Hazard za miliony. Sousedé se mohou snadno připravit i o střechu nad hlavou

Každé SVJ na tento kritický bod narazí, a to nejpozději ve chvíli, kdy bude schvalovat nové stanovy. Praxe ukázala, že žádný notář nezapočte hlas, který nepochází od společného zástupce a měl by. V rámci republiky snad neexistuje žádné společenství, ve kterém by každá jednotka byla vlastněna jen jedním majitelem. Stačí, aby byl byt ve společném jmění manželů, tím se z nich automaticky stávají spoluvlastníci, kteří si mezi sebou musí zvolit svého společného zmocněnce.

Členové SVJ se brání

„Velkým problémem však je, že řada statutárních orgánů SVJ o této povinnosti vůbec neví, takže příslušné zmocnění po svých členech ani nepožaduje. Další nemalou skupinu pak tvoří společenství, které o této povinnosti sice ví, ale cíleně ji odmítají akceptovat. Navíc se i po více jak dvou letech platnosti nového občanského zákoníku najde nemalá skupina těch, kteří tvrdošíjně odmítají uznat, že ustanovení NOZ platí i pro SVJ založená před 1. 1. 2014.“ Říká Mgr. Bohdana Hejduková spolupracující s portálem www.pravnigramotnost.cz Vzápětí dodává, že svým klientům dnes a denně vysvětluje, aby si členové SVJ, kterých se tato povinnost týká, společného zástupce, který bude vykovávat jejich práva vůči osobě odpovědné za správu domu, skutečně zmocnili.

V rámci právní jistoty by to měli učinit nejlépe písemně, klidně na dobu neurčitou, a tato zmocnění ponechali u výboru. Statutární orgán pak musí takovéto zmocnění vzít v potaz, jakož i osobu, která vůči SVJ na základě takovéhoto zmocnění jako společný zástupce vystupuje. Vzhledem k tomu, že společný zástupce je oprávněn hlasovat na shromáždění, lze jen doporučit, aby výbor při tvorbě prezenční listiny na základě takto stanovených zmocnění počítal s kolonkou „společný zástupce“, aby pak přítomnost i hlas společného zástupce byly zaznamenány. Pokud tak neučiní, dávají nechtěně do rukou trumfy těm, kteří budou chtít závěry schůze a s tím třeba i schválené investice do zateplení nebo do opravy domu za miliony rozporovat.

Neplatné schůze? Co s půjčenými miliony?

^REKLAMA

Jaký dopad má pro příslušné SVJ absence těchto zmocnění, ví advokátka Hejduková velmi dobře. „Stačí napadnout danou schůzi pro formální nedostatky u příslušného soudu a problém je na světě.“ Je sice pravdou, že termín pro tento krok je zákonně omezen na čtvrt roku, ale z bohaté právní praxe vyplývá, že spousta lidí si ráda počká na případnou chybu a příslušné lhůty si pečlivě pohlídá.

„Záleží samozřejmě až na konečném rozhodnutí soudu, ale lze předpokládat, že statutární orgán příslušného SVJ by se mohl octnout v podobném případě nejspíš ve velkých problémech. Každý chybějící hlas může samozřejmě mít vliv na správnost rozhodování. Zateplení nebo jiné práce, na které se bral například vysoký úvěr, nečeká a řada činností i půjčených peněz se už dávno dala do pohybu.“ Varuje před zbytečnými formálními chybami Hejduková.   

Už jen schvalování stanov je problém

V praxi se ukázalo, že velkým problémem je díky absenci zmocnění společných zástupců ze strany spoluvlastníků už jen samotné schválení nových stanov SVJ. Podle NOZ musí mít všechna SVJ nejpozději do konce roku 2016 schváleny nové stanovy, tento akt musí osvědčit notář a vložením dokumentů do příslušného rejstříku celý proces formálně končí.

^REKLAMA

Často se však naráží na to, že členové SVJ nezmocní společného zástupce a notář pak odmítne osvědčit schválení stanov shromážděním „SVJ tak zbytečně zaplatí za jeho přítomnost na shromáždění a vše se musí opakovat stejně, jako se to nedávno stalo na Praze 9.“ upozorňuje na konkrétní případ Mgr. Zdeněk Burda z Advokátní kanceláře Martina Kašpara, kdy svolané zasedání shromáždění SVJ nebylo usnášeníschopné z toho důvodu, že se spoluvlastníci nebyli schopni sejít a dohodnout na společném zástupci. „Konkrétně v tomto případě se jedná o garáž ve spoluvlastnictví, která tvoří 1/3 hlasů v rámci daného SVJ. Spoluvlastníci garáže se nikdy nesešli v takovém počtu, aby si zvolili společného zástupce, který by je zastupoval na shromáždění SVJ při hlasování o stanovách. Přesto se zasedání shromáždění konalo, ale notář tuto schůzi odmítl osvědčit pro formální nedostatky.“ Vysvětluje Burda.

