Rezidenční trh v Praze – na optimismus je ještě brzy

Jednu z našich analýz dění na pražském rezidenčním trhu jsme zveřejnili přesně před rokem, v 25. týdnu roku 2011. To nám dává příležitost porovnat loňská čísla s těmi aktuálními a zmapovat tak, co se v rezidencích za rok změnilo či naopak nezměnilo.

Například počet aktuálně volných bytů je téměř shodný.  Loni touto dobou jsme napočítali 6 842 volných ytů, dnes jich je 6 808 (- 0,5 %). To je docela pozoruhodné zjištění, které lze interpretovat různě. Optimisty potěší, že zásoba volných bytů se nezvětšuje, pesimista upozorní, že stále je to zásoba na úrovni téměř dvouleté poptávky.

Nabídka roste

Když se zaměříme na rozestavěné byty, zjistíme, že jich je  6 155, a více než dvě třetiny z nich jsou ještě volné. Celkový přehled o rozestavěných bytech viz Tabulka 1:

Tabulka 1 – Počet rozestavěných bytů

Z našich zjištění dále vyplývá, že v tomto roce bude podle plánů developerů dokončeno 1 538 bytů, které jsou v tuto chvíli ještě volné. Bude zajímavé sledovat, kolik z nich se ještě před dokončením podaří prodat a kolik naopak rozmnoží řady ležáků.

Pokud se podíváme na počty volných bytů z hlediska lokalit, pak nejvíce jich připadá na Libeň, na druhé místo poskočily Hlubočepy. Naopak Stodůlky, které loni byly na druhém místě, nyní klesly na konec první desítky. Lokality s nejvyšším počtem volných bytů ukazuje Tabulka 2:

Tabulka 2 – Volné byty podle lokalit

Stejně jako loni, i letos je první pololetí ve znamení přílivu nově nabízených bytů. Loni jich přibylo během prvních 25 týdnů   1 633, letos dokonce 2 069. To představuje nárůst o 27 %! Celkem se nám v prvním pololetí v Praze  objevilo 23 nových projektů. Zdá se, že developeři stále věří v lepší zítřky.

Pravda je, že prodeje jdou lépe, než tomu bylo loni, kdy se za sledované období prodalo 1 584 bytů – letos je to 1 761 bytů. V procentuálním vyjádření to znamená nárůst o 11 %, a to už je změna hodná zaznamenání. Nicméně hned připomeňme předchozí údaj – nabídka roste rychleji než poptávka.

Graf prodejů rozvržený po měsících krásně dokumentuje sezónnost prodeje nových bytů. Nejvíce se v prvním pololetí prodává v březnu a v dubnu, zatímco začátek i konec pololetí jsou slabší (viz Graf 1).

Graf 1 – Porovnání měsíčních prodejů  za prvních šest měsíců roku 2011 a 2012

Automatizovaný sběr dat umožňuje analytickému oddělení společnosti Trigema aktualizovat údaje každý týden. Díky tomu můžeme předložit srovnání počtu prodaných bytů dokonce po jednotlivých týdnech. Graf 2 ukazuje (odhlédneme-li od zjevně náhodných výkyvů v letošním 7. a 8. týdnu), že úspěšnost prodeje nových bytů má v obou letech velmi podobný průběh. Z počátku roku prodeje klesají až ke dnu v druhé půli ledna, pak se trend otáčí a jarního vrcholu je dosaženo v polovině dubna. Pak následuje poměrně prudký pokles, jehož dno připadá na období květnových svátků. Poté přijde ještě mírné zvednutí zájmu na přelomu května a června, ale s blížícími se prázdninami prodeje opět rychle opadají. 

Graf 2 – Porovnání týdenních prodejů za prvních šest měsíců roku 2011 a 2012

Konečně se také trochu znatelněji snížil počet dokončených neprodaných bytů (tzv. ležáků). Před rokem jich bylo 2 654, aktuálně jsme dospěli k počtu 2 256, což představuje pokles o 15 %. Je to zásluhou toho, že developeři konečně pochopili, že u těchto bytů není jiné cesty a sáhli k výrazným slevám. Přesto je počet ležáků stále výrazným průvodním jevem současné krize.

Závěry z poločasu a výhled do druhé poloviny roku

Generální editel společnosti Trigema Marcel Soural hodnotí zjištěna data takto: „Z týdenních grafů prodejů vyplývá, že kromě pravidelných sezónních vlivů měla v první polovině roku významný podíl na ovlivňování trhu s byty česká vláda. Její nerozhodnost a diskuze na hranici  spekulace o sazbách daně z přidané hodnoty, prezentovaná skrz média téměř v přímém přenosu, způsobila na jedné straně mimořádný krátkodobý zájem o nové byty a na straně druhé zvýšenou aktivitu developerů nabídnout trhu byty v nových projektech.  V kombinaci s drastickými slevami tzv. ležáků v řádů statisíců, někdy až milionů korun se bilance prvního půl roku může zdát ve srovnání s loňským rokem pozitivní.

Druhá polovina roku s ohledem na výhled zvýšení DPH „jen“ o 1 %  bude ve světle uplynulých měsíců půlrokem relativně stabilním – pokud se nevrátíme k vládní politice podle krále z pohádky Pyšná princezna  („Odvolávám, co jsem odvolal, slibuji, co jsem slíbil“). Prodeje budou s velkou pravděpodobností kopírovat standardní sezónní průběhy a trh se bude ubírat dvěmi základními směry – meziročním snížením průměrných cen bytů, které může přesáhnout i deset tisíc korun na čtvereční metr, a zmenšováním výměr bytů bez ohledu na počet obytných místností (tzv. miniaturizace bytového fondu),“ uzavírá svou prognózu Marcel Soural.  

Analytické oddělení společnosti Trigema a.s.