Grubner Legal: Nízké právní povědomí vede ke zbytečným nákladům – a to i v případě nájemního bydlení

S právem se v dennodenním životě potkává každý člověk – nehledě na spořádanost svého jednání. Vzhledem k minimálnímu právnímu povědomí a neochotě utrácet za právní rady se ale většina Čechů dostává do takových situací, že kvůli amatérskému přístupu zaplatí mnohem více peněz. Typickým příkladem nekompetentního přístupu k právu je nájemní bydlení – a to počínaje povinností hradit opravy v najatém bytě až po důvodné slevy na nájemném.

„Spousta chyb vzniká tím, že nájemci obvykle vůbec netuší, kdy a jak mohou slevu na nájemném uplatnit. Stejně tak nemají představu, jaké opravy v pronajatém bytě jsou povinni uhradit a které nikoli – a opět: jak postupovat,“ zdůraznil Martin Grubner, advokát a majitel advokátní kanceláře Grubner Legal.

Nájemce totiž může vůči pronajímateli uplatnit slevu na nájemném v případě, kdy je bez vlastního zavinění omezen v řádném užívání bytu. To se samozřejmě týká i závad na domě, které zhoršují kvalitu bydlení. A samozřejmě i v případě, jestliže nebyla poskytována nebo nebyla poskytována dostatečně plnění spojená s užíváním bytu – například netekla voda, nefungovalo topení či nájemce obtěžovala zvýšená hlučnost související s rekonstrukcí objektu.

„Nájemce ovšem musí uplatnit slevu na nájemném bez zbytečného odkladu přímo u pronajímatele. Možnost uplatnění práva na slevu z nájemného je však omezena prekluzivní lhůtou v délce šesti měsíců, přičemž tato lhůta běží ode dne, kdy došlo k faktickému omezení v užívání bytu. Lidově řečeno: snažit se uplatnit slevu po více než půlroce už není možné. A navíc: sleva na nájemném je věc dohody. Za tu se nedá považovat jednání, kdy nájemník bez předchozí komunikace prostě jen pošle méně peněz,“ upozornil Martin Grubner.

Pro vyjednání slevy na nájemném je třeba mít k dispozici především důkazní materiál – fotodokumentaci, svědectví dalších osob a podobně. Je vždy nutné doložit, jak dlouho a v jakém rozsahu byl nájemce omezen v užívání bytu. Od této skutečnosti se pak odvíjí výše poskytované slevy na nájemném. Pronajímatel musí být dále prokazatelně vyzván k poskytnutí slevy, což lze nejsnáze učinit doložením dodejky od dopisu, kterým ho nájemce k poskytnutí slevy vyzve.

„Samozřejmě klíčovou otázkou je vždy samotná nájemní smlouva. Jak nájemci, tak pronajímateli doporučuji situaci nepodcenit a nechat si vypracovat kvalitní nájemní smlouvu a následně komunikovat s druhou smluvní stranou vždy pro jistotu i písemně, aby bylo možné v případě soudního sporu prokázat veškeré skutečnosti, které v rámci nájemního vztahu nastaly, a domoci se tak s jistotou svých práv,“ připomněl Grubner.

S nízkým právním povědomím souvisí i následující situace: nájemník hradí na opravách bytu více, než je jeho zákonná povinnost. Pokud totiž se smluvní strany nedohodnou v nájemní smlouvě jinak, hradí nájemce podle vládního nařízení náklady spojené s běžnou údržbou bytu a dále takzvané drobné opravy. To jsou například náklady na čištění, opravy omítek, tapetování, opravy zanesených odpadů až ke stoupačce, nebo například výměna klik, rolet a žaluzií, vypínačů, zásuvek, jističů, zvonků a podobně. Za drobné opravy jsou považovány též opravy vodovodních výtoků, zápachových uzávěrek, odsavačů par, sprch, van či výlevek. Za jiné drobné opravy se pak považují takové, které nepřesáhnou na jednu opravu částku 300 korun.

„Ostatní náklady hradí pronajímatel. Tyto opravy musí pronajímatel zajistit vždy tak, aby umožnil nájemci byt užívat ve smluveném rozsahu a za smluvených podmínek. Nájemce je ale povinen pronajímatele na nutnou opravu včas upozornit. Pokud by tak neučinil, odpovídal by za škodu, která by tím vznikla,“ shrnul Martin Grubner, advokát a majitel advokátní kanceláře Grubner Legal.

I zde hraje prim dokazování. Z tohoto důvodu je jediným efektivním doporučením v tomto případě vše řádně dokumentovat, komunikovat výhradně písemně a především uplatnit své nároky v případě neúspěšného jednání s druhou smluvní stranou včasně podanou žalobou u soudu.