Fincentrum a.s.
Investujeme.cz Investujeme.cz ČeskéReformy.cz ČeskéReformy.cz Bankaroku.cz Bankaroku.cz Investiceroku.czInvesticeroku.cz Investujeme.sk Investujeme.sk InvesticiaRoka.sk InvestíciaRoka.sk Ověření poradců Ověření poradců

Děkujeme našim partnerům:

logo fincentrum-mensi-nove ceska-bankovni-asociace logo-fctr-real-hypoindex

 


Zisk bytového družstva na opravu domu nelze použít

Zisk bytového družstva na opravu domu nelze použít

Při privatizaci obecních bytů vznikala často bytová družstva. Byty z nich následně přešly do osobního vlastnictví. Družstva ale mnohdy nezanikla – některé byty zůstávají družstevní a jsou komerčně pronajímány. Zisk ale nelze využít na opravy domu. Proč?

Privatizace bytového fondu v České republice pomohla mnoha obyvatelům k získání bytu. Některé domy ale nechtěly obecní či městské úřady rozdělovat na jednotlivé byty, ale prodávaly je nově vznikajícím bytovým družstvům. To mělo vedle nižších administrativních nákladů na straně úředníků i výhody u kupujících. Bytové družstvo mohlo snadněji čerpat úvěr než někteří jeho méně bonitní členové.

Další výhodou pro obecní a městské úřady byla privatizace celého bytového domu určeného k prodeji. Pokud některý z nájemníků neměl zájem o „koupi svého bytu“, nemusel se stát členem družstva – a družstvo mohlo od města či obce odkoupit i jeho byt. S ním nemůže nakládat tak volně, jako s prázdnými byty. Nemůže kupříkladu nájemníka vystěhovat a nájemník má navíc předkupní právo na daný byt.

Členové družstva tak mnohdy vlastnili více bytů, než kolik bylo ve družstvu členů. Výnosy z nájemného z „nečlenských“ bytů sloužili jako výnos družstva užívaný k údržbě a opravám nejen oněch bytů, ale také společných prostor bytového domu.

Družstevní vlastnictví má své výhody, ale je zatíženo i řadou nevýhod, kvůli kterým družstevníci převáděli byty do osobního vlastnictví, jakmile byl splacen úvěr družstva. Tou hlavní nevýhodou je horší prodejnost a nižší cena družstevního bytu, na jehož koupi lze hůře získat financování. Vyskytl se ale problém: Co s byty, které nemají své členy s právem nájmu?

Optimálním řešením bylo při převodu bytů do osobního vlastnictví při založení společenství vlastníků jednotek nerušit „zbytkové“ družstvo a ponechat „volné“ byty v majetku družstva. Protože všichni majitelé bytů jsou zároveň členy družstva a mají podíl na bytovém družstvu vlastnícím zbývající byty, nikdo o nic nebyl připraven a nikdo nebyl zkrácen o žádná práva.

Ponechání bytového družstva mělo i další výhody. Tou hlavní byla možnost použít výnos z pronajímaných bytů na údržbu domu, aniž by bylo nutné peníze danit. Ke zdanění podle sdělení Generálního finančního ředitelství sice docházet mělo, ale finanční úřady byly v tomto směru tolerantní a náklady na údržbu celého domu družstvu tolerovaly.

novým Občanským zákoníkem a novým zákonem o obchodních korporacích se bytová družstva dostala na roveň obchodním korporacím. Komplikaci přináší zejména ustanovení o užití zisku bytového družstva.

Zákon č. 90/2012 Sb., o obchodních společnostech a družstvech (zákon o obchodních korporacích)

Omezení hospodaření bytového družstva

§ 750

Zisk bytového družstva může být použit pouze k uspokojování bytových potřeb členů a k dalšímu rozvoji bytového družstva.

V domě s byty převedenými do osobního vlastnictví se „zbytkovým“ družstvem vlastnícím část bytů v bytovém domě se o bytový dům stará společenství vlastníků jednotek. Jedním z jeho členů je bytové družstvo, které sice může být pověřeno správou domu, ale jeho účetnictví a prostředky získané z pronájmu bytů jsou oddělené od fondu oprav a dalších finančních prostředků společenství jednotek. Nemůže tedy jednoduše převést prostředky z nájemného do fondu oprav a využít je ve prospěch celého domu, aniž by nejprve prošly zdaněním korporátní daní ve výši 19 %. Může do fondu oprav přispívat pouze stejným podílem, jako ostatní členové společenství vlastníků.

