Fincentrum a.s.
Investujeme.cz Investujeme.cz ČeskéReformy.cz ČeskéReformy.cz Bankaroku.cz Bankaroku.cz Investiceroku.czInvesticeroku.cz Investujeme.sk Investujeme.sk InvesticiaRoka.sk InvestíciaRoka.sk Ověření poradců Ověření poradců

Děkujeme našim partnerům:

logo fincentrum-mensi-nove ceska-bankovni-asociace logo-fctr-real-hypoindex

 


Vlastnické bydlení, nebo nájem? Co na to inflace

Vlastnické bydlení, nebo nájem? Co na to inflace

Vlastnické bydlení má oproti nájmu celou řadu výhod, ale i nemalých nevýhod. Jednou z velkých výhod je ochrana proti inflaci. A co víc, inflace je pro vlastnické bydlení naopak značným přínosem. Zejména je-li financované hypotékou. Jak velký přínos inflace má?

Nevýhod vlastnického bydlení je celá řada. Hlavní z nich je nízká flexibilita. V případě potřeby změny bydlení (ať již z důvodu stěhování do jiné lokality či potřeby většího/menšího bytu) podstupuje majitel nemovitosti riziko, že byt či dům neprodá včas či za odpovídající cenu. Je-li navíc potřeba stěhování vyvolaná změnou sociálního okolí nemovitosti (např. invazí „sociálně nepřizpůsobivých“ spoluobčanů), je ztráta nevyhnutelná.

Každá mince má ale dvě strany a tou rubovou u pořízení vlastního bydlení (zejména na úvěr) je spřátelení se s inflací, která hraje pozitivní roli a náklady bydlení snižuje. Úroková sazba hypoték sice může kolísat, ovšem cenová hladina standardně pouze roste. A s cenovou hladinou roste i nájemné.

Splátka hypotéky a inflace

Splátka hypotéky je konstantní do té doby, dokud nedojde ke změně úrokové sazby. Ta může růst, může ale i klesat. Navíc zpravidla po růstu následuje její pokles a naopak. Míra inflace oproti tomu zvyšuje cenovou hladinu až na výjimky stabilně – a nevratně.

Při dlouhodobých výhledech se nejčastěji uvažuje inflace kolem 3 % ročně. Jak takové zvyšování cenové hladiny dopadne na reálnou výši (tedy o inflaci očištěnou) splátky hypotéky? Poměrně zásadně. Už 2% inflace sníží reálnou zátěž splátky hypotéky po 30 letech o 45 % – tedy téměř na polovinu. Bude-li inflace 3 % ročně, sníží se reálná výše splátky o 59 %. A 4% inflace ze splátky reálně ukrojí 69 % – a dlužník tak poslední rok splácí necelou třetinu oproti době po čerpání úvěru.

Tabulka 1: Reálná výše splátky hypotéky ve výši 1 mil. Kč po 30 letech

 

Splátka hypotéky nyní

Reálná splátka hypotéky za 30 let při inflaci

2%

3%

4%

Úroková sazba hypotéky

2,50%

3 951 Kč

2 181 Kč

1 628 Kč

1 218 Kč

3,00%

4 216 Kč

2 328 Kč

1 737 Kč

1 300 Kč

3,17%

4 308 Kč

2 378 Kč

1 775 Kč

1 328 Kč

3,50%

4 490 Kč

2 479 Kč

1 850 Kč

1 384 Kč

4,00%

4 774 Kč

2 636 Kč

1 967 Kč

1 472 Kč

5,00%

5 368 Kč

2 964 Kč

2 212 Kč

1 655 Kč

6,00%

5 996 Kč

3 310 Kč

2 470 Kč

1 849 Kč

Zdroj: Vlastní výpočty autora

Nájemné a inflace

Zatímco splátka hypotéky s inflací reálně klesá, nájemné přes nemalá kolísání inflaci kopíruje. Ochrání tak před ztrátami pronajímatele, nájemník ale platí v nominálním vyjádření stále více.

