřních prostor domu, v nichž se rozptýlí. Nejsou-li místnosti dostatečně větrány, radon a jeho rozpadové produkty usazené na prachových částicích jsou vdechovány a podstatně zvyšují riziko vzniku rakoviny plic.

Podle českého atomového zákona a příslušné vyhlášky činí únosná mez zamoření radonem 200 Bq/m³ objemové aktivity radonu u novostaveb a  400 Bq/m³ objemové aktivity radonu u stávajících budov. Při překročení těchto hodnot by měla nastoupit opatření častějším větráním počínaje a stavebními úpravami konče. Účinná protiradonová opatření spočívající v odvětrání podloží, výměně či doplnění izolací a instalaci vzduchotechnického systému s nuceným větráním a rekuperací tepla jsou však finančně velmi náročná.

Pozor na staré budovy

Nebezpečí zamoření radonem se týká především starších budov. Zvláště nacházejí-li se v lokalitách s vysokým výskytem radonu v geologickém podloží (např. příbramsko, jáchymovsko, třebíčsko atd.) a nemají-li odvětrané podzemní podlaží, lze očekávat, že tento problém u nich bude aktuální. Navenek mohou působit velmi příjemným a upraveným dojmem. Dlouhodobý pobyt v nich ale může představovat zdravotní riziko, které se projeví třeba až po několika desítkách let.

U novostaveb takovéto nebezpečí příliš nehrozí. Povinnou součástí stavebního řízení je totiž stanovení radonového indexu pozemku pro potřebu návrhu protiradonových opatření v projektové dokumentaci. Ta by pak měla být při realizaci stavby určitě dodržena. Podkladem pro kolaudaci objektu totiž musí být protokol o kontrolním měření objemové aktivity radonu v pobytových místnostech dokončeného domu. Při překročení stanovených hodnot by dům nebyl zkolaudován a nesměl by být užíván.

Krátkodobé měření radonu v budovách si může kdokoliv objednat u některé ze specializovaných firem disponujících osvědčením Státního úřadu pro jadernou bezpečnost (seznam viz www.sujb.cz). Měření se provádí pomocí malých elektretových detektorů, které se na týden rozmístí do pobytových místností v přízemí či obytném suterénu a prvním patře domu. Prostory ve vyšším než druhém patře se neměří. Cena měření závisí na počtu měřených místností a pohybuje se od 2 000 Kč do 6 000 Kč.

Vedle toho existuje možnost objednat si na odboru životního prostředí příslušného krajského úřadu dlouhodobé, roční, měření radonu pomocí stopových detektorů, které je zdarma. Při zjištěném překročení hodnoty 1 000 Bq/m³ objemové aktivity radonu, si může vlastník takovéhoto domu požádat na krajském úřadu o dotaci na úhradu protiradonových opatření. Poskytnuta mu může být až do výše 150 000 Kč za podmínky, že se jedná o trvale obydlený objekt s původním stavebním povolením vydaným nejpozději do 28. 2. 1991.