Fincentrum a.s.
Investujeme.cz Investujeme.cz ČeskéReformy.cz ČeskéReformy.cz Bankaroku.cz Bankaroku.cz Investiceroku.czInvesticeroku.cz Investujeme.sk Investujeme.sk InvesticiaRoka.sk InvestíciaRoka.sk Ověření poradců Ověření poradců

Děkujeme našim partnerům:

logo fincentrum-mensi-nove ceska-bankovni-asociace logo-fctr-real-hypoindex

 


Vlastnické bydlení, nebo nájem? Co na to inflace

Vlastnické bydlení, nebo nájem? Co na to inflace

Vlastnické bydlení má oproti nájmu celou řadu výhod, ale i nemalých nevýhod. Jednou z velkých výhod je ochrana proti inflaci. A co víc, inflace je pro vlastnické bydlení naopak značným přínosem. Zejména je-li financované hypotékou. Jak velký přínos inflace má?

Nevýhod vlastnického bydlení je celá řada. Hlavní z nich je nízká flexibilita. V případě potřeby změny bydlení (ať již z důvodu stěhování do jiné lokality či potřeby většího/menšího bytu) podstupuje majitel nemovitosti riziko, že byt či dům neprodá včas či za odpovídající cenu. Je-li navíc potřeba stěhování vyvolaná změnou sociálního okolí nemovitosti (např. invazí „sociálně nepřizpůsobivých“ spoluobčanů), je ztráta nevyhnutelná.

Každá mince má ale dvě strany a tou rubovou u pořízení vlastního bydlení (zejména na úvěr) je spřátelení se s inflací, která hraje pozitivní roli a náklady bydlení snižuje. Úroková sazba hypoték sice může kolísat, ovšem cenová hladina standardně pouze roste. A s cenovou hladinou roste i nájemné.

Splátka hypotéky a inflace

Splátka hypotéky je konstantní do té doby, dokud nedojde ke změně úrokové sazby. Ta může růst, může ale i klesat. Navíc zpravidla po růstu následuje její pokles a naopak. Míra inflace oproti tomu zvyšuje cenovou hladinu až na výjimky stabilně – a nevratně.

Při dlouhodobých výhledech se nejčastěji uvažuje inflace kolem 3 % ročně. Jak takové zvyšování cenové hladiny dopadne na reálnou výši (tedy o inflaci očištěnou) splátky hypotéky? Poměrně zásadně. Už 2% inflace sníží reálnou zátěž splátky hypotéky po 30 letech o 45 % – tedy téměř na polovinu. Bude-li inflace 3 % ročně, sníží se reálná výše splátky o 59 %. A 4% inflace ze splátky reálně ukrojí 69 % – a dlužník tak poslední rok splácí necelou třetinu oproti době po čerpání úvěru.

Tabulka 1: Reálná výše splátky hypotéky ve výši 1 mil. Kč po 30 letech

 

Splátka hypotéky nyní

Reálná splátka hypotéky za 30 let při inflaci

2%

3%

4%

Úroková sazba hypotéky

2,50%

3 951 Kč

2 181 Kč

1 628 Kč

1 218 Kč

3,00%

4 216 Kč

2 328 Kč

1 737 Kč

1 300 Kč

3,17%

4 308 Kč

2 378 Kč

1 775 Kč

1 328 Kč

3,50%

4 490 Kč

2 479 Kč

1 850 Kč

1 384 Kč

4,00%

4 774 Kč

2 636 Kč

1 967 Kč

1 472 Kč

5,00%

5 368 Kč

2 964 Kč

2 212 Kč

1 655 Kč

6,00%

5 996 Kč

3 310 Kč

2 470 Kč

1 849 Kč

Zdroj: Vlastní výpočty autora

Nájemné a inflace

Zatímco splátka hypotéky s inflací reálně klesá, nájemné přes nemalá kolísání inflaci kopíruje. Ochrání tak před ztrátami pronajímatele, nájemník ale platí v nominálním vyjádření stále více.

