Sousedské právo: Náhrada škody za odrazování zájemců o koupi nemovitosti

Povinnost k náhradě škody může založit také úmyslné porušení dobrých mravů, které způsobí škodu. Posuzování úmyslného porušení dobrých mravů je však problematické a záleží na posouzení okolností každého případu.

Odrazování od koupi nemovitosti?

Vlastník nemovitosti se několik let pokoušel prodat svou nemovitost, kdy někteří zájemci o její koupi nabízeli kupní cenu ve výši 900 000 Kč. Vlastník sousedního pozemku, který byl určen k chovu dobytka, na dotazy zájemců o koupi nemovitosti uváděl, že plánuje začít s chovem dobytka na svém pozemku. Chov dobytka však vlastník sousedního pozemku dlouhodobě nerealizoval.
V důsledku této informace tak někteří zájemci o koupi nemovitosti odstoupili od svého záměru koupě a nemovitost byla nakonec prodána za kupní cenu ve výši 700 000 Kč. Vlastník prodaného pozemku se následně domáhal náhrady škody ve výši 200 000 Kč na vlastníkovi sousedního pozemku pro odrazování zájemců o koupi nemovitosti.
Soud prvního stupně vyhověl podané žalobě s odůvodněním, že vlastník sousedního pozemku jednal v rozporu s dobrými mravy, když informoval nepravdivě zájemce o koupi nemovitosti o záměru obnovit chov dobytku bez uvedení důvodu, pro který dosud s chovem nezačal, ačkoliv vlastníkovi sousedního pozemku v tom nebránil jeho zdravotní stav.

Odvolací soud neshledal porušení dobrých mravů

Odvolací soud žalobu zamítl v plném rozsahu, kdy neshledal jednání vlastníka sousedního pozemku v rozporu s dobrými mravy. Z provedeného dokazování bylo dovozeno, že zájemce o koupě nemovitosti především odrazovala reálná možnost a pravděpodobnost chovu dobytka na sousedním pozemku, nikoliv časový údaj o zahájení chovu dobytka.
Vlastník prodaného pozemku nesouhlasil s rozhodnutím odvolacího soudu a podal dovolání k Nejvyššímu soudu, které bylo však odmítnuto.

Nejvyšší soud k porušení dobrých mravů v obdobných případech

Nejvyšší soud vyjádřil ve svém odůvodnění, že obecně může nastoupit povinnost k náhradě škody způsobená úmyslným porušením dobrých mravů v případech cíleného odrazování zájemců o koupi sousední nemovitosti ve snaze poškodit prodávajícího, sebe obohatit nebo dosáhnout jiného výsledku, který by byl v rozporu s dobrými mravy. Tyto okolnosti je však povinen tvrdit a prokazovat poškozený.
Uvedené a citované rozhodnutí (Usnesení Nejvyššího soudu sp. zn. 25 Cdo 2829/2016) naleznete v kompletním znění na webových stránkách Nejvyššího soudu www.nsoud.cz.
Každý případ takového sporu je individuální. V případě řešení obdobného případu doporučujeme vyhledat právní pomoc advokáta před zahájením soudního sporu ke kvalifikovanému posouzení veškerých okolností.