Fincentrum a.s.
Investujeme.cz Investujeme.cz ČeskéReformy.cz ČeskéReformy.cz Bankaroku.cz Bankaroku.cz Investiceroku.czInvesticeroku.cz Investujeme.sk Investujeme.sk InvesticiaRoka.sk InvestíciaRoka.sk Ověření poradců Ověření poradců

Děkujeme našim partnerům:

logo fincentrum-mensi-nove ceska-bankovni-asociace logo-fctr-real-hypoindex

 


Zisk bytového družstva na opravu domu nelze použít

Zisk bytového družstva na opravu domu nelze použít

Při privatizaci obecních bytů vznikala často bytová družstva. Byty z nich následně přešly do osobního vlastnictví. Družstva ale mnohdy nezanikla – některé byty zůstávají družstevní a jsou komerčně pronajímány. Zisk ale nelze využít na opravy domu. Proč?

Privatizace bytového fondu v České republice pomohla mnoha obyvatelům k získání bytu. Některé domy ale nechtěly obecní či městské úřady rozdělovat na jednotlivé byty, ale prodávaly je nově vznikajícím bytovým družstvům. To mělo vedle nižších administrativních nákladů na straně úředníků i výhody u kupujících. Bytové družstvo mohlo snadněji čerpat úvěr než někteří jeho méně bonitní členové.

Další výhodou pro obecní a městské úřady byla privatizace celého bytového domu určeného k prodeji. Pokud některý z nájemníků neměl zájem o „koupi svého bytu“, nemusel se stát členem družstva – a družstvo mohlo od města či obce odkoupit i jeho byt. S ním nemůže nakládat tak volně, jako s prázdnými byty. Nemůže kupříkladu nájemníka vystěhovat a nájemník má navíc předkupní právo na daný byt.

Členové družstva tak mnohdy vlastnili více bytů, než kolik bylo ve družstvu členů. Výnosy z nájemného z „nečlenských“ bytů sloužili jako výnos družstva užívaný k údržbě a opravám nejen oněch bytů, ale také společných prostor bytového domu.

Družstevní vlastnictví má své výhody, ale je zatíženo i řadou nevýhod, kvůli kterým družstevníci převáděli byty do osobního vlastnictví, jakmile byl splacen úvěr družstva. Tou hlavní nevýhodou je horší prodejnost a nižší cena družstevního bytu, na jehož koupi lze hůře získat financování. Vyskytl se ale problém: Co s byty, které nemají své členy s právem nájmu?

Optimálním řešením bylo při převodu bytů do osobního vlastnictví při založení společenství vlastníků jednotek nerušit „zbytkové“ družstvo a ponechat „volné“ byty v majetku družstva. Protože všichni majitelé bytů jsou zároveň členy družstva a mají podíl na bytovém družstvu vlastnícím zbývající byty, nikdo o nic nebyl připraven a nikdo nebyl zkrácen o žádná práva.

Ponechání bytového družstva mělo i další výhody. Tou hlavní byla možnost použít výnos z pronajímaných bytů na údržbu domu, aniž by bylo nutné peníze danit. Ke zdanění podle sdělení Generálního finančního ředitelství sice docházet mělo, ale finanční úřady byly v tomto směru tolerantní a náklady na údržbu celého domu družstvu tolerovaly.

novým Občanským zákoníkem a novým zákonem o obchodních korporacích se bytová družstva dostala na roveň obchodním korporacím. Komplikaci přináší zejména ustanovení o užití zisku bytového družstva.

Zákon č. 90/2012 Sb., o obchodních společnostech a družstvech (zákon o obchodních korporacích)

Omezení hospodaření bytového družstva

§ 750

Zisk bytového družstva může být použit pouze k uspokojování bytových potřeb členů a k dalšímu rozvoji bytového družstva.

V domě s byty převedenými do osobního vlastnictví se „zbytkovým“ družstvem vlastnícím část bytů v bytovém domě se o bytový dům stará společenství vlastníků jednotek. Jedním z jeho členů je bytové družstvo, které sice může být pověřeno správou domu, ale jeho účetnictví a prostředky získané z pronájmu bytů jsou oddělené od fondu oprav a dalších finančních prostředků společenství jednotek. Nemůže tedy jednoduše převést prostředky z nájemného do fondu oprav a využít je ve prospěch celého domu, aniž by nejprve prošly zdaněním korporátní daní ve výši 19 %. Může do fondu oprav přispívat pouze stejným podílem, jako ostatní členové společenství vlastníků.

