Rezidenční trh v Praze – cenová analýza

28.02.2011 01:02 Tisková zpráva:

Zatímco v prvním díle jsme se věnovali počtu projektů a bytů v nich, dnes se zaměříme především na ceny, jejich strukturu a metráž bytů včetně dispozic.

Připomínáme, že sledujeme všechny developerské projekty, které se nám podařilo zachytit na území hlavního města, bez ohledu na počty bytů či jiná kritéria. K dnešnímu dni je to 230 projektů (za projekt považujeme i jednotlivé etapy v rámci rozsáhlejších projektů), v nichž je ke konci 7. týdne roku 2011 celkem 10 590 bytů, z toho je dosud volných 7 088 bytů.

Oproti předchozímu srovnání ze začátku roku se zásoba volných bytů jen nepatrně snížila (o 10 bytů). Není to z důvodu nulové poptávky, jak by se na první pohled mohlo zdát, nýbrž kvůli uvedení nových bytů na trh. Týdenní aktivita na straně poptávky, tedy úbytek počtu volných bytů, se již několik týdnů pohybuje kolem hranice 50 bytů. Při stejném tempu by mohla být situace na konci kvartálu táž jako na jeho začátku.

Týden

Aktivita na straně poptávky

46/2010

42

47/2010

27

48/2010

22

49/2010

64

50/2010

51

51/2010

43

01/2011

62

02/2011

51

03/2011

27

04/2011

44

05/2011

66

06/2011

65

07/2011

68

Pozn: Do sledovaných údajů spadají všechny změny volných bytů mimo extrémní skokové výkyvy nad + – 10 bytů (manipulace developerů, přidání nových nebo stažení některých bytů z prodeje apod.)

Pro zajímavost – celková plocha všech nabízených bytů (10590) se blíží k hranici 700 000 m2 – to je jako jedenáctipatrová budova pokrývající plochu spartakiádního stadionu na Strahově. Celková hodnota všech oceněných bytů (6 751) je suma sahající nad 29 miliard korun. V té však navíc nejsou započítány nové byty, spadající do vyššího a vysokého standardu, u kterých si zákazník musí cenu vyžádat.

Průměrná cena

Jako hlavní údaj dnešní zprávy chceme prezentovat průměrnou cenu za metr čtvereční obytné plochy včetně DPH vypočtenou za všech nabízených volných bytů, u nichž je uvedena cena. Vzorec byl z důvodu zjednodušení modelu, kvůli různorodosti poskytovaných údajů jednotlivými developery, nastaven jako podíl celkové ceny za byt (včetně balkónů, teras a sklepa) včetně DPH k celkové obytné ploše. Dospěli jsme k hodnotě  63 067 Kč/m 2. Bude jistě zajímavé sledovat, jak se tento údaj bude v příštích měsících měnit.

Tento údaj ještě doplníme mezními hodnotami: nejlevnější byt stojí cca 1,4 miliónu Kč, nejdražší 34 mil. Kč.  V přepočtu na metr čtvereční jsme nalezli nejlevnější byt za cenu 33 000 Kč/m2, nejdražší se vyšplhal na stěží představitelných 226 000 Kč/m2. V následující tabulce ještě naleznete střední statistické hodnoty (medián a aritmetický průměr) obytné plochy a celkové ceny bytů.

Medián plocha (m2)

64

Průměrná plocha

72

Medián cena (Kč)

3 683 851

Průměrná cena

4 323 619

Min. cena (Kč, zaokrouhleno)

1 400 000

Max. cena (Kč, zaokrouhleno)

34 000 000

min. průměrná cena (Kč/m2)

33 000

max. průměrná cena (Kč/m2)

226 000

Dále rozdělujeme byty podle cenových hladin.

Cena s DPH

Celkem

Proc. podíl.

<2 000 000

596

9%

2 000 000-3 000 000

1583

23%

3 000 000-4 000 000

1708

25%

4 000 000-5 000 000

1069

16%

5 000 000-6 000 000

653

10%

>6 000 000

1142

17%

Celkem

6751

100%

Zde je rozložení průměrných cen za metr čtvereční podle městských částí:

Nejdražších 10 lokalit :

Podolí

150 517

Vinohrady

124 042

Strašnice

92 566

Smíchov

90 940

Břevnov

87 406

Braník

82 519

Kobylisy

81 637

Radlice

80 395

Žižkov

78 940

Dejvice

78 807

(Některé údaje jsou zkreslené vlivem omezené nabídky bytů s vysokou cenou v dané lokalitě)

Nejlevnějších 10 lokalit :

Satalice

43 273

Cholupice

45 079

Vinoř

45 866

Běchovice

46 451

Slivenec

46 484

Uhříněves

46 755

Hostavice

47 484

Kolovraty

47 484

Horní Měcholupy

48 969

Pitkovice

49 341

Jedná se logicky o okrajové části Prahy.

