Novela zákona o ČNB může připravit tisíce lidí o možnost pořídit si vlastní bydlení

Novela zákona o ČNB, ačkoliv překladateli označována pouze jako technická, může znamenat zcela zásadní regulaci celého rezidenčního trhu. „Dle zkušeností developerů je dnes většina prodávaných bytů financována právě hypotékou. Pokud by ČNB v budoucnu přistoupila k opravdu tvrdé regulaci, dojde zcela jistě ke stagnaci celého trhu,“ upozorňuje na rizika potenciální makro regulace nemovitostního trhu v podobě dalšího omezení hypoték Omar Koleilat, předseda představenstva Asociace developerů.
Developeři přitom nemají zájem podílet se na vzniku hypoteční bubliny. „Současným zněním novely dáme do rukou regulátora právo bez jakékoliv odborné diskuse a hlavně bez nutného schválení zásadně měnit parametry hypoték, a tedy i celého rezidenčního nemovitostního trhu. Což z našeho pohledu není dobře,“ komentuje obavy developerů Koleilat. Navržená regulace neovlivní negativně developery, ale především spotřebitele. Ti budou podstatně omezeni ve svém oprávnění požádat o hypoteční úvěr a nabýt do svého vlastnictví nemovitost. Zájemci o vlastní bydlení budou nuceni hledat financování svého bydlení z jiných zdrojů, obvykle za méně výhodných podmínek a s výraznějšími riziky. „Nepředpokládám, že by došlo ke skokovém nárůstu poptávky po nájemním bydlení mezi těmi, kdo na hypotéku nově nedosáhnou, a i kdyby, nebude možné ji ze dne na den saturovat,“ popisuje aktuální situaci na českém trhu rezidenčních nemovitostí předseda představenstva Asociace developerů.

Individuální přístup ustoupí unifikaci

Banky, které dnes přistupují k posouzení bonity klientů žádajících o úvěr individuálně, se po dubnové regulaci, kdy ČNB doporučila neposkytovat hypotéky nad 90 % ceny nemovitosti, budou muset přizpůsobit dalším restrikcím. Regulátor bude mít právo nastavit minimální hranici poměru příjmů vůči celkovým splátkám nebo vůči celkovým a část spotřebitelů nově nedosáhne na úvěr, pokud nesplní všechna takto stanovená kritéria. „Při posuzování úvěruschopnosti je přitom třeba zohlednit mnoho individuálních aspektů. Není logické uchýlit se k posuzování úvěruschopnosti makro regulací, protože tím prakticky znemožníme pořízení nemovitosti takovým klientům, kteří jsou bonitní, mají dostatečný majetek, ale momentálně nízké příjmy,“ dodává Koleilat a uvádí, že snížení dostupnosti vlastního bydlení se dotkne především mladých rodin, tedy lidí, kteří mají celý produktivní věk ještě před sebou.

Majitelé hypoték bez šance na refinancování

Rizika novela nepřináší jen žadatelům o hypotéku, ale také stávajícím majitelům hypoték. Zejména ti, kterým končí fixace úrokové sazby a jejichž hypotéka přesahuje 90 % hodnoty nemovitosti se mohou stát rukojmími banky, jelikož u konkurenční instituce dle nových pravidel nový úvěr nemají šanci získat.
Zpomalit díky restrikcím může v budoucnu i celý stavební sektor, který aktuálně generuje 5,8 % HDP ročně přímo a dalších 15, 7 % v podobě navazujících profesí. Novela zákona o ČNB by měla platit po schválení Poslaneckou sněmovnou, Senátem a po podpisu prezidenta, nejdříve od od července 2017.
„Připravovaný návrh novely zákona o ČNB, kterou nyní projednává Poslanecká sněmovna, může ve svém důsledku velice výrazně ovlivnit hypoteční trh, a tím i dostupnost bydlení u nás. ČNB by díky této novele získala novou zákonnou pravomoc určovat parametry úvěrů na bydlení, a to bez jakéhokoliv předchozího projednání či schválení. Mohla by tedy de facto kdykoli a bez jakéhokoli omezení nastavit minimální hranici poměru příjmů vůči celkovým splátkám nebo vůči celkovým dluhům, a to jednotně pro celý trh s tím, že žádná banka nebude moci poskytnout hypoteční úvěr, pokud její klient nesplní byť jen jedno z takto obecně nastavených kritérií. Domnívám se, že stávající regulace poskytování hypotečních úvěrů, kterou definuje zákon o spotřebitelském úvěru, a podle které jsou banky plně odpovědné za správné posouzení úvěruschopnosti svých klientů, a dále doporučení ČNB, aby banky neposkytovaly hypotéky na více než 90% hodnoty nemovitosti (všemi bankami bezpodmínečně respektované), poskytuje dostatečnou ochranu trhu a současně umožňuje bankám reflektovat individuální možnosti klientů a specifické podmínky jednotlivých případů. Obávám, se že  příliš obecné nastavení parametrů k posuzování bonity klientů by mohlo prakticky znemožnit financování a tím zmrazit trh hypotečních úvěrů.
Další podstatným nedostatkem, který v této novele spatřuji, je neřešení dopadů na refinancování již poskytnutých hypotečních úvěrů. Ve svém důsledku by novela mohla vést k situaci, kdy klienti nebudou schopni splnit závazné limity ČNB a budou tak přinuceni v případě refinacování akceptovat podmínky a úrokové sazby stávajících bank, což by dle mého názoru mohlo vést k výraznému poškození spotřebitelů,“ uvedl Martin Vachek z Daramisu.
„Ačkoliv rozumíme záměru ČNB naplňovat prosazovanou novelou zákona o ČNB svůj mandát k zajišťování makroekonomické stability, je zjevné, že důsledek navrhovaných opatření by významně přidusil trh s byty a průměrným rodinám do značné míry znemožnil dosáhnout na běžné nové bydlení. Kombinace centrální bankou prosazovaných poměrových ukazatelů pro poskytování hypoték může vést k útlumu výstavby už tak nedostatkových bytů ve středním cenovém segmentu,“ říká Jan Ludvík ze společnosti Karlín Group.
Tisková zpráva: Asociace developerů