Stínidlo nad balkón či prosklená zimní zahrada: Nejčastější prohřešky majitelů bytů v rozporu se zákony

„Můj dům – můj hrad“. Známé to přísloví, které lze bezpochyby vyslovit v případě vlastního domu na vlastním pozemku. Chceme-li ho aplikovat na úpravy bytů v osobním vlastnictví v bytových domech, můžeme tvrdě narazit. Horliví majitelé s inovátorskými sklony se mohou dostat hned dvakrát do rozporu se zákonem. Jednak vůči společenství vlastnictví v bytovém domě, kde vlastní byt, a také vůči stavebnímu úřadu.

Při procházce mezi bytovými domy různého typu či stáří se nemůžu zbavit dojmu, že Češi jsou mistři v kutilství a vylepšování svých příbytků v nejrůznějších formách. Prosklená lodžie imitující něco jako terárium, slunolam zavěšený na ocelovou konstrukci nad balkónem, konstrukce na sušení prádla, plastová okna v jedné z bytových jednotek, zatímco celý bytový dům má nadále dřevěná atd. Všechny tyto úpravy spojuje jedna jediná věc… podléhají schválení shromáždění vlastníků, a také souhlasu stavebního úřadu. V mnoha případech nemá majitel bytu souhlas ani jednoho ze subjektů.

Před tím než začnete upravovat, zeptejte se výboru či předsedy společenství

Problém nedovolených úprav spočívá v tom, že majitelé bytů buď nechtějí anebo nejsou schopni odlišit části budovy, které patří pouze jim (bytová jednotka), a části nazývané jako společné. Majitelé se často spoléhají na jakousi selskou logiku, která jim říká, že vše co je v jejich dosahu a evidentně není v dosahu sousedů (například balkónové zábradlí), mohou upravovat k obrazu svému. Tak tomu bohužel není a má to hned několik důvodů.

Zákon o vlastnictví bytů záměrně a správně určuje, jaké části budovy jsou částmi společnými a jaké jsou součástí bytů. O společné části domu by se měl starat správce domu pověřený výborem a předsedou. Jelikož jde o společné části domu, jejich případná úprava či jakýkoli jiný zásah by měl podléhat souhlasu nejvyššího orgánu společenství, tedy shromáždění vlastníků bytových jednotek.

Zákon o vlastnictví bytů nestačí. Ptejte se na obsah prohlášení vlastníka budovy

Z pohledu majitelů bytů a jejich zájmu o jakékoli úpravy je tudíž nutné si předem zjistit, zda část budovy podléhající jakékoli formě úpravy je částí společnou anebo v osobním vlastnictví. V paragrafu 2, odst. g, Zákona o vlastnictví bytů najdeme základní vymezení tohoto označení:

Je patrné, že častým problémem bývají právě balkóny, které často podléhají nejrůznějším úpravám. Uvedený bod zákona je zjednodušeně řečeno jakýmsi vzorem pro jednotlivá SVJ. Na druhé straně bytové domy nejsou totožné, a proto existuje dokument „Prohlášení vlastníka“. Ten je důležitý nejen pro vymezení bytových jednotek a jejich převoditelnosti akceptovaným na katastru nemovitostí, ale také i přesným vymezením společných částí domu a jejich správou.

Pozor na výměnu oken. Plastová za dřevěné apod.

Jestliže chcete upravovat jakýmkoli způsobem společné části domu, pak byste logicky měli mít souhlas spoluvlastníka. Tím není v tomto případě nikdo jiný než shromáždění vlastníků. Správný postup úprav či dokonce technického zhodnocení společných částí budovy by měl být takový, že shromáždění vlastníků takovou změnu odhlasuje. V případě, kdy dokonce dochází k nějaké formě technického zhodnocení budovy, je třeba souhlas tří čtvrtin hlasovacích práv vlastníků dle podlahové plochy bytu.

V této souvislosti si dovolím apelovat zejména na majitele bytů se zájmem nahradit stávající okna například okny plastovými. Právě okna bývají společnými částmi domu. Někteří majitelé mají chuť nahradit stávající nevyhovující dřevěná okna okny plastovými. V tom je samozřejmě problém. Měli by mít souhlas s takovou výměnou od shromáždění vlastníků.

Stavební úřad by o všech úpravách měl vědět a souhlasit s nimi

Asi nebude žádným překvapením, že budovy by si měly zachovat i po jakýchkoli úpravách svůj ucelený vzhled. Stavební úřady tudíž mají právo nevhodné úpravy budov zakázat. Nemusí jít hned o vyměřování pokut za nepovolené úpravy budov, avšak nutnost odstranit nějaké dílo majitele bytu bývá také nepříjemným trestem. Každopádně jakákoli změna měnící vzhled a funkčnost budovy by měla podléhat souhlasu příslušného stavebního úřadu.