Aktuální analýza trhů nemovitostí v Polsku, na Slovensku a v České republice: První zastávka na cestě „karavany investorů“ směrem na východ?

Mezinárodní krize tvrdě zasáhla trhy komerčních nemovitostí ve střední a východní Evropě. V důsledku toho se odhadované objemy příslušných investic loni propadly na 2,5 miliardy EUR oproti 9,8 miliardy EUR za rok 2008. Zároveň však v posledních dvou čtvrtletích 2009 znovu ožil zájem investorů, zejména těch, kteří hledají špičkové nemovitosti v administrativním a retailovém sektoru v Polsku a České republice.

K takovému zjištění dospěla Bank Austria ve své analýze „Real Estate Country Facts”, zahrnující Polsko, Slovensko a Českou republiku.  Podle této aktuální analýzy trhu existují příznivé první známky zotavování: zlepšily se ekonomické ukazatele, realitní investoři opět vykazují zájem a banky, které doposud na trhu působí, si podržely konzervativní skladbu financování – přestože již postupně dochází k rušení přehnaně striktních omezení. Jak uvedl Reinhard Madlencnik, ředitel divize Real Estate Bank Austria: "Naším přáním je dlouhodobě financovat kvalitní projekty: na rok 2010 jsme již naplánovali zvýšení objemu úvěrů.“

Hospodářská krize podvazuje rozšiřování administrativních ploch

Od roku 2000 se plocha moderních administrativních prostor ve významných městech v Polsku, České republice a na Slovensku bezmála ztrojnásobila. Obrovský počet administrativních projektů se dočkal realizace především v období investičního boomu v zemích CEE, přičemž mnohé tyto projekty byly povahou spekulativní a k jejich nastartování docházelo těsně před výbuchem krize finančních trhů. V důsledku toho byla přímo uprostřed největšího vzedmutí krize v letech 2008 a 2009 ve Varšavě, Praze a Bratislavě dokončena výstavba téměř 1,5 miliónu čtverečních metrů administrativních prostor. „Předpokládáme, že v roce 2010 dojde k poklesu dokončených nových administrativních prostor a ještě větší propad očekáváme v letech 2011-12,“ říká Madlencnik.  „Řada již připravovaných projektů byla pod dojmem hospodářského zborcení dána k ledu, přičemž právě tyto zrušené projekty mají domino efekt na další v řadě.“

Od roku 2008 je patrný trend vzestupného obratu v objemu neobsazených prostor , který předtím  v roce 2007 zaznamenal své historické minimum . Na konci loňského roku se neobsazené prostory ve Varšavě ustáli ly na relativně mírné úrovni sedmi procent . Naopak Praha a Bratislava v té době dosahovaly míry již kolem dvanácti procent. Očekává se další nárůst, ovšem bude se lišit svou strmostí. S ohledem na trend cen nájemného, který od roku 2006 zaznamenal v zemích CEE prudký vzestupný pohyb, nutila a nutí hospodářská krize trh k (prospěšným) úpravám. Vyjádřeno poměrově, zbrzděni se chovalo nejmírněji v Praze a Bratislavě. Ve Varšavě byl propad nejvýraznější, což souviselo se zdejší silnější startovní pozicí.

Ceny retailových nájmů pod tlakem

Bratislava, Praha a Varšava jsou již po nějakou dobu saturované trhy, což byl také důvod, proč se z nich zájem investorů již před krizí přesouval do jiných významných měst. Do roku 2008 byla mnohá z větších i menších měst doslova zaplavena přesilou nákupních středisek. V loňském roce byl na trh v Polsku, na Slovensku a v České republice uveden přibližně 1 000 000 čtverečních metrů nových komerčních prostor. Nová výstavba v roce 2010 se podle všeho bude nejspíš odehrávat ve stejném řádu.  Tyto prostory jsou zároveň převážně výsledkem projektů, které v době propuknutí finanční krize již byly v běhu.

Koeficienty neobsazených prostor pro Varšavu a Bratislavu jsou nadále poměrně nízké. V Praze je míra neobsazenosti významně vyšší, dosahuje asi 10 %. „Ovšem také v Praze existují špičková nákupní centra a míra využití jejich kapacity nadále zůstává vynikající. Hlavní roli přitom hraje místo a design,“ upozorňuje Reinhard Madlencnik.

„Nájemci stejně jako v jiných zemích využívají krize k novému vyjednávání o nájemném. Pronajímatelé se za použití pobídek snaží čisté nájemné nesnižovat, aby si dokázali udržet své nájemce. Jinak řečeno, ceny nájemného významně poklesly,“ uvádí realitní analytička Karla Schestauber.