Nové projekty – vpřed!

22.04.2011 02:04 Tisková zpráva: Trigema

Čtvrté pokračování naší analýzy trhu s novými byty v Praze je zaměřeno především na nové projekty, které byly uvedeny na trh od začátku tohoto roku. Některé výsledky potvrzují dříve odhadované a spekulované trendy.

 

Tradiční souhrnné údaje

Nejprve však uvedeme aktualizovaná souhrnná čísla. V tuto chvíli sledujeme 227 aktivních projektů, které realizuje 125 developerů v 76 pražských lokalitách. K dalším dvěma desítkám projektů registrujeme jejich přípravu a zároveň alespoň minimální publicitu či reklamní kampaň. Od začátku letošního roku došlo ke kompletnímu vyprodání pěti projektů.

Ve všech aktuálně prodávaných projektech je v tomto týdnu celkem 11 570 bytů, z toho 7 225 volných. Počet bytů již dokončených a dosud neprodaných se od počátku roku snížil o 142 (i přes 67 nově vzniklých ležáků), ale stále nám jich zůstává 2 580. Následující tabulka a graf ukazuje průměrnou zásobu volných bytů v daném měsíci a také průměrnou zásobu dokončených neprodaných bytů v daných měsících.

Tabulka 1. – Průměrná zásoba volných bytů v čase


Měsíc

Volné byty

listopad 10

6831

prosinec 10

6955

leden 11

7058

únor 11

7023

březen 11

6988

duben 11

7050

Tabulka 2. – Průměrná zásoba dokončených neprodaných bytů v čase


Měsíc

Dokončené, neprodané byty

listopad 10

2875

prosinec 10

2806

leden 11

2716

únor 11

2690

březen 11

2703

duben 11

2573

Nové projekty

Nyní již k číslům k 16. týdnu. Na trh bylo od začátku roku uvedeno 21 projektů, z toho 8  zcela nových, 13 jsou další etapy projektů již běžících. V těchto 21 projektech je nabízeno 1 473 bytů, z toho 530 v úplně nových projektech, 943 v etapách.

Když se na projekty podíváme z hlediska počtu bytů, pak vidíme, že převažují projekty do sta bytů.

Tabulka 3.  – Nové projekty podle počtu bytů

<20

1

5%

20-50

7

33%

50-100

9

43%

100>

4

19%

Když pro srovnání vezmeme stejný počet projektů, které jsou v nabídce nejdéle (od r. 2006-2008), dostaneme diametrálně odlišné výsledky:

Tabulka 4. – Nejstarší projekty podle počtu bytů

<20

1

5%

20-50

4

20%

50-100

2

10%

100>

14

70%

Vidíme, že převažovaly projekty s více než 100 byty, najdeme tam dokonce i pět projektů s více než 300 byty, což je dnes téměř nepředstavitelné.

Velikostní rozdíly najdeme i mezi novými etapami běžících projektů a zcela novými projekty.

Zatímco etapy mají nejčastěji od 50 do 100 bytů, nové projekty jsou skromnější.

Tabulka 5. –  Porovnání nových projektů a etap podle počtu bytů

 

nové projekty

etapy

<20

1

0

20-50

4

2

50-100

1

9

100>

2

2

Při pohledu na předchozí srovnání je zřejmé, že doba po realitním boomu opravdu změnila uvažování a strategické záměry developerů. Nejnovější byty jsou na trh uváděny v komornějších projektech, které již nemají megalomanský charakter svých předchůdců. To vše znamená potvrzení úvah z počátku loňského roku, kdy se tento trend v odborných kruzích předpokládal.

Prodeje

Vývoj prodejů v letošním roce má stále vzestupnou tendenci. Jednak tomu napomáhá častokrát připomínané zvýšení sazby DPH, jednak lze zvýšenou poptávku odůvodnit přísunem nových projektů, zvýšenou marketingovou a reklamní aktivitou developerů a v neposlední řadě sezónními vlivy.

Tabulka 6. – Aktivita na straně poptávky v roce 2011

Týden

Prodej

1

62

2

51

3

27

4

44

5

66

6

65

7

68

8

75

9

72

10

76

11

57

12

65

13

77

14

85

15

97

16

85

 

1072


Celkem se za prvních 16 týdnů v Praze prodalo 1 072 bytů (pojem „prodalo se“ musí být v tomto případě chápan jako úbytek volných bytů). Z toho 296 jich je právě z nových projektů a etap. Větší důvěře klientů se zjevně těší zaběhlé projekty a jejich nové etapy – na uvedeném prodeji se podílejí plnými 209 byty, zatímco ve zcela nových projektech dosáhl prodej čísla 87.

Geografická analýza zájmu o nejnovější byty je do značné míry ovlivněna rozmístěním největších nových projektů. Následující tabulka ukazuje, jaký je o nové projekty zájem z hlediska 10 nejžádanějších pražských lokalit.

Tabulka 7. – Prodej nejnověji zavedených bytů v Praze

Čtvrť

Celkem

Malešice

78

Letňany

47

Stodůlky

28

Košíře

24

Zličín

23

Uhříněves

22

Písnice

16

Libeň

12

Dejvice

9

Háje

8

Pozn. Prodej je v tomto smyslu chápán jako úbytek volných bytů.

Dlouho opakované tvrzení, že se nově uvedené byty prodávají snadněji než byty starší potvrzuje fakt, že u 1470 bytů je jejich prodanost 19%. Za proběhnuvší 3 měsíce (a u některých projektů dokonce ještě kratší doba) se podařilo vyprodat pětinu nabízených bytů. Stejně pozitivními výsledky se ovšem nemůže pochlubit více než 10 projektů, které jsou na trhu déle než 2 roky.

Velikost a dispozice nových bytů

Na trhu je v současné době k dispozici následující spektrum čerstvě zavedených bytů (tabulka zahrnuje pouze byty, u nichž lze dispozici vyčíst z ceníků).

Tabulka 8. – Struktura nejnověji zaváděných bytů na trh

Dispozice

počet

podíl

1+kk

266

21%

2+kk

591

47%

3+kk

317

25%

4+kk

88

7%

5+kk

6

0,5%

Velikosti  více než tří desítek z nich se podařilo developerům stlačit pod velmi skromných 30 m2 naopak největší se přehouply přes hranici 200 m2 obytné plochy. Jejich průměrná obytná plocha je 61,77 m2. Ceny bytů se pohybují od hranice 1,2 mil. Kč za byt s DPH (prozatím 10%) a končí u závratných 22 mil. Kč s DPH. Před nedávnem jsme upozorňovali, že je téměř nemožné sehnat na trhu dvoupokojový byt pod 2 mil. Kč. V současné chvíli to již možné je. Navíc se i několik dalších z nich této hranici přiblížilo.

Závěr

Aktuální statistické údaje potvrzují naše předpoklady z ledna letošního roku, tj prodeje za rok 2011 se budou zřejmě pohybovat v intervalu 3.000 – 3.500 bytů. Je dobré, že se zásoba ležáků postupně snižuje. Na druhou stranu developeři dávají do nabídek stále více nových bytů, než je trh schopen přijmout. Bude zajímavé sledovat, zda se zásoba volných bytů v nabídce bude dále výrazně zvyšovat. To by mohlo v budoucnu spustit další kolo cenové války na rezidenčním trhu.