Podle některých výkladů bytovému družstvu nepomůže ani situace, kdy všichni majitelé bytů v osobním vlastnictví jsou zároveň členy družstva. Ani v takovém případě se nelze držet ustanovení o „uspokojování bytových potřeb členů“, přestože by se vyšším příspěvkem družstva na opravu domu zlepšovala kvalita bydlení členů družstva. Zhodnocoval by se jejich další majetek.

Nehledě na skutečnost, že členem družstva nemusí být každý majitel bytové jednotky. Byty se prodávají a kupují a kupující bytu v osobním vlastnictví jen obtížně může zkoumat, zda „k bytu“ není přičleněno ještě členství ve „zbytkovém“ družstvu. Pokud novému majiteli bytu prodávající nepřevede i členství ve družstvu, nemusí se o tom ani dozvědět.

Samotné ustanovení „k uspokojování bytových potřeb členů družstva“ je samo o sobě sporné a věcně nevystihující. Člen družstva může „vlastnit“ družstevní byt nikoli k uspokojování svých bytových potřeb, ale čistě k investičním účelům – k podnájmu, k následnému prodeji… i v řádné fungujícím „úplném“ družstvu tak podle tohoto ustanovení při doslovném výkladu může mít družstvo svázané ruce a nemůže do domu řádně investovat. Neuspokojovalo by tím bytové, ale investiční potřeby členů.

Současná právní úprava bytových družstev není ještě ustálená a je otázkou, jak se na jednotlivé kroky družstev budou dívat finanční úřady či soudy. Panují ovšem i názory, že by měla být kompletně přepracována. „Podle mého názoru je současná úprava nesmyslná a měla by být navrácena do stavu, který bezproblémově fungoval,“ soudí Milan Taraba, předseda Sdružení nájemníků ČR.

Zisk bytového družstva na opravu domu nelze použít >> sdílejte na sociálních sítích

 
Reklama

 

 

Komentáře


K tomuto článku ještě nebyl přidán žádný komentář. Buďte první a okomentujte tento článek.

Přidejte komentář

* Pokud je obrázek nečitelný, nový načtete kliknutím na obrázek.
Pro přihlášené se kontrolní obrázek nezobrazuje. Přihlašte se či se zaregistrujte pokud ještě nemáte účet.
Opište text z obrázku: *

* Hvězdičkou jsou označeny povinné informace.


Články z Realitní makléř

Martin Fojtík | 24.06.2016 00:00 Realitní franšízy jako hit Česka? Většinou jen slepá ulička!

Před pár dny oznámila další z tuzemských realitek, že vstupuje na pole franšíz, tedy že svou značku bude přeprodávat a pronajímat zájemcům po celé republice. V praxi to pak vypadá tak, že se v některém z měst objeví pobočka velké realitní firmy, která s ní má ale společný jen název. Celá zpráva »

Komentářů: 1 / 1 Poslední komentář: 24.06.2016 22:41
Reklama
banner-investujeme-ceskych100

Roman Klein | 23.06.2016 00:00 Hypotéka, nebo nájem? Otázka, kterou si snad položil každý z nás

Hypotéka, nebo nájem? Zadlužit se na desetiletí a žít ve svém, nebo žít v klidu bez dluhu, ale platit nájem někomu jinému? To je zásadní rozhodnutí a každý si do něj promítá jiné priority. Podívejme se na hypotéky jednoduše a hlavně bez emocí. Celá zpráva »

Komentářů: 1 / 1 Poslední komentář: 23.06.2016 12:59

Jana Zámečníková | 16.06.2016 00:00 Kdo doplatí na návrat předkupního práva?

Poslanci začali znovu uvažovat o zavedení předkupního práva. Opatření, které ukládá vlastníkům části nemovitosti nabídnout svůj podíl přednostně ostatním spoluvlastníkům, bylo zrušeno s příchodem nového občanského zákoníku. Co by znamenal návrat předkupního práva pro vlastníky nemovitostí? Kdo by na změnu doplatil nejvíce? Celá zpráva »

Komentářů: 1 / 1 Poslední komentář: 16.06.2016 11:53

Zbyněk Drobiš | 10.06.2016 00:00 Kdy může pronajímatel vypovědět nájem s okamžitou platností?

