Bytová krize v Česku: Příčiny a následky nedostatku bydlení ve velkých městech

Hlavní příčinou jsou zastaralé územní plány, které jednoduše neumožňují stavět nové byty. Politici ve velkých městech roky neudělali nic pro to, aby se situace změnila. Z následků se budou města jako Brno a Praha vzpamatovávat ještě dlouhé roky.

Vedle zastaralých územních plánů se objevuje ještě další příčina současného stavu a opět za ní stojí malá akceschopnost politiků. Hovořím o velmi zdlouhavých a komplikovaných povolovacích procesech pro jednotlivou výstavbu. Pokud už stavitel sehnal pozemek pro výstavbu, není výjimkou, že vyřízení povolení trvá i osm let. Na úřadech často není dostatek kvalifikovaných lidí, kteří mohou o povolení sebevědomě a zodpovědně rozhodnout.

Místo aby se naplňovaly rozvojové vize měst, podmínky pro povolení výstavby jsou neustále zpřísňovány a dochází k neustálým změnám užívaných výkladů norem, které zcela ruší právní jistotu přípravy staveb. I tady se příprava staveb komplikuje, náklady na vznik nových bytů rostou a lidé, kteří se chtějí nastěhovat, musí zaplatit více.

A jaké jsou důsledky?

Jenže zatímco důsledky politického váhání a liknavosti jsou mnohdy relativně abstraktní a mlhavé, v případě nedostatečného územního plánování se jedná o naprosto konkrétní dopady na občany. V zásadě se jedná o tři podstatné důsledky:

^REKLAMA

• Bydlení není k mání

Nejdůležitějším faktorem je chybějící nabídka. Například v Brně se za první čtvrtletí 2018 prodalo pouhých 88 bytů v novostavbách. To je obrovský propad prodejů, který nezpůsobilo to, že by na koupi bydlení neměli lidé finance. Příčinou je skutečnost, že jednoduše nemají za co peníze utratit – byty prostě nejsou. Stavitelé už vybudovali bytové domy na drtivé většině míst, kde to umožňovaly stávající územní plány. Ty jsou mnohdy desítky let staré a je třeba je buď aktualizovat, nebo schválit nové, což se politikům nedaří. Následkem toho je v mnoha městech z drtivé většiny vyčerpána možnost stavět. Nabízí se jen přeměna stávajících zastavěných lokalit na nové bydlení. Obměna takzvaných brownfieldů, tedy například starých továren, je sice žádaná i kýžená, ovšem finančně i časově velmi náročná. Ke vzniku nových bytů tak příliš nevede a těch je trvalý nedostatek.

• Pokud už volné byty v nabídce jsou, cena je vysoká

Jestliže jsou plochy pro výstavbu nových bytů velmi omezené a zároveň kvůli dobré ekonomické situaci vzrůstá bohatství obyvatel, jak se logicky zachová stavitel? Na těch pár dostupných plochách bude projektovat a stavět byty, které budou větší a dražší, takže bude mít vyšší zisk. Je si totiž jistý, že pro ně kupce najde. Místo obvyklého mixu, kdy vznikají hlavně dispozice 1+kk či 2+kk doplněné pár většími byty, se poměr obrací. Vznikají luxusnější, rozlehlejší a nadstandardně vybavené apartmány v dobrých lokalitách, u nichž kupec sáhne hlouběji do kapsy. Z nabídky tak mizí menší a levné byty, které by byly dostupné třeba pro mladé rodiny. Například v Brně tvoří nové byty s cenou pod 50 tisíc za m² jen 3 % celé nabídky. Absolventi, singles, rodiny a významná část střední vrstvy tak čelí realitě, v níž na vlastní bydlení nedosáhnou a částka za bydlení nejde na hypotéku, ale pouze na nájem.

• Za levným bydlením je třeba se přestěhovat za město

Jenže ne každý se s tím spokojí, touha po vlastním bydlení je jednoduše příliš silná. Velká města, jako jsou Praha a Brno, se tak poslední léta potýkají s trendem sílící suburbanizace. Jedná se o jev, kdy se lidé stěhují za hranice města – právě zde totiž stavitelé budují nové byty, protože je tu nesvazují zastaralé územní plány. Například mezi lety 2001 a 2015 se v Praze podle Institutu plánování a rozvoje hl. m. Prahy zvedl počet obyvatel o 120 000 osob. Jenže v přilehlém Středočeském kraji jich přibylo dvakrát tolik. Místo aby se města zahušťovala uvnitř, což je zdravý proces, jde o opačný trend. Aglomerace bobtnají na okrajích, zabírají přírodu i ornou půdu. Statisíce lidí navíc každé ráno vyráží ze svých bytů a domků za zaměstnáním do měst. Tento fenomén neúměrně zatěžuje městskou infrastrukturu – opotřebovává silnice, nepřispívá ekologii, vzniká problém s parkováním, kdy o místa na stání bojují venkované s městskými rezidenty. A vlastní bydlení se prodražuje o náklady na dopravu.

Pokud tedy chceme využít výhodu příznivé ekonomické situace, kdy rostou platy a hypotéky jsou relativně levné, je třeba motivovat politiky, aby schválili takové územní plány, které umožní stavět. Teprve pak budou vyrůstat nové byty, které uspokojí vysokou poptávku po bydlení a také sníží jeho cenu.

Alexej Veselý, zakladatel a ředitel společnosti Trikaya