USA stále bojují s nelegálním zabavováním nemovitostí

Poté, co se v letech 2007 a 2008 pro většinu majitelů domů rozplynul jejich sen o vlastním bydlení, nastalo období rozčarování nad tím, jak lehce mohou o vlastní bydlení přijít. Banky při zabavování nemovitostí nebraly ohledy na nikoho a o střechu nad hlavou přišli i ti, kteří v tom byli nevinně. O vyřešení problému se usilují USA již několik let, ale řešení je stále v nedohlednu.

Poté, co realitní bublina nafukovaná několik let, v USA v roce 2008 praskla, octlo se velké množství majitelů domů s hypotékami, převážně těmi málo kvalitními, ve velkých problémech. Lidé bez příjmů najednou zjistili, že dluží za svůj dům více, než si půjčili a hodnota nemovitosti ani zdaleka nestačí na pokrytí celého dluhu. Banky tuto situaci začaly řešit poměrně nekompromisně a přistoupily k zabavování domů, které ale byly ve většině případů prakticky neprodejné a banky z jejich zabavení neměly prakticky žádný zisk.

Situace se ale po času poněkud vymkla kontrole, a tak jak banky přistupovaly v době největšího boomu na realitním trhu nezodpovědně k poskytování hypoték, stejně tak přistoupily také k jejich zabavování. Úředníci vyplňovali formuláře o zabavení jako na běžícím pásu, prakticky automaticky, bez toho, aby si pořádně ověřili všechny dokumenty a začalo tak docházet k tomu, že o svou nemovitost přišli i ti lidé, kteří o ní přijít nemuseli. Banky zkrátka zneužily situaci, kdy se na trhu objevovalo stále více lidí, kteří měli dlouhodobé problémy se splácením svých dluhů, a to i přes finanční pomoc od státu.

Prodej exekučně zabavených nemovitostí v současné době tvoří v průměru asi pětinu celkového počtu prodaných nemovitostí v USA, což je sice čtyřikrát více než před krizí, ale je to méně, než na začátku krize, kdy to bylo až kolem 37 %.

V roce 2010 se pak situace stala natolik neudržitelnou, že všech 50 států se rozhodlo vyšetřit největší banky z údajných podvodů při zabavování nemovitostí u klientů, kteří měli problémy se splácením. Uvažovalo se dokonce nad celostátním moratoriem na zabavování hypoték, k němuž ale nakonec nedošlo, protože silný tlak lobbystických skupin dokázal přesvědčit americkou vládu o tom, že to bude mít katastrofický vliv na nemovitostní trh v USA.

Bohužel počty případů zabavených domů u lidí, kteří se svou nelichotivou situaci snažili řešit a v jejichž případě tím pádem zabavení nebylo legální, se díky tomu stále rozrůstal. Přestože se první zmínky o vyšetřování nelegitimních praktik velkých bank (týkalo se to zejména institucí jako Bank of America, JPMorgan Chase, Wells Fargo, Citibank, nebo Ally Financial) objevily již koncem roku 2010, do dnešního dne se nepodařilo situaci pořádně vyšetřit a vyřešit.

Banky se snaží celou situaci bagatelizovat a poukazují na to, že přes určité problémy je zde mnoho zabavení, která byla oprávněná. V případech, kdy mohly pochybit, a kdy by mohli poškození klienti dostat nějakou náhradu škody, zase banky argumentují, že tento proces může trvat velmi dlouho kvůli počtu a složitosti jednotlivých případů. Regulační orgány zase nejsou schopny přijít s takovým řešením, které by bylo spravedlivé pro všechny.

V posledních dnes se sice objevily zprávy o žalování pěti zmíněných bank ze strany generálních prokurátorů států New York a Massachusetts a je dokonce připravena dohoda mezi 50 státy USA a bankami, která by tuto situaci mohla řešit. Podle zasvěcených ale nemusí mít dohoda kýžený pozitivní dopad, zejména v případě, že k ní nepřistoupí velké státy, jako jsou Kalifornie a Nevada.

MERS jako trn v oku

Dalším problematickým bodem v případě nezákonných zabavování nemovitostí je elektronický systém registrace hypoték, neboli Mortgage Electronic Registration Systém, zkráceně MERS. Ten byl založen v roce 1997 kvůli zjednodušení, zefektivnění a zejména zrychlení registrace hypotečních úvěrů a administrativy s nimi spojené. Ale jak to tak bývá, dobrý úmysl nemusí vždy skončit kýženým výsledkem. Jedním z problémů je ten, že registr, vlastněný soukromým subjektem (za jehož vznikem stály právě banky Bank of America, JPMorgan Chase a Wells Fargo, společně s Fannie Mae a Freddie Mac) eviduje prakticky polovinu všech hypoték v USA a banky tento systém prakticky zneužily proti svým klientům při zabavování nemovitostí.

Dalším, mnohem větším, problémem, který s tímto zneužití souvisí, je fakt, že MERS prakticky vystupuje jako vlastník u zmíněné poloviny všech hypoték v USA a tím pádem jako žalobce v případech zmiňovaných zabavení. Mnozí experti, právníci i soudci se dnes ptají, jak je možné, že tato soukromá společnost, která nevydala na hypotéky ani jediný cent, může dnes vystupovat jako vlastník dluhů a také jako žalující strana při zabavování hypoték. Tento systém sice zrychlil celý proces vyřizování půjček a hypoték a také převod mezi vlastníky jednotlivých nemovitostí, ale zároveň celý systém znepřehlednil, což banky zneužily ve svůj prospěch. Problém kolem nelegálního zabavování nemovitostí se tak stal problémem elektronického systému, který se vymknul kontrole. A zatím to vypadá, že jeho k jeho vyřešení bude potřeba mnoho času a trpělivosti ze strany poškozených klientů. Jenom doufejme, že u nás se něco podobného nestane.