Občanský zákoník opravňuje pronajímatele v některých případech k učinění výpovědi z nájmu bytu bez výpovědní doby, pokud nájemce porušuje zvlášť závažným způsobem své povinnosti. Jakým způsobem občanský zákoník vymezuje uvedené právo pronajímatele? Celá zpráva »

Komentářů: 0 / 0

Jana Zámečníková | 09.06.2016 00:00 Fotbalové Euro se blíží. Airbnb přidělává hoteliérům vrásky

Fotbalové Mistrovství Evropy ve Francii začne již zítra. Hotely se plní a zdražují. Turistického ruchu chtějí využít i místní obyvatelé, internet se proto hostitelskými nabídkami jen hemží. Krátkodobý pronájem přes Airbnb dělá vrásky hoteliérům. Některá města začala již dokonce s platformou otevřený boj. Celá zpráva »

Komentářů: 0 / 0

Další články »

Krátké zprávy z Realitní makléř

22.06.2016 12:58 Město změnilo územní plán. Firmy chtějí odškodnění 82 milionů korun

Společnost Ulma koupila pozemek v průmyslové zóně v Benátkách nad Jizerou, aby rozšířila svůj areál. Radnice ale před dvěma lety změnila územní plán a výstavbu na pozemcích zakázala. Celá zpráva »

Komentářů: 0 / 0

17.06.2016 13:09 Developeři budou mít žně díky návrhu nového Metropolitního plánu Prahy

Zveřejněný návrh nového Metropolitního plánu Prahy ukazuje, co a kde se bude stavět. Dokument počítá s tím, že pro investory otevře velká území typu Bubny, nádraží Smíchov nebo nákladové nádraží Žižkov. Tyto projekty spolknou v součtu stovky miliard korun. Do toho se v hlavním městě počítá s výstavbou nových mostů a tramvajových tratí. Celá zpráva »

Komentářů: 0 / 0

15.06.2016 10:19 Stát prodává nemovitosti. Chce letos dosáhnout rekordu

Úřad pro zastupování státu ve věcech majetkových (ÚZSVM) si dal letos ambiciozní plán. Plánuje rekordní prodej nemovitostí a majetku, který by předčil loňský zisk 1,93 miliard korun. Letošní cíl 2 miliardy korun chtějí docílit především prodejem obří budovy barokní Invalidovny v pražském Karlíně za vyvolávací cenu přesahující 637 milionů korun. Celá zpráva »

Komentářů: 0 / 0

10.06.2016 13:48 Novým majitelem Kotvy se stal miliardář Skala

Irská skupina Markland prodala pražský obchodní dům Kotva společnosti Pražská správa nemovitostí (PSN) miliardáře Václava Skaly. Prodejní cena nebyla zveřejněna, ale měla údajně přesáhnout 80 milionů eur (asi 2,2 miliardy korun). Celá zpráva »

Komentářů: 0 / 0

09.06.2016 10:53 V Praze vyrostou desítky tisíc nových bytů

Nový projektový záměr chystají pro Prahu místní developeři. Chystají výstavbu 70 tisíc nových bytů. Ty mají vzniknout hlavně v Karlíně a na Smíchově. Do pěti let počítají s výstavbou 23 tisíc nových bytů. Celá zpráva »

Komentářů: 0 / 0

Další krátké zprávy »

Anketa

Ubytovali byste u sebe doma uprchlíky?

Ano. (989)
 
Ne. (1413)
 
Nevím. (32)
 Celkem hlasovalo 2434 čtenářů

Nejčtenější články z Realitní makléř za posledních 14 dní

Jana Zámečníková | 16.06.2016 00:00 Kdo doplatí na návrat předkupního práva?

Poslanci začali znovu uvažovat o zavedení předkupního práva. Opatření, které ukládá vlastníkům části nemovitosti nabídnout svůj podíl přednostně ostatním spoluvlastníkům, bylo zrušeno s příchodem nového občanského zákoníku. Co by znamenal návrat předkupního práva pro vlastníky nemovitostí? Kdo by na změnu doplatil nejvíce? Celá zpráva »

Komentářů: 1 / 1 Poslední komentář: 01.01.1970 01:00

Jana Zámečníková | 09.06.2016 00:00 Fotbalové Euro se blíží. Airbnb přidělává hoteliérům vrásky

Fotbalové Mistrovství Evropy ve Francii začne již zítra. Hotely se plní a zdražují. Turistického ruchu chtějí využít i místní obyvatelé, internet se proto hostitelskými nabídkami jen hemží. Krátkodobý pronájem přes Airbnb dělá vrásky hoteliérům. Některá města začala již dokonce s platformou otevřený boj. Celá zpráva »

Komentářů: 0 / 0

Zbyněk Drobiš | 10.06.2016 00:00 Kdy může pronajímatel vypovědět nájem s okamžitou platností?

Občanský zákoník opravňuje pronajímatele v některých případech k učinění výpovědi z nájmu bytu bez výpovědní doby, pokud nájemce porušuje zvlášť závažným způsobem své povinnosti. Jakým způsobem občanský zákoník vymezuje uvedené právo pronajímatele? Celá zpráva »

Komentářů: 0 / 0

Další články »