Nájemné ovšem neroste pouze s inflací. Dlouhodobé statistiky z vyspělých zemí, které jsou potvrzovány i českými údaji (byť zkreslenými dlouhodobou regulací), hovoří o růstu nájemného spolu s platy. Rostou-li reálné příjmy domácností, roste i reálné nájemné.

Mzdy a platy dlouhodobě rostou. Při výhledech se zpravidla počítá s jejich dlouhodobým reálným růstem kolem 2 % ročně. Samozřejmě i v této oblasti dochází k nemalým výkyvům, kdy poklesy přicházejí v dobách ekonomické recese a naopak v době hospodářského růstu zvyšování mezd akceleruje – a s ním i růst nájemného.

Tabulka 2: Reálná výše nájemného po 30 letech

Současné nájemné

Reálné nájemné za 30 let při reálném růstu mezd o

1%

2%

3%

4 000 Kč

5 391 Kč

7 245 Kč

9 709 Kč

5 000 Kč

6 739 Kč

9 057 Kč

12 136 Kč

6 000 Kč

8 087 Kč

10 868 Kč

14 564 Kč

10 000 Kč

13 478 Kč

18 114 Kč

24 273 Kč

12 000 Kč

16 174 Kč

21 736 Kč

29 127 Kč

15 000 Kč

20 218 Kč

27 170 Kč

36 409 Kč

Zdroj: Vlastní výpočty autora

Stejný nájem jako splátka hypotéky

Lidé často řeší otázku, zda mají platit nájem či splátku hypotéky, přičemž obojí je přibližně ve stejné výši. Z pohledu inflace a budoucí reálné hodnoty je výhodnější splátka hypotéky. Ale o kolik?

Tabulka 3: Nájemné vs. splátka hypotéky

 

Hypotéka

Nájem

 

Měsíční splátka

1 000 Kč

1 000 Kč

Měsíční platba

Míra inflace

Reálná splátka

Reálný nájem

Reálný růst mezd

2%

552 Kč

1 348 Kč

1%

3%

412 Kč

1 811 Kč

2%

4%

308 Kč

2 427 Kč

3%

Zdroj: Vlastní výpočty autora

Každá tisícikoruna, kterou nyní vkládáme do splátky hypotéky, bude mít za 30 let reálnou hodnotu ve výši uvedenou v Tabulce 3 podle průměrné míry inflace – tedy od 308 Kč do 552 Kč, pokud se bude inflace pohybovat mezi 2 % a 4 %.

Každá tisícikoruna, kterou nyní platíme jako nájemné, vzroste za 30 let reálně na hodnotu uvedenou v Tabulce 3 podle průměrného růstu reálných mezd – tedy na 1 348 Kč až 2 427 Kč, pokud se reálný růst mezd (a s ním nájemného) bude pohybovat v rozmezí od 1 % do 3 %.

Pokud by kupříkladu míra inflace v průběhu 30 let dosahovala průměru 4 % a reálný růst mezd a nájemného 3 %, reálná hodnota současné tisícikoruny investované do splátky hypotéky by činila jen 308 Kč, kdežto reálná výše nájemného by stoupla na 2 427 Kč, tedy reálně téměř na osminásobek splátky hypotéky.

Pozor na další náklady

Nízká flexibilita vlastnického bydlení není jediné negativum. Majitel nemovitosti podstupuje též investiční riziko spojené s kolísáním cen nemovitostí, které sice dlouhodobě přinejmenším kopírují inflaci – ale zkuste tuto poučku vyprávět dědicům vesnického domku v lokalitě, kterou mladí dávno opustili a staří nechávají chátrat. Pokud je dnes nějaká lokalita žádaná, nemusí tomu tak být v době, kdy budete potřebovat prodat.

Vlastnické bydlení je navíc spojeno s dalšími náklady, které nájemník nemusí řešit – např. opravy a rekonstrukce nemovitosti. Ty jsou v současnosti odhadovány přibližně na 55 Kč/m2 plochy bytu. A tyto náklady inflaci budou přinejmenším kopírovat, ale pravděpodobněji překonávat, jak se daří dlouhodobě indexu cen stavebních prací.

