Úpadek developera: Vaše pohledávka až na posledním místě

Pořizujete si nemovitost v novostavbě a zkrachuje během výstavby developer? Tak vězte, že v insolvenčním řízení budete stát jako poslední v řadě. A pravděpodobně na vás z výtěžku konkurzu nic nezbude. Jak je to možné?

V článku týkajícím se uznávání úroků z hypoték jsme se dotkli paradoxní situace lidí, kteří splácí hypotéku na byt v novostavbě, kde dodavatel bytu před jeho dokončením a kolaudací zbankrotoval.

Daňová úspora u úroků je hezká věc, avšak pro podvedené klienty, kterým developer nepostavil většinou zaplacené byty v novostavbě, to není až úplně podstatné. Podstatnější pro ně je to, že na dodavatele je podán návrh na konkurz a všichni věřitelé jsou tím pádem vyzváni k přihlášení svých pohledávek na insolvenčním soudu.

Teprve s uzávěrkou přihlášek pohledávek zjistí, jak na tom jsou a jak developer hospodařil

Není žádným tajemstvím, že developer KVALT, s.r.o. zajišťující výstavbu bytové komplexu Milheimova v Pardubicích již delší čas nevyvíjel žádnou aktivitu. Po celý rok 2008 se na stavbě nic nedělo a zájem o dokončení evidentně nebyl. Není divu, že koncem března 2009 na něj podala UniCredit Bank návrh na konkurz. Dle údajů veřejně přístupných z insolvenčního rejstříku s návrhem na konkurz na firmu KVALT s.r.o. přihlašuje Unicredit i pohledávku z úvěru na výstavbu ve výši cca 22 mil. Kč. Prohlášením konkurzu v insolvenčním rejstříku začíná běžet i lhůta pro přihlášení všech dalších pohledávek.

Je logické, že úvěrující banka není jediným věřitelem v této kauze. Každým dnem se v insolvenčním rejstříku objevuje stále více a více dodavatelů – jde zejména o firmy, které v rámci výstavby bytového komplexu něco na stavbě v dobrém slova smyslu prováděly. Kromě těchto podnikatelských subjektů budou svoje pohledávky do insolventního řízení podávat i ti, kteří si zakoupili byt a zaplatili velký podíl záloh na něm.

Až k poslednímu dni lhůty pro podání přihlášek provede insolvenční soud závěrečný seznam pohledávek a všichni se dozví, jaké dluhy developer vytvořil a jaké jsou vyhlídky na nějakou finanční kompenzaci.

Zajištěný nebo nezajištěný věřitel – to je oč tu běží

Podvedeným lidem nyní nezbývá nic jiného než svoji pohledávku za zkrachovalým developerem u insolvenčního soudu přihlásit. Samotná přihláška není až tak složitá, jak se možná traduje. Osobně jsem si to vyzkoušel a přihlásit pohledávku není až tak velkým problémem.

Časově náročnější než vlastní vyplnění přihlášky je spíše shromáždění všech doprovodných dokumentů dokladujících existenci pohledávky. V případě lidí, kterým nebyl dostavěn byt, to jsou například zálohové faktury a na ně navazující daňové doklady, smlouvy o smlouvě budoucí týkající se převodu hotového bytu, výpisy z katastru atd.

Co se bude dít po skončení lhůty pro přihlašování pohledávek? Insolvenční soud po vypršení této lhůty svolá všechny přihlášené věřitele a ti by měli rozhodnout o způsobu finančního vypořádání. Ne všichni ovšem budou mít stejné postavení. Na jedné straně bude zmiňovaná UniCredit Bank v pozici takzvaného zajištěného věřitele (pohledávka zajištěna majetkem dlužníka), zatímco všichni ostatní budou s největší pravděpodobností v pozici věřitele nezajištěného. Rozdíl mezi těmito dvěma skupinami je podstatný s ohledem na pořadí uspokojení pohledávek.

Lze očekávat, že majetek firmy nebude pokrývat její závazky. O tom, jaký bude poměr mezi závazky a majetkem úpadce, lze spíše spekulovat. Moje zkušenosti z těchto případů bohužel předpokládají, že jediným majetkem úpadce bude nedostavěný bytový komplex. Zajištěný věřitel má v případě uspokojení věřitelů prodejem majetku (konkurz) přednost před věřiteli ostatními. Může se tudíž stát, že bude také i jediným uspokojeným z celé skupiny věřitelů.

Konkurz nebo reorganizace – odlišná přání zajištěného a nezajištěného věřitele

S ohledem na výše uvedená fakta je jasné, že zajištěný věřitel (banka) bude mít zájem na insolvenci v podobě konkurzu. Konkurzem není nic jiného než zpeněžení veškerého majetku dlužníka a uspokojení věřitelů. Vzhledem k tomu, že banka bude pravděpodobně jako jediná v pozici zajištěného věřitele, tak má velkou šanci na celé uspokojení svoji pohledávky. Ostatní věřitelé (lidé kupující byt a dodavatelské firmy) asi nyní během podávání přihlášek dobře tuší, že konkurz bude malým pohřbem jejich záloh na byty.

Jejich jedinou šancí je prosadit na schůzi věřitelů řešení insolvence jiným způsobem – reorganizací. Ta je odlišná od konkurzu v tom, že úpadce bude pokračovat ve své činnosti a nějakým způsobem dokončí to, k čemu se smluvně zavázal. V našem případě nejde o nic jiného než dostavět bytový komplex a zkolaudovat ho. To je bezpochyby to, co by si všichni lidé se zaplaceným bytem přáli, avšak je otázka, zda naše legislativa jejich přání vyslyší.