Výhodná koupě? Pozor na věcné břemeno

Koupí nemovitosti s se sjednaným věcným břemenem můžete ušetřit hromadu peněz. Vyplatí se to? A jak funguje statut věcného břemene?

Věcné břemeno

Věcné břemeno zjednodušeně řečeno představuje omezení vlastnického práva k nemovitosti. A to tak, že vlastník je povinen buď něco trpět (inženýrské sítě vedoucí přes náš pozemek na pozemek souseda), něčeho se zdržet (např. využívat nemovitost za účelem tvorby zisku) nebo něco konat.

Omezení vlastnického práva může být sjednáno buď ve prospěch vlastníka jiné nemovitosti, nebo ve prospěch konkrétní osoby.

• ve prospěch vlastníka jiné nemovitosti - znamená, že práva plynoucího z věcného břemene může využívat vlastník určité nemovitosti. Práva a povinnosti, která jsou obsahem věcného břemene k nemovitosti, jsou spojena nejen s vlastnictvím nemovitosti, ale přecházejí i na každého dalšího nabyvatele této věci. Každý nový vlastník je přitom povinen toto břemeno trpět.
  
• ve prospěch konkrétní osoby - znamená, že právo věcného břemene je přiznáno konkrétní osobě (identifikované jménem a příjmením, rodným číslem a trvalým bydlištěm). Toto právo nepřechází na její právní nástupce a zaniká smrtí nebo zánikem právnické osoby, která je stranou oprávněnou

Věcná břemena jsou upravena v občanském zákoníku, konkrétně se jedná o paragraf 151 (písmena n, o, p). Ze zákonné normy mimo jiné také vyplývá, že věcným břenem je možné zatížit pouze věci nemovité, tedy stavby a pozemky spojené se zemí pevným základem. Přičemž věcné břemenem je zatížena vždy celá nemovitost, nicméně samotný výkon práva se může vztahovat pouze na součást nemovitosti (část pozemku, část domu).

Pokud s údržbou nemovitosti zasažené věcným břemenem souvisí jakékoliv náklady na údržbu Zákoník říká: "Pokud se účastníci nedohodli jinak, je ten, kdo je na základě práva odpovídajícího věcnému břemeni oprávněn užívat cizí věc, povinen nést přiměřeně náklady na její zachování a opravy; užívá-li však věc i její vlastník, je povinen tyto náklady nést podle míry spoluužívání."  

Vznik věcného břemene

Existuje několik způsobů vzniku věcného břemene, vždy se však musí jednat o písemné ujednání. 

Věcné břemeno může jednak vzniknout dohodou a sepsáním smlouvy. Součástí smlouvy musí být přesné označení obou smluvních stran a nemovitosti, které se vécné břemeno týká včetně popisu toho, jakým způsobem a v jakém rozsahu bude věcné břemeno uplatňováno. Pokud je věcným břemenem zatížena pouze část pozemku, musí být ke smlouvě přiložen geometrický plán, ve kterém je zobrazena zatížená parcela a vyznačeno, které části pozemku se týká právo odpovídající věcnému břemeni. 

Věcné břemeno může také vzniknout v souvislosti s řízením dědictví, konkrétně na základě závěti. V tomto případě se nejčastěji jedná o případy, kdy zemřelý (zůstavitel) odkáže svoji nemovitost jednomu nebo více dědicům, ale v závěti zřídí věcné břemeno ve prospěch osoby, která není dědicem. Jedná se například o situaci, kdy manžel sjedná věcné břemeno k nemovitosti ve prospěch své manželky, aby mohla po jeho smrti bezplatně dožít v nemovitosti, kterou zdědí jejich potomci.  

Vznik věcného břemene vydržením, předpokládá, že oprávněný držitel práva, tedy ten, kdo právo vykonává pro sebe v dobré víře o tom, že mu právo patří, využívá toto právo nepřetržitě po dobu nejméně deseti let. Účinky vydržení a podmínky vzniku upravují ustanovení § 129, 130, 134 občanského zákoníku. Vydržením nelze získat právo odpovídající věcnému břemeni k nemovitostem ve vlastnictví státu nebo zákonem určených právnických osob. 

Velmi často vznikají věcná břemena také rozhodnutím příslušného orgánu (rozhodnutí soudu) nebo ze zákona, kde se jedná především o stavby všeobecného zájmu. 

K nabytí práva odpovídajícího věcným břemenům je nutný vklad do katastru nemovitostí.

Zápis věcného břemene do katastru nemovitostí

Právo odpovídající věcnému břemeni vzniká vkladem do katastru nemovitostí u příslušného katastrálního úřadu podle toho, na kterém katastrálním území se nemovitost nachází. Stav nemovitosti, resp. to zda je nemovitost zatížena jakýmkoliv věcným břemenem je možné zjistit z listu vlastnictví (výpisu z katastru). 

• věcná břemena, jež byla uzavřena ve prospěch vlastníka nemovitosti jsou uváděna v části B listu vlastnictví. Taková břemena logicky většinou zvyšují hodnotu evidované nemovitosti, nebo mohou být nezbytně nutná pro její plnohodnotné využívání (například se může jednat o právo přístupu k nemovitosti, vedení inženýrských sítí apod. přes cizí pozemek).
• věcná břemena, která představují pro vlastníka evidované nemovitosti omezení vlastnického práva jsou zanesena v části C listu vlastnictví. Zapsána zde nemusejí být taková věcná břemena, která vznikají na základě zákona

Zánik věcného břemene

Věcná břemena mohou zaniknout podobně jako u vzniku buď písemnou smlouvou, rozhodnutím příslušného orgánu nebo ze zákona. Kromě Zákoníkem stanovených forem se může jednat také o splynutí a uplynutím doby, promlčením nebo úmrtím oprávněné osoby. Zánik práva věcného břemene je rovněž nutné vložit do katastru nemovitostí.

Splynutí znamená stav, kdy se osoba oprávněná k užívání práva věcného břemene se zároveň stane osobou povinnou. Uplynutím doby zaniká věcné břemeno pokud bylo zřízeno na konkrétní časově omezenou dobu. K promlčení dojde tehdy, pokud právo odpovídající věcnému břemeni nebylo vykonáváno po dobu delší deseti let.