Vlastník by měl platit pojištění nemovitosti, jinak riskuje ztrátu investovaného kapitálu. Stát po něm chce zaplacení daní, jejichž výše se může měnit – a jen málokdy k nižšímu. Daně přitom nepředstavují jediné politické riziko, jak se o tom přesvědčili vlastníci nemovitostí v Československu po 2. světové válce. Nemovitost jednoduše nelze sbalit do kufru a přenést do bezpečnější lokality…

Anketa

Za lepší považuji...

... platit nájem. (22)
 
... platit hypotéku. (42)
 Celkem hlasovalo 64 čtenářů

Vlastnické bydlení, nebo nájem? Co na to inflace >> sdílejte na sociálních sítích

 
Reklama

 

 

Poslední přidané komentáře (celkem 1 komentář)

Přidejte komentář

* Pokud je obrázek nečitelný, nový načtete kliknutím na obrázek.
Pro přihlášené se kontrolní obrázek nezobrazuje. Přihlašte se či se zaregistrujte pokud ještě nemáte účet.
Opište text z obrázku: *

* Hvězdičkou jsou označeny povinné informace.


Články z Realitní makléř

Jana Zámečníková | 30.06.2016 00:00 Bydlíte v luxusním bytě a ani o tom nevíte

Zájem o luxusní bydlení v České republice neustále roste. Luxus již není pouze doménou zahraničních kupců, ale stále častěji i tuzemských zájemců, kteří si luxus mohou dovolit. Jak luxusní nemovitost vypadá a kolik může vydělat? Celá zpráva »

Komentářů: 0 / 0
Reklama
hypostroj

Jana Zámečníková | 27.06.2016 00:00 Kupujete nebo prodáváte byt? Nenaleťte na triky a podvody zprostředkovatelů

Profese realitního makléře je v České republice velice populární, živí se jí téměř 14 500 lidí. Regulace realitních zprostředkovatelů je zatím v Česku v plenkách a tak není divu, že obrovské objemy obchodovaných peněz lákají nejednoho nepoctivého makléře. Jak se vyhnout trikům a podvodům realitních makléřů? Celá zpráva »

Komentářů: 0 / 0

Martin Fojtík | 24.06.2016 00:00 Realitní franšízy jako hit Česka? Většinou jen slepá ulička!

Před pár dny oznámila další z tuzemských realitek, že vstupuje na pole franšíz, tedy že svou značku bude přeprodávat a pronajímat zájemcům po celé republice. V praxi to pak vypadá tak, že se v některém z měst objeví pobočka velké realitní firmy, která s ní má ale společný jen název. Celá zpráva »

Komentářů: 1 / 1 Poslední komentář: 24.06.2016 22:41

Roman Klein | 23.06.2016 00:00 Hypotéka, nebo nájem? Otázka, kterou si snad položil každý z nás

Hypotéka, nebo nájem? Zadlužit se na desetiletí a žít ve svém, nebo žít v klidu bez dluhu, ale platit nájem někomu jinému? To je zásadní rozhodnutí a každý si do něj promítá jiné priority. Podívejme se na hypotéky jednoduše a hlavně bez emocí. Celá zpráva »

Komentářů: 2 / 2 Poslední komentář: 27.06.2016 19:25

Jana Zámečníková | 16.06.2016 00:00 Kdo doplatí na návrat předkupního práva?

Poslanci začali znovu uvažovat o zavedení předkupního práva. Opatření, které ukládá vlastníkům části nemovitosti nabídnout svůj podíl přednostně ostatním spoluvlastníkům, bylo zrušeno s příchodem nového občanského zákoníku. Co by znamenal návrat předkupního práva pro vlastníky nemovitostí? Kdo by na změnu doplatil nejvíce? Celá zpráva »

Komentářů: 1 / 1 Poslední komentář: 16.06.2016 11:53

Další články »

Krátké zprávy z Realitní makléř

30.06.2016 13:36 Prodává se zámeček Masarykova kancléře

Neorenesanční zámeček v Praze-Hodkovičkách, kterou vlastnil i prvorepublikový politik a kancléř Tomáše G. Masaryka a Edvarda Beneše Přemysl Šámal, je na prodej. Cena nebyla zveřejněna. Celá zpráva »

