EUR 25.655

USD 22.059

REPO sazba ČNB 1.50 %

Inflace 4.9 %

EUR 25.655

USD 22.059

18. 02. 2020

Cenové mapy pro tržní odhad nemovitosti nestačí

 

Cenové mapy vycházejí z realizovaných prodejů evidovaných katastrálními úřady. Pokud však chcete zjistit tržní hodnotu konkrétní nemovitosti, pouze s těmito údaji si určitě nevystačíte. Proč? Údaji o prodejích totiž celý proces stanovení tržní hodnoty nemovitosti teprve začíná. Cenové mapy tak mohou být součástí odhadu nemovitosti, nikdy však pouhým výsledkem.



 


Špatné stanovení tržní ceny
Dlouho inzerovaná nemovitost, která se těžko prodává, nebo ve výsledku nižší zisk, to jsou negativní dopady při špatném stanovení tržní ceny. Pokud budeme chtít při prodeji nemovitosti stanovit jednoduše cenu na základě údajů z cenových map, může to přesně takto dopadnout. Myšlenka, že „stačí zjistit cenu podobných nemovitostí v dané lokalitě a zprůměrovat je“, je často velkým omylem.
Jsou cenové mapy spolehlivé?
Cenová mapa vychází ze skutečných údajů o již realizovaných převodech vlastnictví k nemovitosti. Katastrální úřad nicméně specifikuje nemovitosti jiným způsobem, než jaký je potřebný pro odhad ceny. Například nezohledňuje technický stav nemovitosti, občanskou vybavenost, dopravní dostupnost, orientaci na světové strany a další detaily, které mají na výslednou cifru zcela zásadní vliv. Podobně je tomu i u cenových map stavebních pozemků. Podle zadání parcelního čísla jsou mapy schopné určit, za kolik se v minulých letech prodaly pozemky v dané lokalitě, což má význam pro orgány státní správy, ale pro účely prodeje se jedná opět o spíše zavádějící údaj. Výsledná cena pozemku se pak může od té skutečné lišit i o desítky procent.
Klíčem je kombinace více zdrojů
Zdaleka nejspolehlivější jsou proto nástroje, které kombinují údaje z cenových map i s dalšími zdroji. „Cenové mapy jsou jen jedním z mnoha faktorů, ze kterých při oceňování vycházíme. Odhad tržní ceny je stanoven na základě údajů z několika různých zdrojů. Dále je výpočet upraven námi vyvinutým algoritmem,“ říká Jakub Zámiš, odborník online kalkulačky Odhadzdarma.cz, která vypočítává tržní cenu nemovitosti i výši nájemného.
Co ovlivňuje kvalitu cenových map?
Dnes již existuje několik cenových map různých kvalit, které jsou veřejně dostupné. Opět je ale mylné se domnívat, že se jedná o natolik relevantní zdroj, abyste z nich dokázali určit aktuální tržní cenu konkrétní nemovitosti. Jelikož se jedná o zprůměrovaná data, jsou vhodné ke sledování vývoje trhu pouze v obecné rovině. V případě rodinných domů, pozemků či komerčních nemovitostí, které jsou velmi specifické, mohou být výsledky velmi diskutabilní. Existují ale i výjimky – například cenové mapy pro pronájem kanceláří ve velkých městech bývají docela přesné, protože data poskytují velcí hráči na trhu pronajímající a spravující kancelářské komplexy.
Nástroje pro odborníky
Vedle cenových map pro laickou veřejnost existují také cenové mapy pro odborníky, jako jsou makléři či developeři. Fungují tak, že shromažďují surová data jak z realizovaných prodejů z katastru nemovitostí, tak i z aktuálních nabídkových cen nemovitostí. Tyto podklady je samozřejmě nutné následně zpracovat. „Zde velmi záleží na přístupu a profesionalitě zpracovatele cenové mapy, který by měl mít hluboké znalosti realitního trhu, dostatek dat za delší časové období, a při zpracování odhadu dbát na specifické vlastnosti dané lokality i nemovitosti, jako je například různorodost porovnávaných nemovitostí. Pokud nejsou výsledky z cenové mapy zpracovány  precizně, dochází velmi často k zavádějícím výsledkům,“ komentuje Jan Hájek, odborník realitní kanceláře Quantum reality.
 

Vstoupit do diskuze Žádný příspěvek

Vývoj fincentrum hypoindexu

%2.43 Aktuální výše Hypoindexu

2.15%

2.11%

2.07%

2.02%

1.98%

1.96%

1.94%

1.93%

1.94%

1.98%

2.06%

2.13%

2.23%

2.32%

2.43%
Historie vývoje


Související články

Kvůli covidu zdražují nejen chaty a chalupy, ale i mobilní domy

Foto: Shutterstock Průzkumy ukazují, že Češi tráví na svých chalupách nebo chatách stále více času. Mnozí další by si přitom takovou nemovitost přáli nebo již aktivně plánují její nákup. Vyšší poptávka, kterou způsobila pandemická omezení, ale žene ceny nahoru. Podle osloveného realitního experta je aktuální nabídka chudší než dříve, zajímavou alternativou proto mohou být mobilní […]

Text: redakce hypoindex.cz

04. 10. 2021

Rozhovor: Jaké jsou výhody i případná úskalí družstevního bydlení?

Družstevní bydlení v minulosti tvořilo velkou část nabídky nemovitostí na českém trhu. Po roce 1989 se situace změnila a trendem bylo převést nemovitost do osobního vlastnictví. Zájemci o družstevní bydlení postačí 20 % z ceny nemovitosti a být solventní. Členem bytového družstva se lze stát i ve vyšším věku, vstoupit do něj může rovněž cizinec. Jaké další […]

Text: Milan Vodička

Foto: Shutterstock

22. 09. 2021


Diskuze k článku

Vaše e-mailová adresa nebude zveřejněna, vyžadované informace jsou označeny hvězdičkou.

Napsat komentář

Vaše e-mailová adresa nebude zveřejněna. Vyžadované informace jsou označeny *

 
 
 



Užíváme cookies, abychom vám zajistili co možná nejsnadnější použití našich webových stránek. Pokud budete nadále prohlížet naše stránky předpokládáme, že s použitím cookies souhlasíte.