Nájemné ovšem neroste pouze s inflací. Dlouhodobé statistiky z vyspělých zemí, které jsou potvrzovány i českými údaji (byť zkreslenými dlouhodobou regulací), hovoří o růstu nájemného spolu s platy. Rostou-li reálné příjmy domácností, roste i reálné nájemné.

Mzdy a platy dlouhodobě rostou. Při výhledech se zpravidla počítá s jejich dlouhodobým reálným růstem kolem 2 % ročně. Samozřejmě i v této oblasti dochází k nemalým výkyvům, kdy poklesy přicházejí v dobách ekonomické recese a naopak v době hospodářského růstu zvyšování mezd akceleruje – a s ním i růst nájemného.

Tabulka 2: Reálná výše nájemného po 30 letech

Současné nájemné

Reálné nájemné za 30 let při reálném růstu mezd o

1%

2%

3%

4 000 Kč

5 391 Kč

7 245 Kč

9 709 Kč

5 000 Kč

6 739 Kč

9 057 Kč

12 136 Kč

6 000 Kč

8 087 Kč

10 868 Kč

14 564 Kč

10 000 Kč

13 478 Kč

18 114 Kč

24 273 Kč

12 000 Kč

16 174 Kč

21 736 Kč

29 127 Kč

15 000 Kč

20 218 Kč

27 170 Kč

36 409 Kč

Zdroj: Vlastní výpočty autora

Stejný nájem jako splátka hypotéky

Lidé často řeší otázku, zda mají platit nájem či splátku hypotéky, přičemž obojí je přibližně ve stejné výši. Z pohledu inflace a budoucí reálné hodnoty je výhodnější splátka hypotéky. Ale o kolik?

Tabulka 3: Nájemné vs. splátka hypotéky

 

Hypotéka

Nájem

 

Měsíční splátka

1 000 Kč

1 000 Kč

Měsíční platba

Míra inflace

Reálná splátka

Reálný nájem

Reálný růst mezd

2%

552 Kč

1 348 Kč

1%

3%

412 Kč

1 811 Kč

2%

4%

308 Kč

2 427 Kč

3%

Zdroj: Vlastní výpočty autora

Každá tisícikoruna, kterou nyní vkládáme do splátky hypotéky, bude mít za 30 let reálnou hodnotu ve výši uvedenou v Tabulce 3 podle průměrné míry inflace – tedy od 308 Kč do 552 Kč, pokud se bude inflace pohybovat mezi 2 % a 4 %.

Každá tisícikoruna, kterou nyní platíme jako nájemné, vzroste za 30 let reálně na hodnotu uvedenou v Tabulce 3 podle průměrného růstu reálných mezd – tedy na 1 348 Kč až 2 427 Kč, pokud se reálný růst mezd (a s ním nájemného) bude pohybovat v rozmezí od 1 % do 3 %.

Pokud by kupříkladu míra inflace v průběhu 30 let dosahovala průměru 4 % a reálný růst mezd a nájemného 3 %, reálná hodnota současné tisícikoruny investované do splátky hypotéky by činila jen 308 Kč, kdežto reálná výše nájemného by stoupla na 2 427 Kč, tedy reálně téměř na osminásobek splátky hypotéky.

Pozor na další náklady

Nízká flexibilita vlastnického bydlení není jediné negativum. Majitel nemovitosti podstupuje též investiční riziko spojené s kolísáním cen nemovitostí, které sice dlouhodobě přinejmenším kopírují inflaci – ale zkuste tuto poučku vyprávět dědicům vesnického domku v lokalitě, kterou mladí dávno opustili a staří nechávají chátrat. Pokud je dnes nějaká lokalita žádaná, nemusí tomu tak být v době, kdy budete potřebovat prodat.

Vlastnické bydlení je navíc spojeno s dalšími náklady, které nájemník nemusí řešit – např. opravy a rekonstrukce nemovitosti. Ty jsou v současnosti odhadovány přibližně na 55 Kč/m2 plochy bytu. A tyto náklady inflaci budou přinejmenším kopírovat, ale pravděpodobněji překonávat, jak se daří dlouhodobě indexu cen stavebních prací.

