Vyplatí se byt koupit, nebo pronajmout?

Mnoho lidí si myslí, že peníze zaplacené za nájemné jsou vyhozené z okna, zatímco hypotéka se (vždy) vyplatí, neboť “byt pak bude můj“. Že to ne vždy musí být pravda, se lze přesvědčit na situaci hypotečního trhu z vrcholu bubliny v roce 2008.

Ačkoliv nájem je jistě „vyhozen z okna“, je nutno si uvědomit, že hypoteční splátka se skládá z úmoru (který vlastně zůstane nám, neboť jím zmenšíme svůj dluh) a úroku, který je vyhozen do chřtánu banky úplně stejně, jako je vyhozen do chřtánu majitele nájemné. Má smysl porovnávat výši tržního nájemného s úrokem placeným bance.

Představme si šťastného majitele bytu, který se jej rozhodl v roce 2008 financovat stoprocentní (tentokrát již nezjednodušenou) hypotékou s úrokem 5,5 %:

• výše měsíční hyposplátky byla 20 637 Kč při 20leté splatnosti,
• na úroku ze začátku platil 13 750 Kč měsíčně.

Pouhopouhý pohled do tabulky prozrazuje, že koupě bytu skutečně v té době byla očividný nesmysl. (Autor těchto řádek byl generálem před bitvou.) Při daných parametrech by trvalo více než 6let, než by měsíční úroky placené bance klesly pod cenu tržního nájemného. Pokud by člověk zvolil nájem, celých 6 let by mohl pohodlně spořit (při stejných výdajích) měsíčně částku 20 637 Kč - 11 000 Kč = 9 637 Kč, což je částka rovná rozdílu mezi hyposlátkou a nájemným. To by mu za 6 let vyneslo téměř 694 000 Kč.

Srovnejme nyní situaci dvou lidí se stejnými měsíčními výdaji po šesti letech: Jeden (Petr) si v roce 2008 byt koupil za popsaných podmínek, druhý (Pavel) si totožný byt pronajmul a měsíčně spoří čásku rovnou rozdílu mezi hyposplátkou a nájemným. Po šesti letech se také rozhodl byt koupit. Kdo z nich je na tom lépe? (Nyní neuvažujeme pokles cen od roku 2008!)

Pavlova situace je jasná: Má naspořeno 694 tis. Kč, při koupi bytu v ceně 3 mil. Kč bude bance dlužit 2 306 000 Kč.

U Petra to vypadá následovně:

Petr dluží bance po šesti letech 2 414 132 Kč, tedy o 108 132 Kč více.To je pět měsíců - téměř půl roku splácení jeho hypotéky!

Závěr 1: Při posuzování výhodnosti koupě nemovitosti porovnávejte výši tržního nájemného s výší úroku první hyposplátky a byt nekupujte, pokud je úrok vyšší.

Jak to změní vlastní kapitál?

Držme se stále našeho příkladu z roku 2008 a podívejme se na to, jak by se tehdy situace našeho kupujícího změnila, kdyby měl v kapse 800 000 Kč. Menší půjčka = menší úrok, mělo by to být lepší. Tak jak to je?

Skutečně úrok, který platíme bance, je mnohem menší. Jenže... pokud máme 800 tis. Kč, asi je nestrčíme pod polštář, nýbrž je třeba dáme do banky na termínovaný vklad, který nám může nést třeba 3 % ročně. To je v tomto případě 24 tis. Kč ročně, tudíž 2 tis. Kč měsíčně, které můžeme použít na úhradu nájemného. Tak se dostaneme k „efektivnímu nájemnému“, které bychom měli porovnávat s úrokem placeným bance.

I v tomto případě se tedy koupě bytu nevyplatila. Nicméně je to již lepší - do bodu zvratu bychom došli za 3,5 roku. Abychom se dostali do situace, kdy by se za uvažovaných hodnot koupě vyplatila od počátku, museli bychom dokonce mít úspory v překvapující výši 1 320 000 Kč.

Závěr 2: Pokud hodláte do bytu investovat vlastní kapitál, neopomeňte do svých úvah zakomponovat ušlý výnos.

Závěr

Popsané modely splácení bytu by šlo dále rozvíjet, například zahrnout vliv inflace, průběžného růstu cen nemovitostí i nájemného, vlivu různých poplatků, které hypoteční banky nenápadně účtují a které v součtu mají znatelný vliv. Nebylo úmyslem autora snažit se postihnout tyto vlivy.

Ačkoliv nikdo neočekává, že například cena nájmu zůstane 30 let stejná a že ceny nemovitostí 30 let neporostou, přesto tyto výpočty mohou dát velmi užitečné vodítko těm, kteří se rozhodují, zda koupit byt dnes či tuto koupi odsunout o několik let.

Poměrně zásadním nedostatkem tohoto článku je absence úvah o nákladech na údržbu, které i u novostavby činí 1 - 2 % z ceny nemovitosti ročně, byť je zpočátku lze odkládat.

Naznačené úvahy, pro názornost ukázané na cenách roku 2008, je pochopitelně potřeba naroubovat na současné ceny, úroky a jiné poměry a to u každého jednotlivého případu zvlášť. Dnes jsou všechny vstupní čísla jiná. Výsledky na dnešním nemovitostním trhu tedy budou pravděpodobně velmi lišit.

Každý člověk, který zvažuje, zda si byt koupí nebo pronajme, by se měl každý měsíc ptát: “Proč zrovna tento měsíc bych měl uzavřít hypotéku? Pokud tak učiním dnes, bude příští měsíc úrok placený hypobance menší než nájemné placené panu domácímu? O kolik přijdu měsíčně na ušlém výnosu z mé hotovosti?“

Zajímavým vedlejším produktem tohoto článku je náhled do zcela iracionálního chování kupujících z let 2007 - 2008. Jejich koupě by byla ekonomicky silně ztrátová i pokud by nedošlo k následnému půdu cen nemovitostí, která například z uvažovaného bytu na Jižním Městě - Hájích dále ukrojila již 600 - 800 tis. Kč, přičemž ani není jisté, že je u konce.