Trigema souští projekt uveřejňování statistik o rezidenčním trhu

24.01.2011 09:01 Tisková zpráva: Trigema

Touto činností chceme přispět ke zprůhlednění a kultivaci developerského trhu s byty a k narovnání zkreslených a zavádějících informací o něm.

Předpokládáme, že se k nám postupně přidají další firmy a organizace, ze kterých se vyprofiluje skupina stabilních a věrohodných subjektů, které budou data sbírat, vyhodnocovat a zveřejňovat
a především si je budou vzájemně porovnávat. Tím by mělo docházet ke zpřesňování informací
o rezidenčním trhu, o jeho směrování a k přiblížení plánů jednotlivých developerských společností potřebám trhu, resp.klientů.

Jaká data a v jakých termínech budeme uveřejňovat?

Prozatím sledujeme pouze bytové projekty v Praze. Aktuálně jde o cca 200 projektů (kdy projektem je i etapa). Na rozdíl od jiných zveřejňovaných průzkumů sledujeme i tzv. „malé“ projekty s méně než 50 byty (nachází se v nich 22% všech nabízených bytů, což je ze statistického hlediska významný podíl.)  Projekty sledujeme ve skupinách podle počtu bytových jednotek –  do 30 bj, 30 – 49 bj, 50 – 99 bj, nad 100 bj. Dále nás zajímá průměrná cena bytů a její vývoj v čase a fáze projektu dle kritéria stupně rozestavěnosti a doby prodeje od zahájení prodeje.

Každý druhý pátek v měsíci zveřejníme předem avizovaný balíček informací a vždy druhý týden po uzavřeném čtvrtletí vydáme souhrnnou zprávu za dané období a náš odhad dalšího vývoje trhu.

A co lze očekávat v nejbližších třech měsících?

Dnes zveřejňujeme informace o aktuálním stavu nabídek developerů. Údaje o počtu bytů volných dokončených, ve výstavbě a na papíře, včetně analýzy dispozičních řešení.

V únoru přijdou na řadu data o cenách bytů dle lokalit, stáří projektu a dispozic, hrubá prognóza stavu volných bytů s přihlédnutím k uveřejněným plánům developerů a k rozpracovaným projektům v roce 2010.

V březnu srovnáme aktuální průměrné ceny s cenami ve 43.týdnu roku 2010 a budeme analyzovat přírůstek nově nabízených bytů od 09/2010 s aktuální poptávkou.

Takže co zveřejňujeme dnes

Dnes se zaměříme na počty projektů, bytů a jejich prodanosti. V současné době sledujeme zhruba 200 projektů, u nichž jsou dostupná data. V těchto projektech je celkem naplánováno 21 749 bytů. Aktuálně (k 10.1.2011)  jich je nabízeno 10 649.  Dosud volných bytů je 7 098 (67%), z toho 2722 bytů už je dokončených (1205 bytů je už dokonce dokončeno déle než 1 rok).

Velikost projektů a jejich prodanost

Následující tabulka a graf zachycují v avizovaném dělení do skupin počty projektů dané velikosti, počty bytů v nich nabízených a počty bytů dosud volných.

Graf č. 1: Rozdělení projektů a bytů dle velikosti projektu

bytů v projektu

počet projektů

% projektů

bytů celkem

% bytů

volných bytů

% volných bytů

100 a více bytů

73

34%

4 007

37%

2 687

67,01%

50 – 99 bytů

52

24%

4 239

40%

2 837

66,92%

30 – 49 bytů

37

17%

1 349

13%

871

64,56%

do 30 bytů

53

25%

1 054

10%

703

66,69%

celkem

215

100%

10 649

100%

7 098

Tato čísla naznačují, že procento prodanosti nezávisí na velikosti projektu. Bude zajímavé sledovat, zda tento stav zůstane v dalším vývoji rezidenčního trhu zachován

Je nutno poznamenat, že čísla mohou být částečně zkreslena tím, že ne všechny vstupní údaje jsou veřejně přístupné, jiné mohou být nepřesné, protože někteří developeři si své skóre „marketingově“ vylepšují.

Nabídka bytů z hlediska dispozic

Druhá tabulka a graf ukazuje členění nabídky bytů podle dispozičního řešení.