Vlastník by měl platit pojištění nemovitosti, jinak riskuje ztrátu investovaného kapitálu. Stát po něm chce zaplacení daní, jejichž výše se může měnit – a jen málokdy k nižšímu. Daně přitom nepředstavují jediné politické riziko, jak se o tom přesvědčili vlastníci nemovitostí v Československu po 2. světové válce. Nemovitost jednoduše nelze sbalit do kufru a přenést do bezpečnější lokality…

Anketa

Za lepší považuji...

... platit nájem. (22)
 
... platit hypotéku. (42)
 Celkem hlasovalo 64 čtenářů

Vlastnické bydlení, nebo nájem? Co na to inflace >> sdílejte na sociálních sítích

 
Reklama

 

 

Poslední přidané komentáře (celkem 1 komentář)

Přidejte komentář

* Pokud je obrázek nečitelný, nový načtete kliknutím na obrázek.
Pro přihlášené se kontrolní obrázek nezobrazuje. Přihlašte se či se zaregistrujte pokud ještě nemáte účet.
Opište text z obrázku: *

* Hvězdičkou jsou označeny povinné informace.


Články z Realitní makléř

Zbyněk Drobiš | 28.07.2016 00:00 Odjíždíte na dlouhodobou dovolenou? Musíte to říci pronajímateli

Nový občanský zákoník vymezuje některé oznamovací povinnosti nájemce ve vztahu k jeho dlouhodobé nepřítomnosti v bytě. Jaké jsou tyto povinnosti a jaké zákonné sankce plynou nájemci z jejich porušení? Celá zpráva »

Komentářů: 0 / 0
Reklama
hypostroj

Jana Zámečníková | 25.07.2016 00:00 Daň z nabytí přechází na kupujícího. Klesnou ceny nemovitostí?

Současná právní úprava dává stranám vybrat, zda daň z nabytí nemovitosti zaplatí kupující či prodávající. Daň přesto paradoxně většinou platí prodávající, který o nemovitost přichází, a kupující je ručitelem. Senát schválil novelu zákona o dani z nabytí nemovitosti, nově tak bude daň platit pouze kupující. Prodávajícím odpadne čtyřprocentní daňová povinnost. Promítne se tato změna do cen nemovitostí? Celá zpráva »

Komentářů: 0 / 0

Jana Zámečníková | 22.07.2016 00:00 Žně zlodějů jsou v plném proudu. Nepodceňujte zabezpečení ani pojištění

Lidé si užívají v letních měsících volna u moře či na chalupě, příbytky nechávají bez dozoru a často i nezabezpečené. Zloděje ale na dovolené v této době rozhodně nenajdete. Počet vloupání v létě každoročně přibývá. Jak se co nejvíce vyvarovat nezvané návštěvě? Na co si dát pozor, aby vám pojišťovna případné škody proplatila?  Celá zpráva »

Komentářů: 0 / 0

Jana Zámečníková | 15.07.2016 00:00 Trh nových bytů v ohrožení

Mohlo by se zdát, že si developeři mnou ruce nad prodeji nových bytů. Opak je ale pravdou. Nové byty se sice prodávají jak na běžícím páse, nabídka dostupných bytů se ale nebezpečně tenčí a nové projekty se neschvalují. Mají developeři plán B? Celá zpráva »

Komentářů: 0 / 0

Jana Zámečníková | 14.07.2016 00:00 Markus Arnold: Měníme peníze v cihly

Společnost Arnold Investments pomáhá propojovat bohaté investory s institucionálními při prodeji nemovitostí. Majitel společnosti Arnold Investments Markus Arnold se podělil o zajímavé zkušenosti z realitního trhu ve Vídni, Praze, Bratislavě a Budapešti. Jaká další města mohou být zajímavou investiční příležitostí? Celá zpráva »

Komentářů: 0 / 0

Další články »

Krátké zprávy z Realitní makléř

27.07.2016 12:18 Nový památkový zákon zkomplikuje život developerů

Nový zákon o ochraně památkového fondu by měl nahradit třicet let starý zákon od ledna 2018. Památkáři návrh na nová pravidla péče o památkově chráněné stavby vítají, developerům zásadním způsobem ovlivní práci.  Celá zpráva »