Podle některých výkladů bytovému družstvu nepomůže ani situace, kdy všichni majitelé bytů v osobním vlastnictví jsou zároveň členy družstva. Ani v takovém případě se nelze držet ustanovení o „uspokojování bytových potřeb členů“, přestože by se vyšším příspěvkem družstva na opravu domu zlepšovala kvalita bydlení členů družstva. Zhodnocoval by se jejich další majetek.

Nehledě na skutečnost, že členem družstva nemusí být každý majitel bytové jednotky. Byty se prodávají a kupují a kupující bytu v osobním vlastnictví jen obtížně může zkoumat, zda „k bytu“ není přičleněno ještě členství ve „zbytkovém“ družstvu. Pokud novému majiteli bytu prodávající nepřevede i členství ve družstvu, nemusí se o tom ani dozvědět.

Samotné ustanovení „k uspokojování bytových potřeb členů družstva“ je samo o sobě sporné a věcně nevystihující. Člen družstva může „vlastnit“ družstevní byt nikoli k uspokojování svých bytových potřeb, ale čistě k investičním účelům – k podnájmu, k následnému prodeji… i v řádné fungujícím „úplném“ družstvu tak podle tohoto ustanovení při doslovném výkladu může mít družstvo svázané ruce a nemůže do domu řádně investovat. Neuspokojovalo by tím bytové, ale investiční potřeby členů.

Současná právní úprava bytových družstev není ještě ustálená a je otázkou, jak se na jednotlivé kroky družstev budou dívat finanční úřady či soudy. Panují ovšem i názory, že by měla být kompletně přepracována. „Podle mého názoru je současná úprava nesmyslná a měla by být navrácena do stavu, který bezproblémově fungoval,“ soudí Milan Taraba, předseda Sdružení nájemníků ČR.

Zisk bytového družstva na opravu domu nelze použít >> sdílejte na sociálních sítích

 
Reklama

 

 

Komentáře


K tomuto článku ještě nebyl přidán žádný komentář. Buďte první a okomentujte tento článek.

Přidejte komentář

* Pokud je obrázek nečitelný, nový načtete kliknutím na obrázek.
Pro přihlášené se kontrolní obrázek nezobrazuje. Přihlašte se či se zaregistrujte pokud ještě nemáte účet.
Opište text z obrázku: *

* Hvězdičkou jsou označeny povinné informace.


Články z Realitní makléř

Zbyněk Drobiš | 28.07.2016 00:00 Odjíždíte na dlouhodobou dovolenou? Musíte to říci pronajímateli

Nový občanský zákoník vymezuje některé oznamovací povinnosti nájemce ve vztahu k jeho dlouhodobé nepřítomnosti v bytě. Jaké jsou tyto povinnosti a jaké zákonné sankce plynou nájemci z jejich porušení? Celá zpráva »

Komentářů: 0 / 0
Reklama
hypostroj

Jana Zámečníková | 25.07.2016 00:00 Daň z nabytí přechází na kupujícího. Klesnou ceny nemovitostí?

Současná právní úprava dává stranám vybrat, zda daň z nabytí nemovitosti zaplatí kupující či prodávající. Daň přesto paradoxně většinou platí prodávající, který o nemovitost přichází, a kupující je ručitelem. Senát schválil novelu zákona o dani z nabytí nemovitosti, nově tak bude daň platit pouze kupující. Prodávajícím odpadne čtyřprocentní daňová povinnost. Promítne se tato změna do cen nemovitostí? Celá zpráva »

Komentářů: 0 / 0

Jana Zámečníková | 22.07.2016 00:00 Žně zlodějů jsou v plném proudu. Nepodceňujte zabezpečení ani pojištění

Lidé si užívají v letních měsících volna u moře či na chalupě, příbytky nechávají bez dozoru a často i nezabezpečené. Zloděje ale na dovolené v této době rozhodně nenajdete. Počet vloupání v létě každoročně přibývá. Jak se co nejvíce vyvarovat nezvané návštěvě? Na co si dát pozor, aby vám pojišťovna případné škody proplatila?  Celá zpráva »

Komentářů: 0 / 0

Jana Zámečníková | 15.07.2016 00:00 Trh nových bytů v ohrožení

Mohlo by se zdát, že si developeři mnou ruce nad prodeji nových bytů. Opak je ale pravdou. Nové byty se sice prodávají jak na běžícím páse, nabídka dostupných bytů se ale nebezpečně tenčí a nové projekty se neschvalují. Mají developeři plán B? Celá zpráva »

Komentářů: 0 / 0

Jana Zámečníková | 14.07.2016 00:00 Markus Arnold: Měníme peníze v cihly

Společnost Arnold Investments pomáhá propojovat bohaté investory s institucionálními při prodeji nemovitostí. Majitel společnosti Arnold Investments Markus Arnold se podělil o zajímavé zkušenosti z realitního trhu ve Vídni, Praze, Bratislavě a Budapešti. Jaká další města mohou být zajímavou investiční příležitostí? Celá zpráva »

