EUR 25.320

USD 23.408

REPO sazba ČNB 5.75 %

Inflace 2.0 %

EUR 25.320

USD 23.408

Text: Petr Zámečník

03. 10. 2016

1 komentář

Ceny bytů rostou. Blíží se další realitní krize?

 


 

České ekonomice se nadmíru daří, nezaměstnanost je poblíž historických minim a důvěra domácností v budoucí prosperitu dnes také nezná míru. Když k tomu přičteme až nezdravou preferenci vlastnického bydlení téměř za každou cenu a rekordně nízké úrokové sazby hypotečních úvěrů (dle Fincentrum Hypoindexu v srpnu 2016 dosáhly průměrné sazby na 1,84 %), není růst cen nemovitostí žádným velkým překvapením.

Realizované ceny bytů meziročně ve 2. čtvrtletí 2016 vzrostly u starších nemovitostí o 9,1 %. Od nejnižší úrovně ve 4. čtvrtletí 2013 se ceny zvýšily již o 18 % a tempo jejich růstu se zvyšuje. K rychlejšímu růstu dochází navíc mimo Prahu, kde ceny stouply od svých minim již o 19 %, zatímco v Praze ve stejném období jen o 15 %. Nutno podotknout, že ceny bytů v Praze dosáhly svých minim o rok dříve – ve 2. a 3. čtvrtletí 2012. Od té doby již posílily o 17 %. O čem statistiky vypovídají?

Realitní makléři vyznávají jednu mantru: Lokalita, lokalita, lokalita. Příhodných lokalit je přitom v hlavním městě mnohem více než jinde.  A statistiky dávají realitním makléřům za pravdu. Ceny bytů v Praze sice také poklesly, ale dno nalezly výrazně výše než ceny mimopražských bytů. Zároveň nebylo tak hluboké (na 95,9 % průměru roku 2010 oproti 88 % téhož u mimopražských bytů) a již nyní se jejich ceny vrátily na předkrizovou úroveň. K té mimopražským bytům ještě mnoho chybí.

Graf 1: Index realizovaných cen starších bytů
ceny-bytu-csu-01

Zdroj: ČSÚ

REKLAMA

Realizované ceny bytů v novostavbách sleduje Český statistický úřad (ČSÚ) pouze v Praze. Jejich vývoj má poněkud odlišný průběh od starších bytů. Zatímco starší pražské byty zareagovaly na pád banky Lehman Brothers a začínající finanční krizi poklesem již ve 4. čtvrtletí 2008, ceny novostaveb rostly až do 2. čtvrtletí 2009. Jejich ceny navíc byly mnohem kolísavější. Minima na úrovni 95,6 % průměru roku 2010 dosáhly v 1. čtvrtletí roku 2013 a od té doby posílily o 12 % na rekordních 106,6 % průměru.

 Graf 2: Index realizovaných cen nových bytů v Praze
ceny-bytu-csu-02

Zdroj: ČSÚ

Přehřívá se trh bytů?

Optimistická očekávání domácností a levné hypotéky kombinované s růstem mezd zvyšují zájem o koupi vlastního bytu či o koupi druhého bytu pro investici. To tlačí vzhůru i ceny nemovitostí. A tím se snižuje i dostupnost vlastního bydlení. Navíc nájmy zůstávají nízké, což znesnadňuje výběr bytu k investici.

REKLAMA

Graf 3: Ukazatele udržitelnosti cen bytů
ceny-bytu-csu-03

Zdroj: ČNB, Zpráva o inflaci III/2016

Taktéž reakce České národní banky (ČNB) směřující ke ztížení přístupu domácností k hypotečním úvěrům nasvědčuje obavy centrální banky z přehřívání realitního trhu. Od 1. října 2016 dle doporučení ČNB nebudou moci banky poskytovat vyšší než 95% hypotéku, od 1. 4. 2017 se dokonce domácnost nemá dostat nad 90 % LTV (loan-to-value, výše úvěru k zástavní hodnotě nemovitosti). Zájemci o investiční byty to budou mít ještě těžší. Banky jim nemají půjčit více než 60 % LTV.

Některé banky již na doporučení zareagovaly. Sice nemohou jednoduše poznat, zda se jedná o byt určený k pronájmu či k vlastnímu bydlení, některé si ale stanovili paušálně, že druhá hypotéka na druhý byt nesmí hranici stanovenou ČNB překročit.

Koupit byt, nebo počkat?

Je v prvé řadě třeba rozlišovat byt pro vlastní bydlení a investiční byt. V případě investičního bytu vždy záleží na podnikatelském záměru a na nalezení optimálního bytu ve správné lokalitě za rozumnou cenu. Jsou-li zdroje investora dostačující (včetně případné hypotéky) a nalezne-li odpovídající byt, není důvod ho nepořídit do portfolia. Samozřejmě po pečlivé kalkulaci veškerých nákladů, rizik a realisticky očekávaných výnosů, obdobně jako u kteréhokoli jiného podnikání.

vlastnického bydlení rozhodují v prvé řadě preference. Pokud rodina skutečně chce bydlet ve vlastním bytě i po pochopení výhod a nevýhod vlastnického a nájemního bydlení, rozhoduje dostupnost bytu a zdrojů a očekávaná udržitelnost příjmů domácnosti. A opět je stěžejním předpokladem nalezení optimálního bytu, v němž rodina plánuje bydlet dlouhodobě – optimálně v řádu alespoň desítek let.

V každém případě by koupě bytu neměla nad míru zatížit rodinný rozpočet. Je třeba počítat i se zvýšením úrokových sazeb hypotéky, ke kterému v následujícím období fixace s největší pravděpodobností dojde. Současné úroky pod 2 % p.a. nevydrží věčně a podle prognózy ČNB by měly vzrůst již v polovině příštího roku.

Loading

Vstoupit do diskuze 1 komentář

Vývoj Swiss Life Hypoindexu

%5.62 Aktuální výše Swiss Life Hypoindexu

6.34%

6.37%

6.27%

6.3%

6.32%

6.3%

6.24%

6.19%

6.1%

6.05%

6.01%

6.02%

5.96%

5.6%

5.62%
Historie vývoje


Související články

Obrat cyklu, příliv a odliv na realitních trzích

Co se týká cen nemovitostí, čeká se růst. Aktuální prognóza ČNB naznačuje od prvního čtvrtletí tohoto roku návrat meziročního tempa růstu cen rezidenčních nemovitostí do mírně kladných hodnot. Trh s hypotečními úvěry zažil v roce 2023 útlum, objem nových hypotečních úvěrů se snížil o čtvrtinu. Trend se změnil a ČNB očekává v roce 2024 oživení […]

Text: Radovan Novotný

Foto: Shutterstock

22. 03. 2024


Diskuze k článku

Vaše e-mailová adresa nebude zveřejněna, vyžadované informace jsou označeny hvězdičkou.

Napsat komentář: Anonym Zrušit odpověď na komentář

Vaše e-mailová adresa nebude zveřejněna. Vyžadované informace jsou označeny *