Airbnb, nebo dlouhodobý pronájem?

Pro krátkodobé pronájmy není vhodný každý byt. Jak dopředu poznat, jestli se změna modelu na krátkodobé pronájmy u vašeho bytu vyplatí?
Pojďme se podívat na konkrétní klíčové faktory, podle kterých se rozhodnout, zda je pro vás krátkodobý pronájem ta správná cesta.

Lokalita

Prvním a nejdůležitějším faktorem je lokalita. Za poslední tři roky se v Praze okruh, kde jsou krátkodobé pronájmy výhodné, velmi rychle zužuje. Aktuálně nejlepší městskou částí je Praha 1 – Staré město, zejména kolem Staroměstského náměstí.
Krátkodobé pronájmy aktuálně dávají smysl pouze na pravé straně řeky, lukrativní území je ohraničeno Palackého náměstím, náměstím I. P. Pavlova a Florencí. Oblasti jako Holešovice, Letná, Karlín, Žižkov, Vinohrady či Anděl jsou dnes naopak vhodnější pro dlouhodobý pronájem. Taková je situace za předpokladu, že platíte všechny poplatky a daně a byt vám obstarává agentura.

Daně

Největší podíl na zužování okruhu vhodného pro krátkodobé pronájmy má skutečnost, že je nutné příjem z krátkodobého pronájmu danit jako příjem z podnikání dle paragrafu 7 daně z příjmu. Tím se majiteli zvýší odvody na sociální a zdravotní, navíc musí zaplatit daň z příjmu.
Většina lidí má navíc nemovitost nakoupenou na hypotéku jako fyzická osoba, takže jim banka nepovolí vložit daný byt do obchodního majetku, a tím pádem nemůžou použít odpisy ani úroky z hypotéky. U dvou a více krátkodobě pronajímaných nemovitostí je navíc jednoduché překročit limit pro registraci na DPH, což znamená 15% daň. K tomu všemu má majitel povinnost za každého ubytovaného zaplatit drobný rekreační poplatek.
Podle nové evropské směrnice budou muset Airbnb i Booking od roku 2021 povinně nahlašovat, kdo je příjemcem provize. Finanční úřad tak bude mít přehled o tom, kdo přesně byt pronajímá a zda platí či neplatí daně a povinné poplatky.
Mnoho majitelů si také neuvědomuje, že u krátkodobého pronájmu musí sami platit poplatky za internet, energie či plyn. Naproti tomu u dlouhodobého pronájmu nájemník vždy platí nájem plus poplatky.
Pro ilustraci se podívejme na konkrétní příklad: byt v novostavbě v Karlíně aktuálně při krátkodobém pronájmu generuje zhruba 21 tisíc Kč měsíčně. Z této částky pak ale musíme odečíst povinné poplatky, daně a další výdaje. Oproti tomu dlouhodobý pronájem vychází asi na 22 tisíc Kč plus poplatky. V tomto případě navíc částka zůstává stejná i po zdanění, daň je totiž nulová. Rozdíl v měsíčním čistém zisku je v tomto konkrétním případě asi 6 – 8 tis. Kč.
Čím dál tím více lidí, kteří nevlastní byt ve zmíněném okruhu, bude tedy oproti dlouhodobému pronájmu prodělávat.

Vybavení

Kromě toho je ale s krátkodobým pronájmem spojen ještě jeden velký výdaj: vybavení bytu. Aby byt mohl sloužit k ubytování turistů, musíte ho vybavit „do poslední lžičky“, což u 50 m² bytu 2+kk znamená investici zhruba 300 – 400 tisíc Kč, pokud se chcete na současném konkurenčním trhu udržet.
Autor je expertem na investiční nemovitosti v Praze. Tedy jak sehnat ty výnosné nad 7 % p.a. a na to, jak v současných nemovitostech vydělat o 20 % více.