Kancelářský trh stále v dobré kondici, velký prostor pro nové projekty

Poptávka po nových kancelářích neklesá; firmy by se stěhovaly, jen nemají kam
Trh s kancelářskými prostory v České republice je na tom v současnosti velmi dobře a má velký potenciál pro další rozvoj. Jeho výbornou kondici ukazuje několik parametrů, jež realitněporadenská společnost Cushman & Wakefield dlouhodobě sleduje a jejichž správnou interpretaci ve vztahu k aktuálním výsledkům přináší. Jde především o velmi pozitivní hodnoty poptávky po nových prostorách (velikost obsazené plochy se zvýšila o 47 tisíc m²), stále rekordně nízkou neobsazenost (volných je jen 4,6 procenta prostor) a nejvíce nově otevřených budov za posledních pět let
(17 budov, z toho 11 nově postavených).
 
Čistá poptávka stále v plusu
Nejlepším ukazatelem poptávky, který reálně zobrazuje kondici kancelářského trhu, je tzv. čistá absorpce. Jedná se o změnu velikosti celkové obsazené plochy za určité období. Ta se v posledních letech stále drží na pozitivních hodnotách, což znamená, že je zájem jak o prostory v nově otevřených budovách, tak
o prostory uvolněné firmami, které se odstěhují do nových kanceláří. Za poslední čtvrtletí se celková obsazená plocha kanceláří zvýšila téměř o 47 tis. m² a zároveň přibylo asi 52 tis. m² nové kancelářské plochy. Pozitivní trend je dlouhodobý – posledním obdobím, kdy se ukazatel absorpce dostal do mínusu,
byl začátek roku 2015.
 
Rekordně nízká neobsazenost
Výsledkem této situace na trhu je stále velmi nízký podíl neobsazené plochy, který na konci druhého čtvrtletí činil pouze 4,6 procenta. Před rokem byl tento podíl na úrovni 6,7 procenta a také absolutně se jednalo
o větší množství volné plochy.
Michal Soták, Partner a vedoucí investičního týmu pro střední a východní Evropu, Cushman
& Wakefield: „Nízká neobsazenost svědčí o tom, že výstavba nových prostor má veliké opodstatnění
a potenciál – volných kancelářských prostor je málo a zájem o ně je extrémně velký, téměř okamžitě se obsazují. To je i jeden z důvodů, proč stále roste nová výstavba.“  
Graf 1: Vývoj čisté absorpce, nové nabídky a neobsazenosti kanceláří v Praze
Zdroj: Prague Research Forum (jehož členy jsou společnosti CBRE, Colliers International, Cushman & Wakefield, JLL a Knight Frank)
 
Graf 2: Vývoj obsazenosti a neobsazenosti kanceláří v Praze
Zdroj: Prague Research Forum (jehož členy jsou společnosti CBRE, Colliers International, Cushman & Wakefield, JLL a Knight Frank)
 
Rekordní rok: 17 nových projektů  
Ve srovnání posledních pěti let je rekordní také počet nových kancelářských projektů. Celkově byla a ještě
do konce roku bude dokončena výstavba či rekonstrukce 17 budov, v rekordních 11 případech jde o zcela nové objekty.
Přes takto vysoké počty nově vznikajících kancelářských prostor je zájem o ně obrovský, což potvrzuje také více než 50procentní obsazenost (předpronajatost) všech projektů ve výstavbě s plánovaným dokončením v letošním roce. Lze říci, že nové objekty jsou následně po dokončení obsazeny téměř okamžitě. Příkladem může být Rustonka: její třetí budova byla dokončená teprve v minulém čtvrtletí, nicméně již teď zbývá volných posledních 250 m², což jsou necelá 2 procenta celkové plochy více než 38 tisíc m². Budovy
ve výstavbě se dobře pronajímají také mimo velmi oblíbený Karlín: méně než rok po otevření jsou plně obsazené nové projekty Visionary v Holešovicích, City West A1 ve Stodůlkách nebo Eurovia v Krči.
 
Není se kam stěhovat, roste podíl obnovených pronájmů
Pokud se firmy nestěhují, je to proto, že volných kanceláří není mnoho a ty v populárních lokalitách širšího centra jsou dražší než jejich dosavadní prostory. Nezbývá jim tak nic jiného než obnovovat stávající nájemní smlouvy. Jinými slovy: zůstávají v původních prostorách, protože se nemají kam stěhovat. Podíl obnovených smluv, tzv. renegociací, v této situaci dosáhl téměř 50 procent realizované poptávky. To nahrává majitelům, kteří tím pádem mohou zvyšovat nájemné.
Za této situace také v posledním čtvrtletí mírně klesl tzv. take-up, tedy hrubá poptávka počítaná na základě reálně uzavřených nájemních smluv. Jedná se o 8procentní pokles ve srovnání s minulým čtvrtletím. Také kumulovaná poptávka za posledních 12 měsíců klesla oproti minulému čtvrtletí o 8 procent.
Michal Soták, Partner a vedoucí investičního týmu pro střední a východní Evropu, Cushman
& Wakefield: „V dlouhodobém horizontu se nejedná o nijak zásadní pokles, nicméně je pravdou, že v poslední době mírně klesá aktivita firem, tedy nájemníků na trhu. To je kromě zmíněného nedostatku volných kancelářských prostor dáno také dalšími faktory, zejména nedostatkem kvalifikované pracovní síly,
a tedy slabším růstem firem co do počtu zaměstnanců.“
 
Poptávka převyšuje nabídku
Ať už je situace firem jakákoli, nevypovídá nic o poptávce. Tu nejlépe dokládá již zmíněná absorpce – poměr postavených metrů a těch absorbovaných ukazuje na přetrvávající převis poptávky nad nabídkou.