Trh s novými byty ožívá, nabídka se příliš nemění

Kdo očekával, že finanční krize přinutí developery radikálně změnit jejich cenovou politiku a často dosti přezíravý přístup ke klientům, bude zklamán. Pozastavené projekty sice pomalu ožívají, ale jinak se prakticky nic nemění. Zájemce o nový byt se obvykle musí smířit s podmínkami, které pro něho nejsou příliš výhodné.

Prodej nových bytů roste

Hodnotit situaci na českém trhu rezidenčních nemovitostí je obtížné. K dispozici totiž nejsou relevantní údaje. Dostupné informace a publikované názory odborníků však lze interpretovat jako převládající mírný optimismus. Finanční krize, která ochladila přehřátý trh s byty, se zdá být zažehnána. Zejména v Praze, na níž připadá drtivá většina v Česku probíhající bytové výstavby, se developeři zvolna vzpamatovávají. Oprašují své pozastavené projekty a chystají se vrhnout na trh další tisíce nových bytů.

Podle analýzy, kterou v lednu zveřejnila společnost EKOSPOL, developeři v roce 2010 v Praze prodali téměř 2 700 nových bytů v projektech s 50 a více byty, což představuje  téměř 40% nárůst oproti „krizovému“ roku 2009.  Na letošní rok analytici EKOSPOLu předpovídají prodej více než 3 000 nových pražských bytů. Poněkud méně optimisticky ovšem působí informace, že na konci roku 2010 developeři v Praze nabízeli více než 7 000 bytů, z nichž třetinu podle EKOSPOLu tvořily dokončené a dlouhodobě neprodejné byty.

Hlavním limitujícím faktorem prodejů bytů zůstává jejich cenová nedostupnost. Neprodané byty, poměrně draze postavené v dobách stavebního boomu, developeři příliš zlevňovat nechtějí, aby nezhoršili výsledky svého hospodaření. Byty v nových projektech pak nemohou nabízet výrazně levněji, aby nezhoršili prodejnost bytů z již realizovaných projektů. Výsledkem je, že při cenách kolem 50 000 Kč/m² většina lidí by se svými příjmy dosáhla jen na malé byty, které ovšem neodpovídají prostorovým potřebám ani tříčlenné rodiny.

Kvalitní bydlení nebo jen obdoba socialistických sídlišť?

Většina nových bytů je prezentována v superlativech vyzdvihujících jejich atraktivitu. Ve skutečnosti se ale jedná o slušné, ale nikterak výjimečné bydlení, které si v mnohém nezadá s bydlením ve zrekonstruovaném starším bytě. Ten lze přitom pořídit za podstatně nižší cenu. Pravidlem u „lidových“ developerských projektů zůstávají stovky bytů namačkaných na sobě s cílem umístit co nejvíce m² zpeněžitelné plochy na co nejmenší pozemek. Hustota osídlení pak odpovídá panelákovému sídlišti.

Podobné je to i s dispozičním uspořádáním bytů. Zcela opomíjeny jsou prostory pro uskladnění věcí. Spíže nebo šatny se v nových bytech prakticky nevyskytují. Nanejvýš lze za příplatek získat malou komoru umístěnou mimo byt. Zájemce o větší byt se pak musí smířit s tím, že standardem i pro velkou rodinu je nyní jedno WC a koupelna s vanou a jedním umyvadlem. Druhé umyvadlo lze někdy získat za příplatek. Druhé WC, sprchový kout nebo bidet už nikoliv. Architekt s nimi totiž nepočítal, takže se nikam nevejdou..

Problémem starých i nových sídlišť zůstává absence odpovídající občanské vybavenosti. Nová restaurace, kavárna nebo kosmetika – to ano, ale školka, škola nebo ordinace lékařů? O tom, že v dosahu nově stavěného domů se takováto zařízení nalézají, se zájemce o byt na stránkách developera samozřejmě dozví. Ovšem o tom, že jejich kapacita je beznadějně vyčerpána starousedlíky, už nikoliv. Pokud se nová infrastruktura vůbec buduje, pak obvykle tempem, které s bytovou výstavbou ani zdaleka nestačí držet krok.

Individuální přístup – nedosažitelný luxus

Další nectností téměř všech projektů zůstává uniformita a minimální ochota developerů cokoliv přizpůsobit požadavkům a přáním budoucích uživatelů bytu. Každý developer sice svou vstřícnost ke klientským změnám ve svých materiálech deklaruje, ale ve skutečnosti jim příliš nakloněn není. Představují pro něj totiž zbytečnou komplikaci. Většinou proto nabízí jen možnost výběru z několika barevných provedení obkladů, dekorů podlahových krytin a zařizovacích předmětů, popř. i pár balíčků typizovaných drobných stavebních úprav.

Realizaci těchto změn ale klient zpravidla musí zaplatit. Někdy je proto jednodušší a výhodnější změny provést ve vlastní režii až po převzetí bytu. Například zajištění dodatečné demontáže nevyhovující levné laminátové plovoucí podlahy a položení jiné, kvalitnější často vyjde levněji, než se snažit dodávku oné kvalitní podlahy objednat rovnou u developera. Podobné je to třeba s požadavkem na výměnu standardních skleněných výplní v oknech za bezpečnostní, zvukově-izolační nebo protisolární.

Absolutní nechuť k nestandardním klientským požadavkům se netýká jen již realizovaných projektů, kde ji lze celkem pochopit, ale i projektů teprve zahajovaných. Zvláštní přístup přitom nemohou očekávat ani zájemci o velké a (především cenově) nadstandardní byty. Za stometrový byt s větší terasou sice zaplatí 6 až 7 miliónů korun, ale pokud projektant s touto možností nepočítal, klient si bez dalších velkých výdajů elektricky ovládané markýzy nad okna nebo vířivku na terasu nepořídí. Chybí totiž potřebná elektro- a vodoinstalace.

Ber, nebo nech ležet

Obdobné problémy se týkají i smluvního zajištění prodeje bytů. Smlouvy, které někteří developeři klientům nabízejí, mohou být na samé hranici legality, neboť o jejich souladu s dobrými mravy (§39 občanského zákoníku) by se dalo v řadě případů s úspěchem pochybovat. Běžné je velmi striktní stanovení povinností a smluvních sankcí pro klienta, ale jen velmi vágní pro developera. O  úpravě smluv podle požadavků zájemce o byt přitom developeři obvykle nechtějí ani slyšet.

Garance pevné ceny a pevného termínu předání dokončeného a zkolaudovaného bytu zajištěná odpovídající smluvní pokutou není standardní součástí smluv zdaleka u všech developerů. Naopak zde bývá řada okolností vylučujících odpovědnost developera za to, že se klient nebude moci v předpokládaném termínu do svého bytu nastěhovat. Nijak velké nejsou ani záruky za kvalitu stavebních prací – například společnost EKOSPOL uvádí, že na zakoupený byt poskytuje záruku 2 roky a společnost Central Group jen o rok déle.

Trh s novými byty v Česku sice ožívá. Jejich nabídka a podmínky, za kterých si lze nový byt pořídit, se ale příliš nemění. Otázkou tedy je, jak se developerům bude dařit nové byty prodávat. Méně nároční zájemci na ně totiž nemají finance a ti náročnější nejspíš budou více zvažovat, co za své peníze opravdu dostanou. Není nakonec lepší si byt pronajmout? Nebo místo pořízení bytu investovat do koupě a rekonstrukce staršího rodinného domu, když to vyjde skoro na stejné peníze?