INSTITUCIONÁLNÍ INVESTOŘI OČEKÁVAJÍ V ROCE 2015 ZVÝŠENÍ ALOKAČNÍCH ZDROJŮ DO NEMOVITOSTÍ O 52 MILIARD DOLARŮ

KLÍČOVÉ ZÁVĚRY:

• Životnost současného cyklu je pravděpodobně určena načasováním růstu úrokových sazeb ze strany centrálních bank

• Je proto pravděpodobné, že tento býčí trh bude nerušeně fungovat nejméně do prvního zvýšení úrokových sazeb v USA (2015/2016), ve Velké Británii (2016/2017) a v eurozóně (na konci desetiletí)

• Tento cyklus bude prodloužen o rostoucí váhu mezinárodního kapitálu, zlepšující se dostupnost dluhového financování, nové finanční produkty a nové vývojové fáze nemovitostí

• Fondy hladové po výnosech hledají přeshraniční příležitosti s vyšším rizikem, vyšší přidanou hodnotou a oportunistické strategie, často formou joint venture s místními správci nemovitostí

  ^REKLAMA
  

• Obrovský a stále rostoucí objem mezinárodního kapitálu směřuje do omezeného počtu institucionálních nemovitostí, které vytváří hodnoty zejména prostřednictvím zhodnocení nemovitostí 

• Existuje uniktní příležitost jednou za generaci přesměrovat investice do infrastruktury a nových technicky náročných nemovitostí, které přinesou dlouhodobý hospodářský růst a zvýšenou produktivitu v celé Evropě a ve Velké Británii

Společnost Colliers International ve své nejnovější zprávě „How long will this property bull market last?“ zjistila, že institucionální investoři pravděpodobně v letošním roce zvýší své cílové alokační zdroje pro realitní investice na 9,6 % z 9,4 % v roce 2014. Tento zdánlivě mírný vzrůst znamená významnou podporu celkových finančních prostředků směřujících v tomto roce do celosvětových nemovitostí.

V loňském roce vzrostly alokační zdroje o 105 miliard amerických dolarů, což představuje nárůst alokačních zdrojů z průměrných 8,9 % existujících portfolií v roce 2013. Pokud bude toto zvýšení alokačních zdrojů aplikováno přes private equity a státní investiční fondy, pak dojde k celkovému zvýšení o 160 miliard amerických dolarů v roce 2014 a o 80 miliard amerických dolarů v roce 2015. Celkový objem globálních fondů je v současnosti 32 bilionů amerických dolarů.

Je také evidentní, že váha peněz určených na nemovitosti souvisí s velikostí toku přímých přeshraničních investic. Přeshraniční investice dosáhly v roce 2014 hodnoty 262 miliard amerických dolarů, s výraznou expanzí asijských investic v čele s Čínou. V roce 2007 činil asijský kapitál přibližně 13 % přeshraničních investic, do loňského roku se více než zdvojnásobil na 30 %, což představuje celkové zvýšení o 36 miliard amerických dolarů se známkami dalšího růstu.

Walter Boettcher, hlavní ekonom Colliers International pro region EMEA, řekl: „Váha kapitálu jako hnací investiční mechanismus není rozhodně novým jevem, ale v aktuálním cyklu představuje obzvlášť důležitý faktor. Novinkou však je vysoká úroveň globalizace investic do nemovitostí s fondy, které se potřebují dostat za domácí hranice, aby uspokojily své cílové alokační zdroje do nemovitostí. To je řízeno prostředím mimořádně nízkých úrokových sazeb a hledáním výnosů v mezinárodním měřítku, protože nemovitosti nabízejí relativně vysokou návratnost ve srovnání s dluhopisy a vlastním kapitálem. Velká Británie a Evropa zůstávají primárním mezinárodním cílem fondů, které mají větší ochotu riskovat.“

Zpožděný vývojový cyklus má také za následek akutní nedostatek kvalitních institucionálních produktů napříč všemi trhy, což s sebou nese značný tlak na hodnotu stávajících nemovitostí. Dluhové financování výstavby je stále dostupnější, takže investoři se budou muset stále více zaměřovat na vytváření vlastních investičních příležitostí prostřednictvím výstavby.

Vzhledem k nebývalé váze kapitálu společnost Colliers naznačuje, že existuje unikátní příležitost jednou za generaci směřovat investice do rozvoje výrobních aktiv, které nabízí dlouhodobou hodnotu napříč celou ekonomikou. Infrastrukturní projekty jako jsou letiště, univerzity, nemocnice a pečovatelská zařízení jsou náročné na výstavbu a velké kapitálové požadavky, ale nabízejí dlouhodobou pravidelnou návratnost, která je pro instituce přitažlivá. 

Walter Boettcher pokračoval: „Co by nás na tomto cyklu mělo znepokojovat je příliš velké množství peněz, které se zajímají o stejný produkt. Existuje dostatečné množství vhodných nemovitostí, které uspokojí stále rostoucí poptávku? Pokud přemýšlíte striktně pouze o nemovitostech, které nabízí zajištěný dlouhodobý příjem, který lze použít na splátku anuity, pak je odpověď pravděpodobně ne, a to zejména s ohledem na vývoj krátkodobých komerčních pronájmů.“

„Rozvoj infrastruktury vytváří nezbytný rámec pro tvorbu nových geografických oblastí, které naopak poskytují nové příležitosti k dodání jednotlivých nemovitostí. Trvalou příležitost v odvětví nemovitostí představuje přetvoření cyklu, namísto neustálého využívání dobře vyšlapané cesty, což ovšem vyžaduje odvážný krok celého odvětví směrem k novým příležitostem, které usnadní ekonomický růst a s ním i nastartují poptávku po technicky vyspělých a moderních komerčních nemovitostech,“ uzavřel Walter Boettcher.