Analýza developerského trhu v Praze ve 2Q 2014

24.07.2014 04:07 Tisková zpráva: Trigema

Jedním z nejdůležitějších faktorů ovlivňující zvýšenou poptávku po nových bytech je nepřestávající pokles úrokových sazeb hypotečních úroků.  Vliv padajících sazeb na vzestupnou tendenci prodejů sledujeme již od roku 2011 (slide 12).

„Pokud se v následujícím pololetí nestane nic výjimečného, zaznamenáme další rekordní rok, jelikož budou prodeje atakovat hranici 5 600 bytů“, uvedl generální ředitel společnosti Trigema Marcel Soural. Vysvětluje to také podobný průběh prodejů jako v minulém roce (slide 11). Loni se nakonec v druhé polovině roku prodalo ještě o 10 % nových bytů více než v pololetí prvním (slide 6).

Po delší době mírně poklesla průměrná cena za metr čtvereční. Jedná se ovšem o pokles nepatrný, na konci prvního pololetí průměrná cena činila 61 075 Kč s DPH / m2 (cena bytu s DPH / plocha bytu). Stejně tak poklesly další cenové ukazatele pohybující se pod úrovní celkové průměrné ceny na trhu: Průměrná cena prodaných bytů (pokles na 55 500 Kč s DPH / m2) i průměrná cena úplně nových bytů, uvedených na trh ve 2Q (52 700 Kč s DPH / m2). „Odůvodněním může být vysoký nárůst a následný okamžitý prodej bytů v nižším cenovém segmentu, o který se na jaře postaral jeden z předních developerů,“ uzavírá na toto konto Marcel Soural (slide 13).

Při pohledu na cenové segmenty, ve kterých se dostupné byty nabízejí anebo ve druhém kvartálu prodávaly, je zřejmý nepatrný posun ze středního (45 000 – 60 000 Kč s DPH / m2) do obou krajních. Již téměř každý pátý prodaný byt se nacházel po hranicí 45 000 Kč / m2. I přes tento nepatrný pokles je střední segment stále dominantní s polovičním zastoupením v obou ukazatelích (slide 18 – 19).

Čelo developerského pelotonu se rozrostlo o dalšího člena. V TOP 5 developerů, i po dalším sledovaném období, figuruje také společnost Trigema, která díky úspěšným prodejům v Letňanech a Nových Butovicích zaujímá 5. místo. „Jsme rádi, že jsme svým tržním podílem rovnocenným partnerem největší konkurenci. Zároveň je to závazek do budoucích období, abychom nastavené tempo udrželi,“ je si Soural vědom (slide 7 – 10). 

Svým výrokem „ S menší zásobou bytů v nabídce dosahujeme srovnatelných úrovní prodejů s konkurencí nabízející větší počet bytů v cenících.“ také poukazuje na nepatrně odlišné rozložení sil v nabídce dostupných bytů, kde Trigemu v TOP 5 nahradil developer Vivus (slide 24 – 25). Při srovnání kusového a finančního vyjádření podílů na trhu se ukazuje pravidlo, které v prvním z ukazatelů přidává na síle skupině TOP developerů a naopak finanční zhodnocení zesiluje skupinu „zbytek trhu“. V parametru nabídky dostupných bytů je tento fakt nejmarkantnější – TOP 5 ztrácí 11% podíl. „Vysvětlením může být cenová různorodost zacílení obou skupin developerů, jelikož se první pětice zaměřuje spíše na nejnižší nebo střední cenový segment,“ prozrazuje Soural.

Kromě všeobecných pohledů na trh je z kvartální analýzy také patrné několik drobných zajímavostí, které při detailním sledování trhu vyplouvají na povrch. Tak například, v současnou chvíli lze nový byt v Praze zakoupit již za 1,2 mil Kč, výjimkou ovšem nejsou byty za dvě i tři desítky miliónů, a to v dispozicích 4+kk, 3+kk a dokonce i 2+kk (slide 15).

V souvisejícím ohledu lze sledovat výrazné rozdíly také v průměrných cenách za metr čtvereční. Ty se pohybují od 35 000 Kč s DPH / m2 až ke 190 000 Kč s DPH / m2. Marcel Soural k tomuto dodává: „Důvod je prostý, nejnižší průměrné ceny bytů evidujeme u bytů v nízkorozpočtových projektech v okrajových částech Prahy a nejvyšší ceny naopak v luxusních bytech v bezprostřední blízkosti centra města“ (slide 17).

Při detailním zkoumání prodaných bytů je také možné narazit na některé extrémy, které mohou situaci nepatrně zkreslovat. Přesnější pohled na situaci přináší průměrná celková cena s DPH u prodaných bytů, která činí 3,8 mil. Kč. Medián těchto cen je ještě nižší, 3,3 mil. Kč. Nejvíce se prodávají 2+kk, které jsou v celkovém množství prodaných bytů ve 2Q zastoupeny 36 % (ceny od 1,6 mil. Kč), následované 3+kk (ceny od 2,3 mil. Kč) a 1+kk (ceny od 1,3 mil Kč). Průměrná výměra prodaných bytů je 65,7 m2 (slide 20 – 21).

S rokem 2014 došlo k rozšíření působnosti monitoringu developerského trhu společností Trigema i na mimopražské lokality. Ve druhém kvartálu se k Brnu přidal také kompletní Jihomoravský kraj a zbytek Moravy. Ze stručné analýzy vyplynulo, že Jihomoravský kraj je s 1000 dostupnými byty cca 6× menší než Praha a zbytek Moravy 2× menší než kraj Jihomoravský (500 dostupných bytů). 

V Brně a okolí je možné nový byt zakoupit v průměru za 47 000 Kč s DPH / m2, od dubna 2014 si i díky této ceně našlo nového majitele zhruba 200 nových bytů. Ve zbytku Moravy je průměrná cena nových bytů ještě o dalších 13 000 Kč nižší a pohybuje se na hranici 33 000 Kč s DPH / m2 (slide 27 – 29).

Podrobné informace můžete očekávat na blogu Trigemy a nově také na jejím Twitteru.

*Na hlavních ukazatelích trhu (počty prodaných bytů, zásoba na trhu, počet nově přidaných bytů v 1. kvartále letošního roku) se dohodly společnosti Skanska Reality, Ekospol a Trigema. Každá z uvedených společností bude nyní uvádět tyto informace ve vzájemné shodě.

 

Napsat komentář

Vaše emailová adresa nebude zveřejněna. Vyžadované informace jsou označeny *