Komentářů: 0 / 0

26.07.2016 11:22 Ekospol doplatil na taktiku prodeje bytů

Bez územního povolení nikdo nepostaví ani chatku. Taktika prodeje bytů bez tohoto klíčového povolení se nevyplatila developerovi EKOSPOL. Rezidenční projekty výstavby nabírají značné zpoždění a klienti začínají odstupovat od rezervačních smluv. Celá zpráva »

Komentářů: 0 / 0

25.07.2016 12:14 Soud zrušil stanovy bytového družstva, neodhlasovali je všichni členové

Zákon o obchodních korporacích vyžaduje souhlas všech členů bytového družstva, praxe je ale často jiná. Městský soud v Praze poprvé zrušil stanovy bytového družstva, protože je neodhlasovali všichni členové.  Celá zpráva »

Komentářů: 0 / 0

22.07.2016 12:37 Česká spořitelna má zálusk na nejvyšší mrakodrap v Praze

REICO investiční společnost České spořitelny chce od skupiny PPF Petra Kellnera koupit nejvyšší pražský mrakodrap City Tower. Transakci by měl do měsíce schválit Úřad pro ochranu hospodářské soutěže (ÚOHS). Celá zpráva »

Komentářů: 0 / 0

20.07.2016 12:23 Majitelem bývalého kláštera na náměstí Republiky je slovenský miliardář

Účetní závěrka společnosti Eco-Invest ukázala, že bývalý klášter na pražském náměstí Republiky patří slovenskému miliardáři Milanovi Fil´ovi. Miliardář přitom vlastnictví oficiálně popíral.  Celá zpráva »

Komentářů: 0 / 0

Další krátké zprávy »

Anketa

Ubytovali byste u sebe doma uprchlíky?

Ano. (1229)
 
Ne. (1501)
 
Nevím. (52)
 Celkem hlasovalo 2782 čtenářů

Nejčtenější články z Realitní makléř za posledních 14 dní

Jana Zámečníková | 22.07.2016 00:00 Žně zlodějů jsou v plném proudu. Nepodceňujte zabezpečení ani pojištění

Lidé si užívají v letních měsících volna u moře či na chalupě, příbytky nechávají bez dozoru a často i nezabezpečené. Zloděje ale na dovolené v této době rozhodně nenajdete. Počet vloupání v létě každoročně přibývá. Jak se co nejvíce vyvarovat nezvané návštěvě? Na co si dát pozor, aby vám pojišťovna případné škody proplatila?  Celá zpráva »

Komentářů: 0 / 0

Jana Zámečníková | 14.07.2016 00:00 Markus Arnold: Měníme peníze v cihly

Společnost Arnold Investments pomáhá propojovat bohaté investory s institucionálními při prodeji nemovitostí. Majitel společnosti Arnold Investments Markus Arnold se podělil o zajímavé zkušenosti z realitního trhu ve Vídni, Praze, Bratislavě a Budapešti. Jaká další města mohou být zajímavou investiční příležitostí? Celá zpráva »

Komentářů: 0 / 0

Jana Zámečníková | 15.07.2016 00:00 Trh nových bytů v ohrožení

Mohlo by se zdát, že si developeři mnou ruce nad prodeji nových bytů. Opak je ale pravdou. Nové byty se sice prodávají jak na běžícím páse, nabídka dostupných bytů se ale nebezpečně tenčí a nové projekty se neschvalují. Mají developeři plán B? Celá zpráva »

Komentářů: 0 / 0

Jana Zámečníková | 13.07.2016 00:00 Ceny bytů: Česko dýchá na záda západní Evropy

Realitní trh napříč Evropou je velmi rozmanitý. Zatímco na jednom konci koupíte za 200 tisíc eur nemovitost o rozloze více než 200 m2, na druhém za stejnou cenu pořídíte pouhých 11 m2. Jak si stojí Česká republika v evropském srovnání?  Celá zpráva »

Komentářů: 2 / 2 Poslední komentář: 01.01.1970 01:00

Další články »