Variabilní sazby: Potopí vás hypotéka?

Variabilní sazby hypoték navázané na měsíční mezibankovní úrokové sazby 1M PRIBOR přinášely možnost čerpání úvěrů s nižšími úroky než při fixované sazbě. Logika byla nasnadě: „Kratší“ peníze jsou pro banku levnější než „delší“, a tak je může i levněji půjčit. Tato logika je ale nyní postavena na hlavu a některé banky variabilní úrokové sazby za poslední rok a půl dokonce zvýšily – a to přesto, že průměrné sazby hypoték klesly přibližně o 0,5 procentního bodu.

Důvody pro růst variabilních sazeb jsou dva: Prvním je vyšší riziko budoucích nesplácených půjček, jakmile se úrokové sazby odrazí ode dna a začnou růst. Klientům to sice nepomůže (banka si sjednanou marži ponechá a klient bude platit víc), banka ale bude mít vyšší (rizikovou) marží pokryto vyšší riziko. Druhým je nový zákon o úvěru.

Zejména nová budoucí pravidla při poskytování úvěrů jsou důvodem, proč banky preferují delší fixace. Do úrokové obrátky totiž budou platit pravidla stávající a klient nebude moci kdykoli od banky odejít. A čím déle bude úroková sazba fixována, tím déle bude muset klient u banky zůstat.

Tabulka 1: Minimální variabilní úrokové sazby hypoték

• Poznámka: Jedná se o minimální sazby při započítání maximálních slev.
• Upozornění: Sleva není nikdy zadarmo a ne vždy se vyplatí na ni přistoupit. 

Zdroj: Internetové stránky bank k 28. 6. 2016

Variabilní úrokové sazby nabízí též Moneta Money Bank. Její přístup je ale specifický. Kromě variabilní složky obsahuje pevnou část, která je ale fixována na 1 až 5 let. Jedná se tedy o jakousi kombinaci variabilní a pevné úrokové sazby.

Pohyblivé sazby jsou navázány na měsíční mezibankovní úrokové sazby 1M PRIBOR. Ty se nyní pohybují na úrovni 0,2 %. Tak tomu nebylo vždy. Kupříkladu v roce 2000 se roční průměr měsíční úrokové sazby pohyboval na úrovni 5,31 %. A v období bankovní krize v roce 1997 se vyšplhal dokonce na 17,22 % s tím, že na vrcholu krize v květnu dosáhl na 30 % a v červnu 31,54 %. Jistě, toto jsou extrémy, navíc za jiných ekonomických podmínek, než jaké panují dnes. Ale jaké podmínky budou při současném tištění peněz panovat zítra?

Graf 1: Roční průměry mezibankovní úrokové sazby 1M PRIBOR

Zdroj: Vlastní zpracování z dat ČNB

Častou námitkou lidí, kteří čerpají hypoteční úvěr s variabilní sazbou, je, že v případě růstu sazeb jsou připraveni úroky fixovat. Jenže… budou dostatečně rychlí? Před květnovým růstem na 30 % v roce 1997 činila měsíční mezibankovní sazba v dubnu 12,38 % a byla nejnižší za celý rok. Z měsíce na měsíc sazby vzrostly na 2,5násobek.

Tabulka 2: Výše měsíční splátky hypotéky 1 mil. Kč na 30 let

Poznámka: Zvolená marže je prostým průměrem marží bank při minimální výši variabilní úrokové sazby.

Zdroj: Vlastní výpočty na základě mezibankovní sazby 1M PRIBOR

Můžeme vést disputace o tom, zda se dvouciferné úrokové sazby mohou vrátit a za jakých okolností, či nikoli. Ovšem i jen sazba z let 2000 a 2001, která není neopakovatelná, znamená téměř zdvojnásobení měsíční splátky. A kdyby vystoupal 1M PRIBOR na 30% úroveň, jak tomu bylo v květnu 1997, kolik dlužníků by utáhlo splátku přes 26,5 tis. Kč měsíčně za každý půjčený milion? Byť i v té době takové sazby držely jen dva měsíce, zřejmě bychom zaznamenali poměrně masivní rodinné bankroty.

Jak čerpat bezpečně hypotéku?

1. Nekupovat předraženou nemovitost. Pokud se dostanete do potíží se splácením hypotéky, můžete nemovitost prodat. Koupili-li jste ji ale v době vysokých cen, mohou se vyskytnout problémy s jejím prodejem.
2. Nekupujte dražší nemovitost, než jakou si opravdu můžete dovolit. Je lepší se uskrovnit a mít nižší splátky, než čerpat hypotéku „na krev“. A pokud si nemovitost bezpečně dovolit nemůžete, vězte, že není nic špatného na bydlení v nájmu. Naopak, i to má své výhody.
3. Ponechte si dostatečnou finanční rezervu. Ta by měla dosahovat alespoň 6násobku měsíčních výdajů domácnosti. I v případě růstu úrokové sazby či výpadku příjmu tak na splátky ještě bude. A hlavně, budete mít čas na řešení vzniklé situace.
4. Pečlivě važte, zda využít fixovanou či plovoucí úrokovou sazbu. Zejména dnes se vyplatí spíše volit pevnou, která je mnohdy i nižší než plovoucí – ale na druhou stranu vám znesnadní prodej nemovitosti mimo období fixace po přijetí nového zákona o úvěru.
5. Před rozhodnutím o pořízení nemovitosti si vytvořte rodinný rozpočet a finanční plán.