Straší vás růst úrokových sazeb hypoték?

Úrokové sazby hypoték vzrostly na úroveň počátku roku 2003. Zatím nejsou příliš vysoké... ale rostou. Jak se projeví růst úrokových sazeb ve splátce hypotéky? A má význam licitovat s bankou o každou desetinku?

Největší obavou snad každého, kdo čerpá hypotéku, je, jakou obdrží úrokovou sazbu po ukončení fixacace. Výsledná sazba závisí na řadě faktorů - aktuálních úrokových sazbách na trhu, bance, u níž hypotéku čerpáte, vaší platební morálce a v neposlední řadě na vašich licitačních schopnostech.

Základní rada v případě, že nejste spokojeni s úrokovou sazbou po ukončení fixace, zní: „Nechte si zpracovat konkurenční nabídky.“ I když pak tyto nevyužijete, můžete (a měli byste) je využít při vyjednávání s vaší původní bankou. Zpravidla vám pak nabídne lepší podmínky - nemusí být lepší než konkurenční, ale nepochybně budou lepší než první nabídka.

Změnit banku se pak nemusí vyplatit kvůli několika desetinám procenta. A nebo také může. Záleží na tom, na kolik si ceníte svého času a administrativních nezbytností s hypotékou spojenými. Poplatky za vyřízení ani nový odhad nemovitosti zpravidla nebudete muset platit.

Kolik ušetříte?

Zásadní otázka zní, kolik ušetříte, získáte-li lepší podmínky. Odhlédněme nyní od komplikující skutečnosti, že musíte téměř vždy změnit i běžný účet, nebo alespoň otevřít druhý, neboť naprostá většina hypotečních bank dosud vyžaduje, aby hypotéka byla splácena z účtu, který sama vede.

Vezměme jako příklad 20letou hypotéku ve výši 1 mil. Kč a pracujme nyní s pětiletou úrokovou fixací. Pro názornost se podíváme na rozdíl, jaký úrokové sazby učiní při prvním období fixace.

Bude-li úroková sazba činit 5 %, bude výše splátky hypotéky (po zaokrouhlení na celé koruny) 6 600 Kč. Za dvacet let na úrocích zaplatíte celkem 583 894 Kč. Zvýší-li se úroková sazba o jednu desetinku, bude vaše splátka 6 655 Kč. Jedna desetina tak činí rozdíl 55 Kč měsíčně. Na dvacetiletém horizontu v tomto případě zaplatíte 597 182 Kč, tedy o 13 288 Kč, což už vypadá jako poměrně vysoká částka.

Fixaci jsme ale uvažovali na 5 let. Rozdíl zaplacených částek na tomto horizontu bude činit 3 300 Kč. Změna banky u milionové hypotéky by měla kvůli jedné desetině smysl, pokud by jednak náklady na vedení účtů u bank neměly stoupnout o 55 Kč měsíčně (pak se výhoda desetiny ztrácí), případně celkové náklady na změnu (pokud kupříkladu banka bude vyžadovat nový odhad, vždy budete muset provádět změny v katastru nemovitostí, poplatky apod.) nepřesáhnou 3 300 Kč. Do nákladů nesmíte zapomenout zahrnout ani již zmíněný svůj čas a „strasti“ spojené s byrokracií.

A pozor! Stále ještě nezapočítáváme hodnotu peněz. Úspory, kterých dosáhnete - 55 Kč měsíčně - budou přicházet postupně. A 55 Kč dnes bude mít zcela jinou hodnotu než 55 Kč za pět let.

Pokud mát hypoteční úvěr vyšší, např. 2 mil. Kč, výše uvedené částky stačí vynásobit. Pětiletá úspora u dvoumilionového úvěru bude činit 6 600 Kč, u půlmilionového 1 650 Kč.

Obdobně lze postupovat u vyšších změn úrokových sazeb. Ovšem pozor, v tomto případě se jedná o hrubé zjednodušení. V případě, že bude rozdíl desetiny procenta na úrokových sazbách blízkých 0 % (např. z 0,1 % na 0,2 %), bude měsíční úspora v modelovém úvěru činit 42 Kč. U sazeb blízkých 5 % činí úspora cca 55 Kč, přehoupnou-li se sazby nad 10 %, vzroste měsíční úspora na cca 67 Kč, a pokud by se sazby pohybovaly na 20% hranici, činil by rozdíl splátky při rozdílu 0,1 procentního bodu na úrokové sazbě 79 Kč.

Jinými slovy: čím vyšší jsou úrokové sazby, tím větší úspory lze při stejné změně úrokové sazby dosáhnout.

Každý úvěr je jiný... jak počítat?

Úspora se bude lišit jak podle výše úvěru, tak podle nabízených úrokových sazeb, tak podle splatnosti úvěru. Při porovnávání konkurenčních nabídek je důležité nehledět pouze na výši splátky - ta může být značně zkreslující.

Máte-li kupříkladu zůstatkovou hodnotu jistiny úvěru 1 mil. Kč (opět pro jednoduchou představu využívám přehledná čísla) s původní splatností 20 let a ponechá-li banka stejnou úrokovou sazbu (pro jednoduchost vezměme 5 %), bude splátka úvěru u ní dosahovat 7 908 Kč pro první i pro druhou pětiletou fixaci (splátka se liší od předchozí, neboť i původní výše úvěru je vyšší; za prvních pět let splácení v tomto případě předpokládáme, že jistina klesla na 1 mil. Kč). Jiná banka může nabídnout refinancování hypotéky úvěrem ve výši 1 mil. Kč se splatností 20 let a úrokovou sazbou 5 %. Její splátka bude činit 6 600 Kč.

Jediný rozdíl v příkladu je, že nová banka prodloužila splatnost úvěru. U první zbývalo jen 15 let, druhá nabídla 20letou splatnost.

Propočítejte si varianty nabízené bankami sami.

{insert name=getCalc id=#15#}