Stavíme dům na hypotéku

Chcete stavět dům a financovat ho hypotékou? A víte, jaké doklady po vás bude banka požadovat, jakým způsobem celý proces probíhá, jak úvěr čerpat a jak se zachovat, když překročíte rozpočet?

Co budete potřebovat?

Ke stavbě už dnes nepotřebujete mít předem téměř žádné úspory. Banka vám totiž půjčí na stavbu až do 100 % hodnoty zastavené nemovitosti. A pokud budete chtít, můžete využít i neúčelové části úvěru, za kterou si lze pořídit například nový nábytek nebo koberce za stejných podmínek jako hypotéku na nemovitost. Připravit si ovšem musíte několik dokladů:  

• potvrzení o příjmech
• stavební povolení, případně ohlášení stavby (stačí dodat až před čerpáním úvěru)
• projektovou a stavební dokumentaci
• smlouvu o dílo, příp. smlouvu o budoucí smlouvě o dílo s dodavatelem stavby
• položkový rozpočet
• doklad o případných vlastních investovaných prostředcích, geometrický plán, ocenění budoucí nemovitosti, výpis z katastru nemovitostí

Protože ale v dnešní době již málokdo staví svépomocí a raději využije služeb profesionálů, můžete se spolehnout, že vám většinu těchto dokumentů pomůže zajistit vybraná stavební firma.

Co s překročeným rozpočtem?

Může se stát, že firma překročí rozpočet a požadovaná částka vám nebude stačit. Řešení je však jednoduché. „Pokud stavíte nebo rekonstruujete nemovitost, můžete požádat o hypoteční úvěr vyšší až o 20 %, než je doložený rozpočet prací, a vytvořit si tak určitou finanční rezervu,“ vysvětluje Pavla Hávová z Hypoteční banky. Jestliže se stane, že firma skutečně náklady navýší, můžete využít této rezervy. Když rozpočet zůstane stejný jako na začátku, oznámíte bance nedočerpání úvěru a splácíte jen tu částku, kterou jste doopravdy čerpali. Poté, co vám banka žádost o úvěr schválí, budete ještě muset uzavřít pojistku na rozestavěnou nemovitost a sepsat zástavní smlouvu na pozemek (pokud vám patří a použijete ho jako zástavu) nebo na rozestavěnou nemovitost. Následuje návrh na vklad zástavního práva do katastru nemovitostí, a potom už můžete začít čerpat úvěr.

Jak úvěr čerpat?

Banka neuvolní peníze předem, ale čerpání hypotéky na stavbu domu probíhá postupně na základě postupu prováděných prací, případně na základě aktuální zástavní hodnoty rozestavěného domu. Jestliže klient staví svépomocí, úvěr čerpá oproti protokolu o stavu stavby, který provádí technik nebo externí odhadce. Pokud využijete služeb stavební firmy, finance se uvolňují oproti předloženým fakturám – buď přímo na účet dodavatele nebo na váš. Některé banky však již umožňují čerpat prostředky bez předkládání faktur pouze oproti protokolu o stavu stavby a po dočerpání úvěru jim pouze stačí předložit kolaudační souhlas nebo oznámení stavebnímu úřadu. Podmínkou takového čerpání je také dostatečná zástavní hodnota nemovitosti. Splácet hypotéku na stavbu domu začínáte teprve ve chvíli, kdy vyčerpáte celou částku – do té doby hradíte pouze úroky.

Další možnosti

Pokud by si klient chtěl vzít hypotéku jak na stavbu, tak na pozemek, měl by bance kromě výše zmíněných dokumentů dodat ještě nabývací titul k pozemku, např. kupní smlouvu nebo smlouvu o smlouvě budoucí kupní, a ocenění stavební parcely, které provádí odborník ze seznamu interních nebo externích odhadců. Finanční prostředky na nákup pozemku čerpá klient ihned a na výstavbu postupně jako ve výše zmíněném případě. Je-li to možné, zejména z časových důvodů, kdy klient zvládne rychle vyřídit formality kolem stavebního povolení (ohlášení stavby), doporučuje se vzít si jednu hypotéku na pozemek i stavbu, protože tak ušetří na poplatcích.

Existuje také možnost, že dá zájemce o hypotéku do zástavy jinou nemovitost s dostatečnou hodnotou – např. dům svých rodičů nebo sourozenců. V tomto případě může čerpat prostředky jednorázově oproti zástavní hodnotě nemovitosti. Nemovitost může následně vyvázat a zajistit svou hypotéku nově vybudovaným rodinným domem.

Příklad:

Mladí manželé s tříletým dítětem se rozhodli, že si postaví dům. Za uspořené peníze si pořídili pozemek a stavbu samotnou chtějí řešit hypotékou. Vybraná stavební firma jim sestaví rozpočet na 2 900 000 Kč, ale pár se rozhodne, že pro jistotu požádá o vyšší částku, aby měli v případě potřeby rezervu. Požádají tedy o úvěr ve výši 3 100 000 Kč (100 % hypotéku, neboť nedisponují žádnou hotovostí) s dobou splatnosti 30 let a pětiletou fixací úrokové sazby. Banka jim vypočítá, že minimální měsíční příjem domácnosti musí činit 37 257 Kč, což manželé splňují. Stavební firma však nakonec rozpočet dodrží, a tak manželé vyčerpají pouze původní částku 2 900 000 Kč. Měsíční splátka je v tomto případě 16 813 Kč. (*výpočet je platný ke dni 18. 9. 2008)
 
Autorka je PR manažerkou Hypoteční banky