Dále sledujeme průměrné ceny v bytech rozdělených podle metráže:

Obytná plocha (m2)

0-50

61 249

50-100

60 549

100-150

72 356

150-200

66 603

200-250

79 871

250-300

53 634

300-350

47 859

350-400

56 433

Další tabulka ukazuje počty volných bytů rozdělených do cenových hladin v závislosti na dispozici. Dá se z ní na posledním řádku také vyčíst dispoziční rozložení nabídky volných bytů. (Tabulka zahrnuje pouze byty s uvedenou cenou a nezahrnuje jednotky nebytového charakteru, které jsou součástí některých projektů – ateliéry, studia, rodinné domy apod.). Pro zájemce s rozpočtem do 2 mil. Kč je tedy dobré vědět, že může vybírat pouze mezi jednopokojovými byty. Zároveň je taktéž patrné, jak je obtížné sehnat třípokojový byt při rozpočtu do 3 milionů korun.

Cena s DPH (Kč)

 1 pokoj

2 pokoje

3 pokoje

4 pokoje

5 a více pok.

<2 000 000

590

       

2 000 000-2 500 000

368

194

1

   

2 500 000-3 000 000

215

757

9

   

>3 000 000

221

1585

2006

615

35

Celkový součet

1394

2536

2016

615

35

Neméně zajímavé je sledovat, jak se mění cena dokončených neprodaných bytů v závislosti na jejich „stáří“.

Rok dokončení

 < 2009

2009

2010

Průměr

Průměrná cena (Kč)

51 618

64 383

70 576

67 541

Pokud předchozí údaje zkombinujeme, zjistíme porovnání vývoje cen dispozičně  srovnatelných bytů v závislosti na stáří bytu.

Stáří bytů / dispozice

1 pokoj

2 pokoje

3 pokoje

4 pokoje a více

Nedokončené

2 123 250 Kč

3 215 619 Kč

4 794 431 Kč

7 079 662 Kč

0 – 1 rok

3 440 843 Kč

3 896 881 Kč

6 142 182 Kč

9 749 170 Kč

1 – 2 roky

2 855 456 Kč

4 377 925 Kč

5 358 415 Kč

7 522 787 Kč

2 roky a více

2 308 775 Kč

3 251 089 Kč

5 720 691 Kč

7 210 990 Kč

Pro dokreslení uvádíme průměrnou obytnou plochu bytu v závislosti na počtu pokojů

 

 1pokoj

2 pokoje

3 pokoje

4 pokoje

5 pokojů

6 pokojů

Prům. výměra (m2)

39

59

86

115

172

214

Poslední tabulka obsahuje údaje o celkové ceně dokončených a dosud neprodaných bytů. Potvrzuje se tím již dříve zveřejněný odhad, že developeři mají v neprodaných bytech „umrtvených“ 11 miliard korun.

Rok dokončení

< 2009

2009

2010

všechny

Celková cena (Kč)

151 859 958

4 173 968 124

6 934 489 496

11 260 317 579

Závěr

Z aktuálně zveřejněných statistických údajů nás zaujala především následující čísla. 

V prvních týdnech roku 2011 se ukazuje, že poptávka vykrývá pouze nabídku v rozsahu přírůstků nových bytů v nabídkách developerů. Počet volných bytů se téměř nezměnil. Počet volných a dokončených bytů (tzv. ležáků) se pohybuje na úrovni 2715 ks.

Dnes poprvé zveřejňujeme spočtený, nikoli odhadovaný rozsah tzv. umrtveného kapitálu developerů v dokončených a neprodaných bytech. Jde minimálně o 11,26 miliard Kč v ceníkových cenách s DPH. Pokud budeme pro zjednodušení předpokládat uplatnění prozatím 10% DPH, stát zde má uloženu částku rovnající se cca 1 miliardě Kč. A pokud se tyto byty neprodají v roce 2011, od 1.1.2012 se změní daňový odvod státu z DPH z jedné na dvě miliardy Kč. Nedojde-li ovšem k dramatickému zlevnění a tím k částečnému snížení daňové povinnosti.

Dalším zajímavým údajem je průměrná cena všech bytů v aktuální nabídce ve výši 63 067 Kč/m2 včetně DPH. Jedná se o relativně vysoké číslo, které nám ukazuje, že nabídka drahých bytů převyšuje nad těmi levnějšími. Ještě zajímavější je toto číslo v porovnání s průměrnou cenou dokončených a neprodaných bytů (tzv. ležáků). Ta je poměrně vyšší – 67 541 Kč/m2 včetně DPH a ukazuje, že dochází k postupnému snižování cen v nově zahajovaných projektech.

Podle našich předpokladů avizované zvýšení sazby DPH na 20 % při současném zlevňování cen ležáků pomůže developerům v roce 2011 snížit aktuální zásobu těchto dokončených a neprodaných bytů. Avšak současná aktivita na trhu vedoucí k razantnímu zvýšení nabídky nově zahajovaných bytů povede ve svém důsledku ke konci roku 2012 k navýšení zásoby dokončených a neprodaných  bytů. Developerské šrotovné 2011 vystřídá developerská doba ledová 2012 a 2013.

Marcel Soural
předseda představenstva a generální ředitel, ve spolupráci s analytickým oddělením Trigema a.s.