Situace v Brně – roste počet dostupných bytů, ceny ale neklesají a jsou na maximu

Výběr uspokojí, pokles cen ale nepřinesl

Přesně před rokem zájemci o nový byt v Brně vybírali z nabídky čítající asi 440 bytů – nízká nabídka byla jedním z hlavních důvodů, kvůli kterému rostly ceny rychle nahoru. Kupující, kteří měli zájem o konkrétní lokality, museli často ustupovat ze svých požadavků a představ o ideálním bydlení. Z pohledu nabídky je současná situace pro kupující znatelně příznivější. Na výběr mají z více než 1220 bytů v 50 developerských projektech. Hlavní překážkou jsou nyní zejména vysoké úrokové sazby. Kvůli nim řada zájemců o bydlení nedosáhne na hypotéku a vysněný byt si nemůže dovolit.

Průměrné ceny nabízených nových bytů v Brně nadále mírně rostou – aktuální průměrná cena za metr čtvereční podlahové plochy činí 132 000 Kč. Za první pololetí letošního vzrostla nabídková cena v průměru o více než 6 %.

„Přestože tempo růstu cen zpomalilo, v průměrných cenách nadále pozorujeme růst. Ten je ovlivněn i tím, že kupující mají větší zájem o nejlevnější byty. V nabídkách pak zůstávají ty dražší, které tlačí průměrnou cenu výš,“ vysvětluje autor analýzy František Šudřich ze společnosti IMPERA Styl.

^REKLAMA

V přepočtu na podlahovou plochu jsou nejdražší malé, jednopokojové byty – jejich průměrná cena je přes 135 tisíc korun. Průměrnou novou garsonku v Brně koupíte za 4 850 000 Kč. Za dvoupokojový byt zaplatí zájemci 7 300 000 Kč. Pokud kupující požaduje tři pokoje, průměrná cena již šplhá přes 10 000 000 Kč. Vícepokojové byty stojí v průměru 14 500 000 Kč.

Od koupě odrazují hlavně vysoké hypotéky

Ve druhém čtvrtletí letošního roku se v Brně prodalo 158 bytů v novostavbách. Za celé čtvrtletí je to méně, než se prodalo v prvním měsíci letošního roku. Zájem kupujících je o všechny velikostní kategorie. Poptávka po garsonkách a dvoupokojových bytech je vyrovnaná a dohromady představují 75 % všech transakcí. Přibližně 20 % z realizovaných obchodů připadá na byty třípokojové, 5 % na byty o větších dispozicích. Mezi nejoblíbenější lokality patří tradičně městské části Brno-střed a Královo Pole. Nově v posledních měsících roste zájem o prodeje bytů v Brně-jihu.

Zájemce od koupě v současné době odrazují především vysoké úrokové sazby hypoték – ty se pravděpodobně v nadcházejících týdnech vyšplhají k osmi procentům. Pokud lidé na drahou hypotéku finančně dosáhnou, z dlouhodobého hlediska se stále vyplatí:

„V situaci aktuální vysoké inflace je rozhodně výhodnější mít dluh než peníze na účtu. Vysoká inflace díky tomu snižuje reálnou hodnotu dluhu, nikoliv úspor. Reálná hodnota dluhu klesá, zatímco hodnota pořízené nemovitosti zůstává,“ vysvětluje František Šudřich.

Současná metodika ČNB navíc umožňuje předčasně refinancovat hypotéku bez ohledu na dobu fixace pouze za poplatek ve výši administrativních nákladů – nižší tisíce korun. I díky tomu nemusí být současné vysoké úroky pro kupující hrozbou dlouhodobě nákladných splátek. Při poklesu úrokových sazeb mohou za nízký poplatek hypotéku kdykoliv refinancovat.

^REKLAMA

Nový územní plán v nedohlednu

Zlepšení situace s drahými nemovitostmi v Brně nepomáhají ani komplikace se schválením nového územního plánu. Jeho dlouholeté přípravy v závěru schvalovacího procesu nabouraly právní posudky a stížnosti několika starostů městských částí. Zastupitelé města Brna na posledním zasedání 21. 6. schválili přepracování již dokončeného územního plánu.

„Z pohledu rozvoje města je to samozřejmě nešťastná zpráva. Z dlouhodobého hlediska pak i pro budoucí zájemce o nové byty. Aktuální nabídka sice roste, ale ne natolik, aby byty zlevňovaly. Pro investory je naprosto kritická obrovská míra nejistoty – netušíme, podle jakých pravidel máme novou výstavbu projektovat,“ popisuje komplikace František Šudřich.

Dobu schvalování nového územního plánu teď investoři odhadují na jeden až tři roky. Po zapracování nových požadavků vedení města bude třetí návrh nového územního plánu znovu projednán s veřejností. Komplikací je neschválený územní plán především pro rozsáhlá rozvojová území brownfieldů jako Jižní centrum, areál Šmeral, Zbrojovka, motorárna Zetor, chytrá čtvrť Špitálka a další, které byly připravovány pro povolení v rámci nového územního plánu. Neschválený nový územní plán ovlivní také přípravu několika projektů na výstavbu městského startovacího či družstevního bydlení.

Poptávka po pronájmech roste

Počet brněnských bytů nabízených k pronájmu klesá. Aktuální nabídka dle inzertních serverů poskytuje výběr z necelých 600 bytů. Ještě před třemi měsíci to bylo o čtvrtinu více. V létě přitom nabídka pronájmů zpravidla roste, protože se z Brna stěhuje velké množství studentů. Byty se v Brně k pronájmu nabízejí za průměrnou cenu 345 Kč za metr čtvereční. Od září lze očekávat, že s příchodem studentů brněnských univerzit bude nabídka nájemních bytů nadále klesat.