Komentářů: 0 / 0

29.06.2016 15:26 Metropolitní plán pro Prahu prověří odborníci

Metropolitní plán pro Prahu musí začít platit v roce 2020, kdy vyprší čas stávajícímu územnímu plánu. Přestože konečná verze dokumentu, který rozhodne o budoucích možnostech výstavby na území Prahy, leží na pražském magistrátě již od konce května, město se mu bude věnovat až v září. Celá zpráva »

Komentářů: 0 / 0

28.06.2016 14:35 Funkcionalistickou vilu z roku 1939 můžete zachránit za 85 milionů

Majitel funkcionalistické vily na Petřinách se chystá srovnat dům z roku 1939 se zemí. Občanům a zastupitelům města se nelíbí, že by na jeho místě měl vyrůst moderní dům s třinácti byty a podzemním patrem. Majitel, který zaplatil za vilu 23,45 milionů korun, je ochotný  jí za 85 milionů korun prodat. Celá zpráva »

Komentářů: 0 / 0

22.06.2016 12:58 Město změnilo územní plán. Firmy chtějí odškodnění 82 milionů korun

Společnost Ulma koupila pozemek v průmyslové zóně v Benátkách nad Jizerou, aby rozšířila svůj areál. Radnice ale před dvěma lety změnila územní plán a výstavbu na pozemcích zakázala. Celá zpráva »

Komentářů: 0 / 0

17.06.2016 13:09 Developeři budou mít žně díky návrhu nového Metropolitního plánu Prahy

Zveřejněný návrh nového Metropolitního plánu Prahy ukazuje, co a kde se bude stavět. Dokument počítá s tím, že pro investory otevře velká území typu Bubny, nádraží Smíchov nebo nákladové nádraží Žižkov. Tyto projekty spolknou v součtu stovky miliard korun. Do toho se v hlavním městě počítá s výstavbou nových mostů a tramvajových tratí. Celá zpráva »

Komentářů: 0 / 0

Další krátké zprávy »

Anketa

Ubytovali byste u sebe doma uprchlíky?

Ano. (1028)
 
Ne. (1427)
 
Nevím. (36)
 Celkem hlasovalo 2491 čtenářů

Nejčtenější články z Realitní makléř za posledních 14 dní

Jana Zámečníková | 16.06.2016 00:00 Kdo doplatí na návrat předkupního práva?

Poslanci začali znovu uvažovat o zavedení předkupního práva. Opatření, které ukládá vlastníkům části nemovitosti nabídnout svůj podíl přednostně ostatním spoluvlastníkům, bylo zrušeno s příchodem nového občanského zákoníku. Co by znamenal návrat předkupního práva pro vlastníky nemovitostí? Kdo by na změnu doplatil nejvíce? Celá zpráva »

Komentářů: 1 / 1 Poslední komentář: 01.01.1970 01:00

Martin Fojtík | 24.06.2016 00:00 Realitní franšízy jako hit Česka? Většinou jen slepá ulička!

Před pár dny oznámila další z tuzemských realitek, že vstupuje na pole franšíz, tedy že svou značku bude přeprodávat a pronajímat zájemcům po celé republice. V praxi to pak vypadá tak, že se v některém z měst objeví pobočka velké realitní firmy, která s ní má ale společný jen název. Celá zpráva »

Komentářů: 1 / 1 Poslední komentář: 01.01.1970 01:00

Roman Klein | 23.06.2016 00:00 Hypotéka, nebo nájem? Otázka, kterou si snad položil každý z nás

Hypotéka, nebo nájem? Zadlužit se na desetiletí a žít ve svém, nebo žít v klidu bez dluhu, ale platit nájem někomu jinému? To je zásadní rozhodnutí a každý si do něj promítá jiné priority. Podívejme se na hypotéky jednoduše a hlavně bez emocí. Celá zpráva »

Komentářů: 2 / 2 Poslední komentář: 01.01.1970 01:00

Další články »