Graf č. 2: Rozdělení bytů podle dispozic

dispozice

1+kk

2+kk

3+kk

4+kk

5+kk

1+1

2+1

3+1

4+1

počet bytů

2004

3664

2878

980

93

68

66

71

64

% bytů

20%

37%

29%

10%

1%

1%

1%

1%

1%

Je vidět, že nabídce vévodí byty 2+kk, bytů 3 +kk se nabízí téměř o polovinu více než garsoniér 1+kk. Byty se samostatnou kuchyní dnes představují nepatrnou část nabídky, 96% bytů je vybaveno kuchyňským koutem.

Zajímavé je nepochybně porovnání počtu bytů podle průměrné ceny za čtvereční metr, i když zjištění, že nejhůře se prodávají nejdražší byty, není nijak překvapivé.

Graf č. 3: Počty bytů podle průměrné ceny projektu

průměrná cena Kč/m2

bytů v nabídce

volných bytů

% volných bytů

do 40 000

252

120

48%

40 000 – 50 000

2621

1723

66%

50 000 – 70 000

5555

3536

64%

nad 70 000

1163

966

83%

Dále sledujeme rozložení projektů po městských částech. Tabulka zachycuje deset pražských čtvrtí s největším počtem nabízených bytů. Nejvyšší nabídka i nejnižší procento neprodaných bytů je ve Stodůlkách.

Graf č. 4: Nejvíce projektů v Praze

 

čtvrť

projektů

bytů v nabídce

volných bytů

% volných bytů

1

Stodůlky

14

1101

502

46%

2

Libeň

12

765

652

85%

3

Zličín

9

623

382

61%

4

Žižkov

9

569

502

88%

5

Letňany

6

428

203

47%

6

Prosek

5

404

251

62%

7

Hloubětín

4

290

218

75%

8

Záběhlice

4

348

211

61%

9

Michle

7

338

232

69%

10

Krč

5

280

169

60%

Prázdné byty

V poslední době velmi populární ukazatel stavu developerského trhu v Praze – počet prázdných bytů (volných dokončených) ukazuje stejně jako podobným konkurenčním analýzám na číslo pod hranicí 3000 bytů. Konkrétně se jedná o sumu 2722. Místem s nejvyšším výskytem dokončených volných bytů je Žižkov (382 bytů), Stodůlky (261), Hrdlořezy (135), Vinohrady (135) a Holešovice (124). Téměř polovina (1247) prázdných bytů se pohybuje v cenovém segmentu 50 000 – 70 000,- Kč/m2 a více než polovina těchto bytů byla dokončena v loňském roce 2010.

Graf č. 5: Stáří prázdných bytů

Rok dokončení

 

Počet

     

<2009

 

61

 

2%

 

2009

 

1144

 

42%

 

2010

 

1517

 

56%

 

Závěr

Z aktuálních statistických údajů nás zaujala  především následující čísla. V pražských projektech je celkem naplánováno 21 749 bytů. Aktuálně (k 10.1.2011)  jich je nabízeno 10 649.  Dosud volných bytů je 7 098 (67%), z toho 2722 bytů už je dokončených (1205 bytů je už dokonce dokončeno déle než 1 rok). Jako bonus uvádíme, že v prvním týdnu roku 2011 bylo uvedeno do ceníků dalších 150 bytů v nových projektech. Podle prezentace jednotlivých developerských společností se očekává zvýšení nabídky o nové projekty v průběhu roku 2011 v řádu stovek, ne-li tisíců jednotek. Pro rok 2011 se očekává prodej v intervalu 3.000 – 3.500 bytů.

Při pozorném čtení těchto čísel zjistíme, že nabídka převyšuje poptávku téměř trojnásobně. A tuto disproporci nezmění ani meziroční nárůst prodejů v řádu stovek bytů. Nabídka je nastavena na nárůst v řádů tisíců bytů. A to dnes nikdo na rezidenčním trhu neočekává. Určitou pobídkou bude avizované sbližování sazeb DPH. Čím rychlejší a razantnější bude, tím více trhu s byty pomůže. Bohužel jen jednorázově, bude to takové developerské šrotovné. Po odeznění přechodných ustanovení očekáváme další zmrazení trhu s byty.   

Podle našich předpokladů se rezidenční trh v horizontu dvou až tří let výrazně změní. Práce na velké části připravovaných projektů budou zastaveny, spekulativní developerské společnosti zmizí a trh se pročistí, resp. nabídka bytů v přípravě se výrazně sníží. Tento scénář je výrazně pravděpodobnější než druhá varianta, jak přiblížit poptávku a nabídku, a to dramatické dlouhodobé zvýšení prodejů.