Komentářů: 0 / 0

Další články »

Krátké zprávy z Realitní makléř

28.07.2016 13:45 Chcete stavět? Počkejte si do příštího roku

Vláda chystá změnu stavebního zákona, která by měla zjednodušit život nejen lidem, kteří si chtějí postavit rodinný dům, ale i stavebním úřadům. Ty jsou nyní žádostmi o stavební povolení doslova přehlceny. Celá zpráva »

Komentářů: 0 / 0

27.07.2016 12:18 Nový památkový zákon zkomplikuje život developerů

Nový zákon o ochraně památkového fondu by měl nahradit třicet let starý zákon od ledna 2018. Památkáři návrh na nová pravidla péče o památkově chráněné stavby vítají, developerům zásadním způsobem ovlivní práci.  Celá zpráva »

Komentářů: 0 / 0

26.07.2016 11:22 Ekospol doplatil na taktiku prodeje bytů

Bez územního povolení nikdo nepostaví ani chatku. Taktika prodeje bytů bez tohoto klíčového povolení se nevyplatila developerovi EKOSPOL. Rezidenční projekty výstavby nabírají značné zpoždění a klienti začínají odstupovat od rezervačních smluv. Celá zpráva »

Komentářů: 0 / 0

25.07.2016 12:14 Soud zrušil stanovy bytového družstva, neodhlasovali je všichni členové

Zákon o obchodních korporacích vyžaduje souhlas všech členů bytového družstva, praxe je ale často jiná. Městský soud v Praze poprvé zrušil stanovy bytového družstva, protože je neodhlasovali všichni členové.  Celá zpráva »

Komentářů: 0 / 0

22.07.2016 12:37 Česká spořitelna má zálusk na nejvyšší mrakodrap v Praze

REICO investiční společnost České spořitelny chce od skupiny PPF Petra Kellnera koupit nejvyšší pražský mrakodrap City Tower. Transakci by měl do měsíce schválit Úřad pro ochranu hospodářské soutěže (ÚOHS). Celá zpráva »

Komentářů: 0 / 0

Další krátké zprávy »

Anketa

Ubytovali byste u sebe doma uprchlíky?

Ano. (1240)
 
Ne. (1505)
 
Nevím. (53)
 Celkem hlasovalo 2798 čtenářů

Nejčtenější články z Realitní makléř za posledních 14 dní

Jana Zámečníková | 22.07.2016 00:00 Žně zlodějů jsou v plném proudu. Nepodceňujte zabezpečení ani pojištění

Lidé si užívají v letních měsících volna u moře či na chalupě, příbytky nechávají bez dozoru a často i nezabezpečené. Zloděje ale na dovolené v této době rozhodně nenajdete. Počet vloupání v létě každoročně přibývá. Jak se co nejvíce vyvarovat nezvané návštěvě? Na co si dát pozor, aby vám pojišťovna případné škody proplatila?  Celá zpráva »

Komentářů: 0 / 0

Jana Zámečníková | 14.07.2016 00:00 Markus Arnold: Měníme peníze v cihly

Společnost Arnold Investments pomáhá propojovat bohaté investory s institucionálními při prodeji nemovitostí. Majitel společnosti Arnold Investments Markus Arnold se podělil o zajímavé zkušenosti z realitního trhu ve Vídni, Praze, Bratislavě a Budapešti. Jaká další města mohou být zajímavou investiční příležitostí? Celá zpráva »

Komentářů: 0 / 0

Jana Zámečníková | 15.07.2016 00:00 Trh nových bytů v ohrožení

Mohlo by se zdát, že si developeři mnou ruce nad prodeji nových bytů. Opak je ale pravdou. Nové byty se sice prodávají jak na běžícím páse, nabídka dostupných bytů se ale nebezpečně tenčí a nové projekty se neschvalují. Mají developeři plán B? Celá zpráva »

Komentářů: 0 / 0

Jana Zámečníková | 13.07.2016 00:00 Ceny bytů: Česko dýchá na záda západní Evropy

Realitní trh napříč Evropou je velmi rozmanitý. Zatímco na jednom konci koupíte za 200 tisíc eur nemovitost o rozloze více než 200 m2, na druhém za stejnou cenu pořídíte pouhých 11 m2. Jak si stojí Česká republika v evropském srovnání?  Celá zpráva »

Komentářů: 2 / 2 Poslední komentář: 01.01.1970 01:00

Další články »