Dosáhnete na hypotéku? Záleží i na typu příjmu

Hypoteční úvěry tvoří základní složku spotřebitelského financování bydlení. Zpravidla se jedná o předem sjednaný úvěr se splatností až 30 let v různé výši s možnou fixací sjednané úrokové sazby na určitý počet let. Ani klient ani banka nejsou schopni určit, jaká bude úroková sazba za několik let, proto jsou obvyklé fixace 3 nebo 5 let.
V době, kdy je na místě strach z růstu úrokových sazeb, které se vyvíjejí jak na základě sazeb oznamovaných centrální bankou, tak mnoha jiných vlivech v ekonomice, klient bude mít spíše tendenci přiklánět se k delším možnostem fixace na 10 a více let.
Metodické příručky tvoří základní pravidla pro poskytování hypoték a jsou tedy prvním zdrojem informací, které by si klient měl přečíst předtím, než začne vymýšlet a obcházet jednotlivé instituce. V rámci této analýzy jsou srovnávány hypoteční úvěry Hypoteční banky, Raiffeisenbank, Komerční banky, UniCreditu, Equa bank, Sberbank, mBank, Wustenrot, České spořitelny a Moneta Money Bank.
Tabulka 1: Základní parametry standardního hypotečního úvěru

Mezi další základní parametry patří maximální splatnost, která je u většiny institucí standardně 30 let, kde mBank a Hypoteční banka tvoří se 40letou splatností výjimku.
Existují také další, poněkud specifičtější typy hypotečních úvěru. Jedním z nich, který je v dnešní době stále více populární, je neúčelový úvěr. Ten je vyznačován nižší maximální výší úvěru k zástavě tzv. LTV pohybující se okolo 70 %. Zatímco běžné účelové hypoteční úvěry mohou dosáhnout i 90 % LTV.
Dále pak jednotlivé instituce nabízejí specifické formy hypotečních úvěrů, jako například úvěr na nemovitost určenou k pronájmu, zvláštní úvěr pro podnikatele nebo předhypoteční úvěr. Každá z těchto forem pak nese další zvláštní specifické podmínky, které se velmi často odráží opět ve výši úrokové sazby.
Další rozsáhlou kapitolou v metodikách je také velikost a prokazatelnost výše příjmu, z něhož je vypočítávána maximální výše úvěru, na který by konkrétní klient mohl dosáhnout. Mezi zcela běžné příjmy patří příjem ze závislé činnosti, tedy zaměstnání, nebo příjem z podnikání. Jakým způsobem se však tento příjem prokazuje, se liší.
Tabulka 2: Typy příjmů, které lze započítat při výpočtu maximální výše hypotečního úvěru

Způsoby prokazování se liší. Některé banky trvají na doložení potvrzení o příjmu ze zaměstnání, případně daňového přiznání z podnikání. Některým stačí historie pár měsíců, některým rok, u daňových přiznání i dva. Např. u Moneta Money Bank je dostačující výpis z účtu, případně příjem posílaný na účet od zaměstnavatele vedený u Moneta Money Bank si banka ověří interně bez nutného papírování. Některé banky nejsou moc ochotny přijmout dokazování příjmu, který je vyplácen hotově (UniCredit), jiné (ČS) zase ano. Drobný unikát tvoří mBank s nabídkou hypotéky bez dokazování příjmů, ale u klienta již musí existovat určitá platební historie atd.

Plusy a mínusy

U každé z institucí lze ve zkratce shrnout její klady a zápory.
Hypoteční banka: Mezi klady patří splatnost hypotéky až 40 let u úvěrů do 70 % LTV, zdarma odhad při refinancování nebo příznivé podmínky pro začínající podnikatele. Negativum je nutnost životního pojištění u úvěrů nad 80 % LTV.
Komerční banka: Kladné body jsou široké portfolio produktů a možnost individuálního nastavení. Negativum jsou přísnější podmínky pro cizince.
Raiffeisenbank: Plusem jsou výhodné podmínky pro úvěry v cizí měně nebo existence variabilní hypotéky. Záporem požadavky na minimální příjem a přísné podmínky na bonitu.
UniCredit Bank: Má širokou škálu akceptovatelných příjmů, avšak přísnější podmínky na věk a strukturu příjmů.
Sberbank: Kladem je existence neúčelové hypotéky se splatností až 25 let a výhody pro ruské občany. Omezený výběr fixací bude spíše záporem.
Moneta Money Bank: Plusem je možnost pojištění domácnosti a stavebních součástí u bytové jednotky. Negativní je přísné posuzování některých příjmů nebo vyšší poplatky za čerpání.
Equa bank: Kladem je široká škála akceptovatelných příjmů, záporem fixace maximálně 5 let.
mBank: Kladná je splatnost až 40 let nebo nižší sazby i u vyššího LTV. Negativní je fixace maximálně 5 let.
Wüstenrot hypoteční banka: Výhodou je široká škála akceptovatelných příjmů, stejně jako příznivější podmínky na posouzení věkového limitu. Nevýhoda je menší množství fixací a přísnější podmínky pro cizince.
Česká spořitelna: Plusem je zajisté široká škála možných fixací s možností i individuální nabídky fixace na 20 let. Nevýhodou pak 25 mil. Kč limit výše úvěru, který může být při dnešních cenách snadno překročen. Tento limit lze však možné individuálně překročit.
Oberbank: Nabízí úvěr již od 100 000 Kč, stejně jako zajímavou hypotéku na rakouskou rekreační nemovitost. Většina parametrů je individuální, což může být při porovnání značnou nevýhodou, a bude nutné zjišťovat podmínky přímo. Oberbank má jen velmi jednoduše řešenou metodiku pouze se základními údaji.

Cizinci a hypotéka v Česku

Pro příklad byl vybrán cizinec Australan, trvale žijící v České republice déle než 3 roky, v České republice je také zaměstnán, vykazuje příjem, ale nemá české rodné číslo.
Banky k takovémuto cizinci budou přistupovat diametrálně odlišně. Zatímco Hypoteční banka, Moneta, Sberbank a Oberbank při splnění standardních požadavků například na bonitu apod. úvěr poskytnou, mBank by takovému cizinci úvěr neschválila.
Raiffaisenbank trvá na 80 % LTV, což není nic výjimečného, Equa na 70 % LTV a Expobank dokonce na 60 %, avšak státy posuzují individuálně. Komerční banka by cizinci úvěr schválila jen na vlastní bydlení. UniCredit požaduje vyšší nárok na bonitu klienta a zvyšuje sazbu.
Poněkud kostrbatě to má řešena Wüstenrot. Samotnému cizinci nabízí maximálně 50 % LTV, avšak když budou dva cizinci spolužadatelé, už se dostanou na 70 % LTV.  Česká spořitelna by měla být schopná úvěr poskytnout, ale může mít vyšší nároky na bonitu klienta než u českého občana.
Parametry se liší podle občanství, typu pobytu v České republice a jeho délky i typ příjmu.

Závěr

Je zřejmé, že banky přistupují k situaci na trhu různě, některé se snaží „urvat“ každého klienta a hledají cesty, jak by to šlo, i když je například z rizikové země apod. Jiné banky si zase říkají, že to nemají zapotřebí, a pak tedy často mají nastavené striktnější podmínky na přidělení úvěru. Ideální odpověď na otázku, zda někdo dostane či nedostane úvěr, je, že je to zpravidla individuální…