Bez zmocnění nelze hlasovat ani za manžela

Jak tomu tedy předejít? Spoluvlastníci bytu nebo nebytové jednotky si musí mezi sebou zvolit jednoho společného zástupce a toho vybavit nejlépe písemným zmocněním, jen díky tomuto dokumentu se jednoznačně předejde pochybnostem, kdo je vlastně za spoluvlastníky zmocněn jednat. „Jde o důsledek pravidla, že se spoluvlastníci považují vzhledem k jednotce za jedinou osobu a nakládají s jednotkou jako jediná osoba (§ 1116).“ Říká sám autor Nového občanského zákoníku profesor Karel Eliáš, prorektor pro právní oblast z Vysoké školy podnikání a práva, který pro idnes.cz dále uvedl, že „Zákon v § 1185 vyžaduje, aby spoluvlastníci nebo manželé společného zástupce zmocnili. Zmocněncem může být jeden z nich, anebo kdokoli jiný. Zmocnění předpokládá dohodu všech spolumajitelů jednotky se zmocněncem. Pro SVJ, se kterým má zmocněnec jednat, je významný důkaz, že ke zmocnění došlo a že osoba označená za zmocněnce skutečně zastupuje všechny spolumajitele jednotky. K takovému důkazu slouží plná moc.“

Zmocnění raději písemně, existují i výjimky

^REKLAMA

Karel Eliáš dále připouští, že písemné vyhotovení plné moci není nutné jen ve zcela výjimečných případech. „Pokud například manželé společně navštíví předsedu SVJ a ústně mu sdělí, že pověřili manželčina otce, aby nahlédl do účetních knih a smluv uzavřených společenstvím a že ten se u něho druhý den odpoledne zastaví, je zmocnění platné. Pokud si to ale předseda nedá písemně potvrdit, bude se muset spoléhat, že zmocnitelé svá slova později nepopřou a že nebude popřípadě osočován ze zpřístupnění interních dokladů společenství neoprávněné osobě.“ Vysvětluje Eliáš, podle kterého je navíc nutné vzít na vědomí, že občanský zákoník nemá na mysli povolání zmocněnce k jednorázovému zastoupení, jak tomu bylo v právě uvedeném příkladu, ale trvalejší zastupování. Což podle něj jasně plyne z nedokonavého tvaru slovesa. Podle § 1185 odst. 2 o.z. má zástupce vůči SVJ vykonávat práva spoluvlastníků jednotky, a pro takové opakované konání je písemná forma plné moci nutná (§ 441 odst. 2 o.z.). Existence takového dokladu přináší kromě toho všem zúčastněným větší míru jistoty a právního bezpečí.

Když společný zmocněnec onemocní

Pokud se společný zmocněnec nemůže zúčastnit shromáždění, může dále zplnomocnit pomocí plné moci jinou osobu k zastupování na shromáždění. Pokud by se jednalo například o dlouhodobou nepřítomnost společného zástupce v republice, nebo by spolumajitelé jednotky chtěli svého společného zástupce vyměnit, pak je potřeba zrušit původní zmocnění na dobu neurčitou a připravit zmocnění nové na někoho jiného.

Ověření podpisů není potřeba, jestliže…

V případě písemného zmocnění nemusí být podpisy úředně ověřeny.  Zákon nic takového nenařizuje. Zvláštní formu nemusí mít dokonce ani tehdy, pokud se jedná o zastoupení na schůzi, která schvaluje stanovy. „Jedinou výjimkou, která by požadovala ověření podpisů na zmocnění, by mohly určit samy stanovy příslušného SVJ. Pokud tedy má sdružení ve svých stanovách napsáno, že zmocnění musí být opatřeno úředně ověřenými podpisy, pak nezbývá, než aby byl předložen dokument, který tuto podmínku splní.“ Upozorňuje Mgr. Bohdana Hejduková z portálu pravnigramotnost.cz 
Zdroj : www.pravnigramotnost.cz